Le congé de location est un acte unilatéral qui met fin à un contrat de bail. A la différence du propriétaire, le locataire peut librement décider de résilier le contrat de location. Néanmoins, il est tenu de respecter certaines conditions qui varient en fonction de la nature du bail. Voici donc les clés pour bien préparer son départ.

Congé de location et lettre de congé : comment procéder ?

Selon l’article 12 de la loi n° 89-462, un locataire peut à tout moment résilier son contrat de bail. Néanmoins, il est tenu de respecter les modalités fixées par la loi. Ces modalités de forme et de délai diffèrent en effet en fonction du type de location (vide ou meublée). En outre, elles sont plus encadrées par la loi lorsqu’il s’agit d’un logement constituant la résidence principale du locataire. Autrement dit, le congé est soumis aux règles d’ordre public qui ne peuvent être contredites par les règles contractuelles.

De manière générale, un locataire qui souhaite résilier son contrat de location doit adresser une lettre de congé au propriétaire. Le contenu de cette lettre de congé-ou lettre de résiliation de bail n’est pas réglementé par la loi. Ainsi, le locataire peut rédiger lui-même sa lettre ou bien utiliser l’un des modèles de lettres de congé disponibles sur le web. Cela dit, il est toujours utile de mentionner la date de prise d’effet du congé dans une lettre de congé.

Que ce soit pour une location vide ou pour une location meublée, la lettre de congé doit respecter certaines conditions. Ainsi, le propriétaire ne peut adresser son congé que par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre. En cas de remise en main propre, le locataire doit exiger l’émargement du propriétaire ou la délivrance d’un récépissé. Par ailleurs, un congé par voie d’huissier est déconseillé compte tenu des couts additionnels qu’il pourrait entrainer pour le locataire.

Un congé adressé par une lettre simple n’est pas valide même si le propriétaire confirme la réception d’une telle lettre. De même, un appel téléphonique ou l’envoi d’un courrier électronique ne suffisent pas pour aviser le propriétaire de son départ. La date de réception effective de la lettre de congé par le propriétaire ou son mandataire marque le début du préavis.

Préavis : Que dit la législation ?

Contrairement au bailleur qui ne peut résilier le contrat de location qu’à son échéance, le locataire peut donner congé à tout moment. Néanmoins, cette souplesse réglementaire ne dispense en aucun cas le locataire de respecter le préavis de location. En principe, la durée de ce préavis diffère en fonction du type de location et de la situation du locataire.

Préavis pour une location vide

S’agissant d’un logement vide, le locataire qui souhaite résilier son contrat de bail doit respecter le préavis fixé par la loi. Selon l’article 15 de la loi n° 89-462, le délai du préavis à respecter est de trois mois. Dans tous les cas, le préavis commence le jour où le propriétaire reçoit effectivement la lettre de résiliation du bail.

En outre, les week-ends et les jours fériés sont pris en compte lors du calcul de la durée du préavis. Par exemple, si la lettre a été reçue par le bailleur le 7 Mars, le préavis prendra fin le 6 Juin à minuit. La date d’échéance du préavis prend effet même si elle coïncide avec un dimanche ou un jour Ferié. A noter aussi que si la lettre est reçue en retard par le bailleur, il faut repousser la date de résiliation.

Préavis pour une location meublée

Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, et que la résiliation du contrat émane du locataire, le préavis légal est d’un mois. Dans ce cas, le locataire n’est pas tenu de justifier son départ au bailleur. Cette règle de préavis s’applique même pour les baux limités à 9 mois, notamment le contrat de location spécial étudiant. En effet, contrairement à la location nue, la location meublée n’est pas encadrée par la loi n° 89-462. Elle subit donc moins de contraintes en matière de durée de contrat et de délai de préavis.

Par ailleurs, si le logement est considéré comme résidence secondaire du locataire, le préavis est déterminé par le contrat de bail. Autrement dit, le propriétaire et le locataire disposent d’une plus grande liberté contractuelle pour fixer la durée du préavis.

