L’immobilier est un secteur en plein essor de nos jours. Mais contrairement aux idées reçues, ce n’est pas un secteur aussi facile à aborder pour le premier venu. Les logements de copropriété s’élèvent en France à plus de 7 millions d’après une enquête menée en 2002 par l’INSEE. Cela signifie à quel point ce statut de copropriétaire d’immeuble est apprécié pour le sentiment de confiance et de confort qu’il procure. Cependant, des erreurs peuvent être commises dans certaines pratiques, entraînant des malentendus, voire des conflits.

Copropriétaires : qu’est-ce qu’une copropriété

La copropriété est une organisation d’un ou plusieurs immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Cette répartition s’effectue suivant un lot à partir duquel chaque copropriétaire possède une part privée et une quote-part de même que des parties en commun. Elle se distingue de la propriété partagée qui n’est pas répartie en lots, mais qui permet plutôt à plusieurs propriétaires de bénéficier de l’ensemble des avantages et des droits sur l’immeuble.

Investir dans l’immobilier présente des avantages certes, mais cela demande aussi de la vigilance et quelques connaissances techniques et juridiques. En tant que copropriétaire que faut-il faire pour éviter des erreurs préjudiciables ?

Copropriétaires : ce qu’il faut savoir pour éviter les erreurs

En tant que copropriété, il est important d’avoir une certaine connaissance sur les dispositions qui concernant la copropriété.

Droit et obligation des copropriétaires

En tant que copropriétaire, il est de votre droit de disposer librement de l’usage des parties régies par le droit commun et des parties privatives d’un immeuble qui vous appartient en sous-fraction. La première chose à prendre en considération pour éviter les erreurs est d’abord de respecter les dispositions réglementaires sur les copropriétés ainsi que les droits des autres copropriétaires.

L’usage des parties privatives

En tant que copropriétaire, chacun dispose d’une partie privative, de son lot et d’une toute petite partie de la fraction commune. Chaque copropriétaire est tenu par un engagement qui lui confère le droit d’utiliser ses parties privatives comme bon lui semble à la seule condition de respecter ce que dit le règlement de la copropriété. Il est tenu à une conformité avec la destination du bâtiment sans causer des dégâts ou de troubles qui pourraient indisposer les autres copropriétaires. Les dispositions peuvent concerner l’interdiction d’avoir une activité commerciale, le stockage d’objets dangereux sur un balcon ou encore le branchement d’une hôte de cuisine sur les conduits d’évacuation.

L’usage des parties communes

À tous les niveaux, les droits des copropriétaires sont égaux sur les espaces communs. Cependant, il peut arriver que la réglementation ait prévu l’existence des parties spécialisées et non communes dont l’usage est strictement réservé à certains copropriétaires. À cet effet, les parties spécialisées existent dans le cas où il est question non pas d’un bâtiment, mais de plusieurs. Les copropriétaires ne peuvent empêcher la circulation d’autres copropriétaires en privatisant une partie du palier ou en entreposant des objets encombrants dans les escaliers.

Cependant, la connaissance des droits et obligations des copropriétaires ne suffit pas pour s’assurer d’éviter de commettre des erreurs. Il y a aussi d’autres points à respecter dans le règlement des copropriétaires.

C’est compte tenu des règlements des copropriétaires que ceux-ci vivent dans le respect mutuel. Dans le règlement, il peut être déterminé que tous les volets et portes soient de la même couleur ou encore qu’il soit interdit d’effectuer des travaux bruyants le dimanche. Ce règlement peut aussi prévoir l’interdiction d’une quelconque modification touchant à l’aspect de l’immeuble pour diverses raisons de sécurité.

Respect de la destination de l’immeuble

Pour éviter au maximum de commettre des erreurs pouvant conduire à des malentendus, chaque copropriétaire est tenu du respect de la destination de l’immeuble. Cette notion est très importante chez les copropriétaires et la violer serait considéré comme un abus. C’est une disposition qui permet la limitation des droits des copropriétaires au sujet des parties privatives.

Éviter les erreurs qui peuvent troubler la tranquillité des autres copropriétaires

Peu importe l’utilisation qui est faite d’un lot de copropriété, elle ne doit en aucun cas être une source de trouble ou de nuisance dans le voisinage. Cela peut engendrer des mécontentements et des litiges.

