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Il y a au moins une certitude que même les plus grands pessimistes ne peuvent longtemps remettre en cause : l’investissement dans l’immobilier vous rend riche. Mais cette certitude ne résout pas tout : chaque investissement, même dans l’immobilier, demande prudence, rationalité et savoir-faire. Il est donc capital de faire des choix judicieux. Ces choix passent forcement par la question : dans quoi investir aujourd’hui ?

Investissement dans l’immobilier ou comment la pierre devient précieuse

Il existe divers moyens d’investissements. Vous pouvez par exemple souscrire aux emprunts obligataires de l’Etat et capitaliser patiemment 0.6% pendant 10 ans. Vous pouvez compter sur votre assurance-vie et amasser un intérêt de 2,5 à 3%.  Ou alors, vous pouvez faire un emprunt à 2% auprès de votre Banque et investir dans l’achat d’actifs immobiliers qui pourront vous rapporter jusqu’à 6%. L’investissement de la pierre est sans  doute la plus rentable.  Tout, sinon beaucoup de choses, contribuent aujourd’hui à conforter l’investissement immobilier à sa place de meilleur investissement.

Dans quoi investir aujourd’hui ? Songez aux résidences, à l’immobilier commercial, à la l’immobilier papier

Beaucoup s’imaginent qu’acheter leur résidence principale est déjà un investissement, puisqu’ils calculent tout le loyer qu’ils ne seront plus obligés de payer.  Mais l’investissement dans l’immobilier va bien au-delà. Il faut étendre la spéculation jusqu’à l’immobilier locatif si l’on veut vraiment rentabiliser. D’ailleurs la loi Pinel vous y encourage. Avec ce dispositif qui vient remplacer les dispositifs antérieurs (Scellier, et Duflot notamment) il vous permet de réduire, par exemple, votre impôt d’environ 21%. Les conditions pour jouir de cette réduction sont entre autres :

  • acquérir un bien dans un état neuf et le mettre en location pour une période de 6,9 ou 12 ans. Selon l’une ou l’autre période, votre réduction sera de 12%, de 18% ou de 21%. Le dispositif Pinel vous permet aussi de louer le bien à vos ascendants, à vos descendants ou à vos proches.
  • La location doit être faite comme résidence principale,
  • Il doit s’agir d’une location non meublée
  • Pour définir le loyer, il faudra tenir compte des plafonds qui sont établis pour les zones Pinel
  • Il ne faut pas que l’investissement excède 300 000 €.

Outre votre propre résidence, vous pouvez investir dans …la résidence des autres, que vous leur louerez. Celui qui investit dans ce domaine sait qu’il peut par exemple envisager les résidences-services sous leurs différentes formes (les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes). Ou alors vous pouvez investir dans l’immobilier commercial.

L’immobilier commercial est particulièrement prometteur si vous savez choisir votre emplacement : un lieu auquel tout le monde peut accéder, avec une possibilité de stationnement et pas trop loin d’autres commerces. Ce serait donc parfait si vous trouviez une zone de chalandise déjà dynamisée et située non loin des zones résidentielles.

L’éventail reste bien large encore quant aux autres possibilités d’investissements dans l’immobilier : l’immobilier papier, les parkings.

L’immobilier-papier. Lorsque vous n’avez ni l’envie, la force des emprunts bancaires, il vous reste à vous rapprocher des sociétés civiles de placement immobilier pour acquérir  des parts. Ces sociétés se chargeront d’investir et vous pourrez tirer tranquillement bénéfice de votre investissement.

Les parkings privés sont certes de plus en plus concurrencer dans certaines villes par les parkings publics, mais il vous appartient de définir la bonne stratégie et de choisir le meilleur emplacement pour vous garantir une clientèle.

Prudence et rationalité

Le choix du lieu où vous entendez investir est capital. Posez-vous la question de savoir où vous auriez aimé louer vous-mêmes. Généralement, on recherche un endroit « bien placé », c’est-à-dire à brève distance des infrastructures nécessaires. N’allez donc pas investir à mille lieues des transports, dans un quartier que ne dessert ni écoles, ni centre commercial, ou réputé pour la haute insécurité qui y règnent.

Gardez la logique de la rentabilité à l’achat. Voici sans aucun doute la première règle que vous devez respecter quand vous comptez vous lancer dans l’immobilier. Assurez-vous qu’en achetant, vous faîtes déjà une bonne affaire. Il faut que le bien ait une valeur supérieure au prix auquel vous l’achetez. Si vous devez attendre la revente ou les loyers pour rentabiliser, vous êtes déjà dans une mauvaise posture.

Quelle est votre cible ? On loge autrement un étudiant qu’un commerçant. Définissez donc bien clairement ceux qui sont vos potentiels clients et en conséquence, vous pourrez faire le choix de l’emplacement. Vous ne construirez pas un studio d’étudiant loin de toute université et si vous construisez des boutiques, c’est que vous les voulez dans une zone où quelqu’un voudrait installer un commerce.

Soyez rationnel. Vous n’êtes pas un adolescent qui choisit sa garçonnière. Vous êtes en affaires. Alors ne prétendez pas être « tombé sous le charme » d’une maison multiséculaire. Dressez des listes et des matrices d’avantages concurrentiels, faîtes des simulations et de la spéculation ; mais ne faites pas des choix hasardeux. Et lorsqu’il s’agira de négocier avec votre vendeur, mesurez avant tout la rentabilité de l’affaire que vous vous apprêtez à conclure. C’est à cet instant que vous vous devez d’être encore plus rationnel. Généralement votre vendeur n’a fixé son prix qu’à partir d’un seul critère : son besoin du moment (et parfois la valeur qu’il attribue à son bien.) De votre côté, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres :

  • l’état de l’actif (ce ne doit pas être un trou à rat, une demeure délabrée que même un troll ne voudrait pas habiter),
  • la position par rapport aux besoins de la cible que vous visez (si vous investissez pour louer à des étudiants, votre studio ne sera-t-il pas loin du campus ?)
  • et surtout tenez compte du loyer : le loyer actuel, le loyer potentiel et surtout, le loyer futur. Le loyer actuel est celui que paie le locataire à votre vendeur. Si l’on fait quelque changement sur l’immeuble pour le revaloriser, son loyer augmentera sans doute : c’est le loyer potentiel, celui qu’il faudra appliquer en cas d’amélioration du bien loué. On parle de loyer futur pour désigner le loyer résultant de l’évolution naturelle des coûts de location, dans la limite du plafond fixé par la loi pour son augmentation. C’est en tenant compte de tous ces paramètres que vous tâcherez de retenir avec votre vendeur le prix.

En définitive, vous avez de nombreuses possibilités pour investir dans l’immobilier aujourd’hui. Et comme pour tout investissement, assurez-vous d’être prudent et rationnel quand vous investissez.