Cas de locataires en colocation

Dans le cas d’une colocation, un locataire peut décider librement d’adresser un congé au propriétaire ou à son mandataire. Cet acte ne concerne que le colocataire sortant et n’affecte donc pas les autres signataires du bail. Néanmoins, il entraine certaines obligations juridiques, surtout lorsque le contrat de location comprend une clause de solidarité entre les locataires. En principe, le colocataire sortant doit respecter le délai du préavis. Il peut éventuellement bénéficier des conditions de réduction portant le délai à 1 mois.

Pendant la période du préavis, le colocataire sortant doit continuer à verser sa part de loyer et des charges locatives. La solidarité du colocataire prend fin dans des délais qui varient selon la date de signature du bail. A noter que le colocataire sortant ne peut pas demander le remboursement de sa part dans le dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie est indivisible et n’est donc restitué qu’à la résiliation définitive du contrat de location.

Conditions pour bénéficier d’un délai de préavis réduit

De manière générale, la loi ALUR publiée en Mars 2014 a apporté plus de souplesse aux règles régissant les préavis de location. De son côté, la loi Macron 2015 a généralisé l’application de certaines règles même aux baux signés avant la loi ALUR. Dans l’ensemble, ces deux lois ont élargi la liste des cas donnant droit à une réduction du délai du préavis. D’une manière non exhaustive, le délai de préavis peut être réduit de trois à un mois dans les cas suivants :

• L’état de santé du locataire justifie un changement de logement.
• Le locataire obtient un premier emploi.
• Le locataire perd son emploi suite à un licenciement.
• Le locataire est muté sur un autre lieu de travail.
• Le locataire reçoit un logement social.
• Le locataire perçoit le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation adulte handicapé (AAH).

Dans tous les cas, le locataire doit présenter des justificatifs prouvant son éligibilité pour la réduction de la durée du préavis. Il peut également les joindre à la lettre de congé adressée au propriétaire.

Préavis pour une location dans une zone tendue

Les zones tendues correspondent à des agglomérations qui connaissent une forte tension sur le marché locatif entrainant une hausse des loyers. Leur liste, qui peut changer en fonction de l’évolution de l’offre et de la demande locatives, est fixée par décret. Des dispositions particulières sont prévues pour ces zones pour mieux encadrer la relation entre le bailleur et le locataire.

Outre les règles fixant les prix des loyers, les locataires peuvent bénéficier d’un préavis réduit en cas de résiliation du bail. Quel que soit le motif de son départ, un locataire dans une zone tendue bénéficie d’un préavis de seulement 1 mois. Il peut également bénéficier d’une dispense de versement du loyer si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant l’échéance du préavis.

Départ du locataire sans préavis

En principe, tout locataire qui désire rompre son contrat de bail est obligé de respecter le délai du préavis. Cependant, en cas de non-respect du propriétaire à ses engagements envers le locataire, celui-ci peut quitter le logement sans préavis. Le propriétaire est tenu de garantir un logement sain n’affectant en aucun cas la santé des occupants. Des manquements graves à cette condition peuvent justifier le départ immédiat du locataire. Cependant, il est nécessaire de respecter les modalités fixées par la loi à cet égard.

Ainsi, avant de pouvoir quitter le logement, le locataire doit aviser le propriétaire des dégâts constatés par lettre recommandée. Il doit également lui demander de prendre en charge tous les travaux nécessaires pour la remise en état du logement. Si le propriétaire refuse de répondre favorablement à sa demande, le locataire doit lui adresser une mise en demeure. En cas de refus persistant du propriétaire, le locataire doit contacter les instances compétentes pour obliger le propriétaire à réparer les dégâts.

En cas de logement non décent, il peut s’adresser à la commission départementale de conciliation ou bien au tribunal d’instance. En cas de logement en péril, il doit contacter la mairie. Si le propriétaire ne prend pas en charge les travaux dans les délais spécifiés, alors le locataire peut enfin partir sans préavis. Pourtant, cette mesure ne le dispense pas d’envoyer une lettre de congé au propriétaire accompagnée des preuves des dégâts graves constatés.