En général, tous les règlements de copropriété comportent des clauses portant sur la tranquillité dans l’immeuble. Cependant, même s’il n’existe pas de règles précises en rapport à ces éléments, le copropriétaire peut subir des sanctions pour des erreurs de comportement. Dans ce cas de figure, c’est le juge, qui lorsqu’il reçoit des plaintes appréciera le caractère de ces erreurs.

Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un appartement

Avant d’en arriver à prendre des mesures de sanctions disciplinaires au sein d’une organisation de copropriétaires, il faut d’abord remonter au début de la transaction immobilière pour analyser les erreurs à éviter avant de devenir copropriétaire.

Les erreurs liées au budget

En premier lieu, le futur copropriétaire doit lui-même connaître sa capacité financière à supporter  les charges locatives futures. Le mieux est de ne pas prendre de décisions trop hâtives sans d’abord consulter un notaire et de se renseigner sur le montant des charges et des travaux à venir dans la copropriété. Pour ne pas se mettre en difficulté financière même si vous avez les moyens d’acheter un bien immobilier cash, ne négligez pas la possibilité d’un prêt bancaire. Vous étalerez le coût de l’achat immobilier dans le temps et profiterez peut-être même des taux d’intérêt bas.

Les erreurs liées à la copropriété

Pour tout nouveau copropriétaire, il est important de ne pas négliger de bien se renseigner sur l’existence de litige concernant l’immeuble, de même que sur les assemblées générales des copropriétaires au cours des trois dernières années. Cela permet de se faire une idée sur les décisions prises et les futures dépenses. De même, la loi ALUR entrée en vigueur depuis quelques années permet à l’acquéreur de prendre connaissance de l’état financier de l’immeuble avant la signature du contrat.

Vérifier les comptes de la copropriété, une méthode pour éviter les erreurs

La comptabilité est une activité au service de tous et qui est pratiquée par beaucoup de monde au quotidien même si nous n’en avons pas toujours conscience. Ainsi, en tant que copropriétaire, il est important de connaître les règles d’une gestion courante et financière afin d’éviter des erreurs.

Toujours s’assurer que les comptes sont bien tenus

Un bon comptable vous le dira : il est difficile de faire un bon contrôle des comptes si ceux-ci ne sont pas tenus correctement. Pour ce faire, il est important de tenir un journal pour enregistrer les différentes factures et leurs dates. Cela permet d’établir une chronologie et mieux encore d’avoir une bonne visibilité sur vos dépenses. Des dépenses mal budgétées peuvent conduire une explosion des coûts sur le long terme. Il faut donc tenir un livre de compte ou un journal et le vérifier régulièrement pour bien tenir une bonne comptabilité sur toutes les dépenses en copropriété.

Faire attention aux anomalies

Ce qui est souvent de règle en finance et surtout en comptabilité est le principe de la partie double qui demande de vérifier si l’ensemble de vos dépenses équivaut à vos entrées. Cette pratique permet de rapidement déceler les anomalies. Une bonne gestion comptable permet par exemple de détecter des opérations mal enregistrées comme une surfacturation ou un mauvais calcul de quotes-parts. Dans le meilleur des cas, il est possible de solliciter l’expertise d’un bon syndic de copropriété pour éviter les erreurs individuelles.

Toujours s’assurer de la validité des factures et des paiements

Tous les copropriétaires connaissent plutôt bien cette démarche même si beaucoup n’y font pas très attention. En tant que copropriétaire, il faut faire attention à bien renseigner le montant des factures et toujours vérifier si les dates correspondent aux dates d’écriture, de même si l’adresse, la nature et la raison sociale sont bien explicitées.

Il ne faut pas non plus négliger de vérifier si les contrats de maintenance avec leurs prix mentionnés dans l’indexation sont bien répertoriés. Il peut arriver que certains copropriétaires se voient attribuer des travaux d’une autre copropriété ou dans un bâtiment ne les concernant pas, et soient facturés à tort.

