Le monde de l’immobilier est un secteur qui a été pendant longtemps géré par ceux qui disposent de moyens économiques élevés. Mais désormais, on a la possibilité de s’introduire dans ce domaine grâce au crowdfunding immobilier et avec peu de ressources.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier et quelles en sont les caractéristiques ?

On ne saurait expliquer le crowdfunding immobilier si on ne se penche pas sur le sens du mot crowdfunding. L’expression crowdfunding est un mot composé qui provient d’un anglicisme. Il peut se délimiter en deux parties à savoir : crowd qui signifie foule, et funding qui signifie financement. On traduirait donc cette expression comme le « financement de foule ». On peut donc dire que c’est un système qui intègre toutes sortes de transactions de financement participatif.

La stratégie de ce type de financement est basée sur l’intervention d’un nombre important d’individus pour le financement de projets dans les domaines porteurs. Lorsque ce système s’applique au domaine de l’immobilier, le crowdfunding permet le lever des fonds que le promoteur utilisera pour la réalisation de son programme de construction.

Dans ce type de financement, les investisseurs ont un plafond de financement pour chaque type de projet, et ce plafond est fixé par décret. En ce qui concerne les conseillers dans le domaine de l’investissement, ils ont aussi un plafond de financement pour leurs projets.

Avec ce système, on n’a plus forcément besoin d’attendre des partenaires avant de démarrer ses projets de construction de grande envergure, car les participants prennent en charge le financement afin de s’assurer une contrepartie sur une durée donnée.

Crowdfunding immobilier : quelques réussites par le passé

Le secteur de l’immobilier est le plus grand bénéficiaire du système du crowdfunding en France. L’analyse de deux plateformes de crowdfunding immobilier à savoir Anaxago Immobilier et aussi Wiseed a permis de réaliser l’intérêt que portent les particuliers au crowdfunding immobilier.

Cet état d’esprit est illustré plus clairement par la déclaration de Joachim Dupont, le dirigeant d’Anaxago, qui dit essentiellement que le crowdfunding immobilier est aujourd’hui une source de financement à part entière et qu’il est surtout utile pour le développement et le financement des projets de façon rapide et plus efficace.

Cette hausse de popularité du crowdfunding immobilier s’explique par le fait que la population à la base a un attachement particulier pour la construction, mais qu’elle nécessite de la liquidité. Cette liquidité n’étant pas disponible à cause du contexte économique fragile, il est très avantageux d’accepter tout autre appui sur le plan financier. C’est bien dans cette logique que s’inscrit ce concept innovateur. Il a donc connu un très grand succès auprès des particuliers qui nourrissaient des envies d’investissement immobilier.

Quelle est la procédure à suivre pour bénéficier d’un crowdfunding immobilier ?

Avant tout, il est impératif de savoir que le système du crowdfunding immobilier n’impose pas de restrictions en matière de cibles. Il est donc à la portée de tout le monde. De ce fait, tout investisseur exerçant dans le domaine immobilier peut sans aucun problème jouir des avantages de ce financement participatif. On a donc des investissements qui commencent au plus bas de l’échelle qui peuvent aller de 250 à 1 000 €. Ce qui permet à ceux qui ont moins de revenus de subvenir à leurs besoins.

La recherche d’un site de crowdfunding

La plupart du temps, un site de crowdfunding dans le domaine de l’immobilier est également une plateforme de financement participatif global. Il permet de tisser des liens directs entre les investisseurs et les promoteurs, qui pour la plupart ont des revenus modestes et qui financent sur fonds propres tous les projets sur le plan immobilier, qu’il s’agisse de rénovation ou de construction.

L’opération de la levée de fonds donne plus de facilités aux promoteurs, car ces derniers obtiennent le prêt dont ils ont besoin à la banque. La contrepartie de cette opération est qu’à la phase finale de la rénovation ou de la construction, les investisseurs obtiennent en retour leurs fonds avec un taux d’intérêt modéré qui peut varier de 6 % à 12 %.

Dans cette procédure des plateformes de financement, il est clairement souligné un rôle d’intermédiation de leur part. En plus d’assurer la coordination entre les promoteurs et les investisseurs, ces plateformes permettent de faire des études de faisabilité des projets qui sont soumis, et ceci avec l’appui des experts dans le domaine de la banque, de l’immobilier, etc. Ces derniers sont chargés du choix du projet pour un financement effectif afin d’éviter les investissements nuls et peu rentables.

Toute cette démarche se fait de sorte que les conditions puissent être flexibles pour les investisseurs qui sont des particuliers afin qu’ils puissent sans encombre bénéficier d’un prêt et financer un projet.

D’un autre côté, ces plateformes veillent à ce que les fonds levés par le promoteur soient utilisés à bon escient et surtout assurent la réalisation du projet grâce au suivi de ce projet, déjà à parti de l’étude de la viabilité. Le reste de leur travail concerne la sélection des projets viables, qu’ils proposeront par la suite à un nombre important de promoteurs pour le financement. Le remboursement de ce financement est réparti sur une durée qui favorise les particuliers.

La prise en charge des démarches au niveau des administrations, la prise en charge de la sécurité du placement pour un placement sans risque, l’assurance et autres sont contrôlés par les plateformes de crowdfunding qui ne laissent rien au hasard. Un des boucliers servant à assurer la protection du placement est le schéma juridique qui encadre ce site de financement participatif.