Droits et obligations du locataire durant la période du préavis

D’un point de vue juridique, le locataire sortant conserve son statut de locataire jusqu’à la fin du préavis. Il est donc tenu de verser le loyer ainsi que les charges associées durant toute la période du préavis. En revanche, s’il doit quitter le logement en cours de mois, alors le loyer dû sera calculé proportionnellement au temps d’occupation. D’un autre côté, un dépôt de garantie versé préalablement ne peut être utilisé pour payer le loyer. Même si le locataire décide de partir avant l’échéance du préavis, il reste redevable du loyer et des charges locatives.

Par ailleurs, le bailleur dispose d’un droit de visite lui permettant d’avoir accès au logement pour le présenter éventuellement aux locataires potentiels. Le locataire sortant doit donc accepter des visites du logement en respect des conditions fixées dans le contrat de bail. Cela dit, la durée de visite ne peut en aucun cas dépasser deux heures par jour, dimanches et jours fériés exclus. En outre, le bailleur doit obligatoirement demander l’autorisation du locataire pour visiter le logement en son absence.

Etat des lieux de sortie et remise des clés

En principe, avant l’entrée en vigueur du contrat de bail, le bailleur et le locataire doivent établir un état des lieux à d’entrée. C’est un document obligatoire qui doit décrire précisément l’état général du logement ainsi que les équipements qu’il contient. De même, un état de lieux de sortie doit être établi au moment de la restitution des clés au propriétaire. Il convient bien sûr d’établir un état des lieux contradictoire. Autrement dit, l’état des lieux de sortie doit être signé par le bailleur et le locataire, puis daté et établi en deux exemplaires.

Il peut également être réalisé en présence d’un huissier de justice si les deux parties choisissent cette option. Dans ce cas, les frais de cette procédure payante doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. L’état des lieux peut être réalisé sur un papier simple, sur un modèle-type imprimé ou même sous forme électronique. Le plus important est que la forme du document doit permettre de comparer facilement l’état des lieux de sortie avec celui d’entrée.

D’ailleurs, certains formulaires offrent la possibilité d’établir les deux états des lieux sur un document unique, ce qui facilite la comparaison. Dans tous les cas, il est important d’être attentif aux détails lors de la réalisation d’un état des lieux de sortie. Il convient de procéder à cet état de vérification de jour dans de bonnes conditions d’éclairage. L’état des lieux de sortie doit être minutieusement détaillé. Il doit décrire avec précision l’état des revêtements du sol, revêtements muraux, plafonds, portes, fenêtres, chauffage, installations électriques…etc.

Il doit éventuellement comporter les relevés des compteurs d’eau, d’électricité, et de gaz. En cas de litige, la comparaison des deux états des lieux (d’entrée et de sorite) va déterminer les responsabilités de chaque partie. Si des dégâts constatés n’ont pas été mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, alors le locataire doit prendre en charge les réparations nécessaires. Par contre, le locataire n’est pas tenu de réparer des dégradations dues à la vétusté naturelle du logement.

En cas de litige à ce propos, les deux parties peuvent s’adresser à la commission départementale de conciliation compétente. Dans le cas d’une location meublée, l’état des lieux est seulement obligatoire pour les baux signés depuis le 27 Mars 2014. En revanche, il n’est pas obligatoire pour les baux signés avant cette date même s’il est prévu par les conditions du contrat.

Enfin, en remettant les clés au propriétaire ou à son mandataire, le locataire se libère de toutes les obligations du bail. A noter que les clés doivent être remises directement au propriétaire ou à son mandataire. Le locataire sortant doit récupérer son dépôt de garantie au plus tard deux mois après la remise des clés.

Congé de location : conclusion

Tout locataire peut librement adresser un congé de location au bailleur. Cependant, il est tenu de respecter un préavis défini en fonction du type de location. Dans certains cas, le locataire sortant peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois. Avant de partir, il est important d’établir un état des lieux de sortie en présence du propriétaire.