Toujours contrôler l’affectation de vos avances

Il est important en tant que copropriétaire de vérifier la bonne utilisation de vos provisions, car elles ne sont pas toujours utilisées en intégralité. L’argent restant ne profite pas aux copropriétaires puisqu’il est placé sur un compte géré par le syndic. Cette pratique lui permet de faire fructifier la trésorerie de la copropriété à son propre profit. Les gains représentent parfois près de 30 % des recettes annuelles du syndic. Lorsque de grands travaux sont nécessaires, les copropriétaires doivent parfois verser des provisions spéciales pour ces travaux à réaliser sur trois années. Les fonds destinés à constituer des avances pour des provisions spéciales sont remboursables en cas de cession de lot.

En outre, il faut veiller à ce que les travaux entamés par les artisans et prestataires aillent jusqu’à leurs termes. Personne n’est à l’abri d’un abandon de chantier ou de malfaçons. Certains entrepreneurs indélicats prétextent des retards de paiement pour ne jamais finir les travaux. Donc, un suivi des travaux régulier permettra de limiter les risques.

Copropriété : quelques conseils et les pièges à éviter

Pour contester une décision ou une résolution, vous pouvez ne pas participer à une assemblée, mais l’idéal serait de vous présenter pendant cette assemblée et de voter contre les résolutions. En tant que copropriétaire, si vous vous abstenez pendant un vote, alors vous ne pouvez plus émettre de protestation ultérieurement.

Demandez la liste des copropriétaires pendant une assemblée

C’est une bonne façon d’avoir une idée générale sur les copropriétaires qui résident dans le même immeuble que soi. En général, le syndic n’est pas tenu de communiquer la liste des copropriétaires. Il est aussi préférable de recueillir des informations sur le syndic, la feuille de présence ou la liste d’émargement est une excellente source pour rester informé.

Les délégations de pouvoir sont possibles lorsqu’il s’agit de la réalisation des travaux

Que cela soit un copropriétaire ou un membre du syndic, tous ont la possibilité de bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Attention, un copropriétaire ne peut donner d’ordre à un employé du syndic

En tant que copropriétaire, le gardien de l’immeuble n’a pas d’ordre à recevoir de vous, mais uniquement du syndic. Bien sûr, ce sont les charges courantes des copropriétaires qui permettent sa rémunération comme un employé du syndic. Cependant cela ne donne pas le droit à un copropriétaire de donner des ordres à ce dernier. Le meilleur conseil à vous donner pour garder de bonnes relations avec les employés du syndic est de rester diplomate et courtois pour qu’ils agissent dans votre sens.

Ainsi, un copropriétaire peut donner des consignes de façon informelle, mais ne doit en aucun cas donner des directives. Il n’y a que le syndicat qui soit habilité à donner des instructions aux employés.

Un copropriétaire peut contester les charges à lui imputer même en cas de changement de syndic

Il n’est pas rare que, pour certaines requêtes, des copropriétaires se voient opposer une fin de non-recevoir pour la simple raison que la copropriété a décidé de changer de syndic. En aucun cas, les textes ne prévoient que l’approbation du compte syndical devrait affecter celui des copropriétaires de façon individuelle. Le droit vous permet de contester les charges de copropriété qui vous seront imputées même si le syndicat change puisqu’en matière de loi, une résolution est continuelle.

Ne confondez pas superficie loi Carrez et surface habitable

Un contrat quel qu’il soit doit faire mention de la surface habitable s’il s’agit d’un contrat de location. Par contre, lorsqu’il s’agit de la vente d’un lot de copropriété, doit figurer dans l’acte la superficie privative du bien selon la loi Carrez. L’absence de toute mention de superficie peut entraîner la nullité de l’acte.

N’importe quel copropriétaire-bailleur peut être tenté de reporter sur un bail la surface normalement mentionnée dans un acte de vente de lot de copropriété. Cependant, c’est une erreur à éviter, car vous courrez le risque d’indiquer une superficie supérieure à ce que le locataire pense réellement occuper. Cette surface habitation peut notamment se réduire dans le cas d’une isolation, installée par l’intérieur.

En définitive, en tant que copropriétaire, il y a des erreurs qu’il faut éviter de commettre et des précautions à prendre pour ne pas se retrouver dans des situations délicates. Une attention et une rigueur de tous les instants, ainsi qu’une connaissance de certaines règles s’avèrent toujours utiles.