On se demande souvent comment ces plateformes arrivent à s’en sortir entre les demandes des investisseurs et des promoteurs. Sur ce plan, le mécanisme est simple, car les fonds ne sont pas directement remis aux investisseurs immobiliers. Ils sont d’abord prêtés à des sociétés ayant des projets ad hoc par l’intermédiaire des SAS qui sont faites de plateformes auxquelles viennent souscrire les investisseurs particuliers selon deux modes au choix à savoir : la forme d’actions ou la seconde qui est la forme d’obligations.

Il faut noter que dans le cas où il y aurait des risques, le promoteur perd plus que l’investisseur. Car les termes du contrat stipulent que l’investisseur ne perdra que la part entière du capital déjà investi, et rien de plus. Il est donc bien normal si on s’en tient à ce plan que le crowdfunding immobilier connaisse une aussi grande notoriété à cause des avantages que présente son mode de financement.

La durée est aussi flexible, mais ce qui ne regarde en aucun cas l’investisseur est le bénéfice que cette opération génère. Les promoteurs ont donc moins à gagner que les investisseurs, et ces promoteurs ne courent de leur côté qu’un seul risque qui est celui de chuter.

Quelques démarches à adopter pour ne pas tomber dans les risques liés au crowdfunding immobilier

Les études sur les moyens de financement de projet dans le domaine de l’immobilier ont permis de découvrir que le financement participatif immobilier ou crowdfunding immobilier est celui qui présente plus d’avantages, car la durée de règlement peut osciller entre 12 et 36 mois autrement dit de 1 à 3 ans. Cette étude a été faite grâce à la méthode TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui a été introduite en France en 2016 et qui donne une estimation de 9,5 % de rentabilité pour les financements participatifs immobiliers.

Mais bien que cette pratique soit avantageuse, elle comporte tout de même des risques qu’il ne faut pas prendre à la légère !

Les cas de faillite au niveau du promoteur dans le cadre immobilier

C’est un incident majeur dans le cadre du crowdfunding immobilier, qui constitue un risque autant pour l’investisseur que pour le promoteur. Des exemples palpables n’ont pas manqué en France, quand Terlat qui est un promoteur de taille a frôlé la liquidation judiciaire après avoir fait usage de financement participatif pour 6 projets à la fois. Ceci n’a pas manqué d’avoir des répercussions directes sur les sites de financement participatif qui se sont associés à ce promoteur et cela risque de leur coûter un montant d’environ 2,8 millions d’euros.

Pour cette raison, il est impérieux de tenir compte de certains facteurs à utiliser comme système de diversification que ce soit dans le domaine du crowdfunding en général que dans celui du crowdfunding immobilier en particulier. La prudence doit être de mise si on est investisseur dans le financement participatif immobilier, car il faut penser à la diversification de ses projets pour se préserver de risques qui éventuellement pourraient survenir.

Les risques en rapport avec l’environnement

Où que l’on soit sur la surface du globe, il y a des facteurs éventuels d’incendie ou de catastrophes naturelles comme les ouragans, les tornades ou autres. Pour éviter toutes surprises sur ce plan, on doit prendre ses dispositions en prenant garde que l’assurance « Tous risques chantier » qui tient compte du prix, quelle que soit la valeur du chantier, sans chercher à savoir s’il y a preuve d’implication d’un individu de manière consciente ou inconsciente soit effective chez son investisseur.

Au cas où la structure n’aurait pas pris cette disposition au préalable, il serait préférable de ne pas avoir de collaboration avec elle afin d’éviter les pertes collatérales.

Les risques ayant rapport avec le délai de livraison sur le plan du bien immobilier

Lorsqu’on est en crowdfunding immobilier, un des facteurs de risque est aussi le délai d’achèvement des travaux. Il est vrai que cette durée est d’un commun accord décidée entre les deux parties, mais avec quelques petits dysfonctionnements qui pourraient subvenir comme un problème ou un retard au niveau d’un prestataire ou le défaut de paiement, le délai de ce fait ne serait pas respecté.

Cet état de choses pourrait inévitablement s’accompagner de la hausse des frais alloués à la finalisation des travaux. On doit donc prendre garde à vérifier si le promoteur a pris les mesures nécessaires en mettant à disposition le capital risque pour combler ce déficit afin d’assurer les arrières des investisseurs au cas où ce type de déconvenue subviendrait.

Quels sont les risques en rapport avec la commercialisation ?

En matière de finance participative, le risque de la commercialisation doit être aussi pris en compte. De ce fait, il est important de mettre un accent particulier sur le besoin en logements ainsi que sur la localisation afin d’avoir un bon retour sur investissement. Une enquête de crédibilité sur le promoteur ne serait pas superflue. Elle permettra par le même biais de se faire une idée de son expérience. Une idée sur le niveau d’endettement sur l’assurance et autres permettra d’avoir des données claires.

En tant qu’investisseur, il serait avisé d’évaluer tous les paramètres de son investissement afin de se faire une idée de rentabilité certaine avant de s’engager. Il s’agit principalement de son argent et il est normal de chercher à savoir qui, comment, et pourquoi cette personne veut l’emprunter. Car il ne faut pas s’y tromper, peu importe la plateforme ou le nombre, de personnes participantes, cela reste un prêt accordé à un promoteur par un investisseur qui attend en retour des intérêts.

Le domaine de l’immobilier est un domaine très rentable et nécessite les moyens adéquats. Le crowdfunding immobilier sert à fournir des solutions de financement. Mais toutefois, il faut prendre ses dispositions pour ne pas tomber dans le piège des mauvais promoteurs. Un projet immobilier rapporte énormément de fonds. Et si l’on n’a pas les moyens d’en lancer un individuellement, opter pour le crowdfunding immobilier est une alternative avisée.