Votre locataire est en fin de contrat de bail, ou il prévoit juste de quitter le logement loué. Dans tous les cas, vous devez bien gérer le congé du locataire si vous souhaitez louer le logement rapidement. Bien que la tâche puisse souvent apparaître naturelle comme les relations humaines peuvent être fluides par moment, vous devez connaitre quelques points pour gérer au mieux le départ du locataire.

Congé du locataire : faire un contrat de bail en amont

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous devez toujours anticiper les désagréments ainsi que l’éventuel départ du locataire. Pour cela, il est nécessaire de rédiger un bail avant même la prise des clés par votre locataire.

Un bail ou contrat de bail est un document écrit par le propriétaire. Il peut rédiger le contrat suivant son bon vouloir ou encore se baser sur un bail de référence. Le mieux serait toujours de partir sur un document de référence pour éviter le bail abusif.

Dans un bail, le propriétaire énumérera toutes les règles que le locataire doit respecter dès la prise des clés jusqu’à sa remise. Ce contrat peut durer de un an à trois ans.

Pourquoi faire un contrat de bail ?

Faire un contrat de bail est très important pour la bonne gestion de l’occupation du logement par le locataire. Sans un bail écrit, le locataire est plus ou moins libre de faire régner sa loi dans le logement loué. Ceci est pourtant nocif pour le propriétaire.

Le bail est également le seul document qui permettra au locataire et au propriétaire de se mettre en réel accord sur le congé du locataire. Le propriétaire et le locataire doivent chacun avoir une copie signée du bail. Ce contrat doit être honoré pour anticiper la bonne gestion du congé du locataire.

Dans un bail, il est plus qu’important de préciser le préavis que le locataire doit respecter s’il songe à quitter les lieux avant la fin du contrat.

Pourquoi exiger au locataire un préavis ?

Un préavis de départ doit toujours figurer dans un bail. Le propriétaire peut définir ce préavis pour 3 à 6 mois avant le départ prévu par le locataire. Ce délai est important pour deux raisons : il joue en faveur du locataire en cas d’impayé et à la faveur du propriétaire si le locataire compte partir.

Il est cependant préférable de faire des traits différents pour le préavis de départ et pour le préavis de renvoi en cas d’impayé. Dans tous les cas, le préavis permettra au propriétaire d’établir un plan pour la remise en location du logement.

Attention, le préavis, quel que soit son motif n’autorise pas le propriétaire à faire visiter le logement tant qu’il est occupé par le locataire.

Les points du contrat de bail qui parlent du congé du locataire

Le contrat de bail est une ligne directive qui permet de gérer la location. Il guide donc également locataire et propriétaire lors du départ du locataire. Voici les points d’un contrat de bail qui parlent du congé du locataire :

• Le locataire doit prévenir le propriétaire de son départ définitif quelques mois avant le jour J (mois à préciser dans le contrat) ;
• Le locataire doit s’acquitter de tous les impayés avant de quitter le logement ;
• Le logement doit être en bon état et nettoyé lors du départ du locataire ;
• Le dernier loyer doit être dûment payé ;
• Le locataire doit rendre les clés du logement en mains propres ;
• Le locataire n’est pas autorisé à avoir un double des clés avec lui.

Comment donner une valeur juridique au contrat lors du congé du locataire

Pour qu’un contrat de bail puisse avoir une valeur juridique, il est conseillé au propriétaire de le faire notarier. Un bail notarié protège tout aussi bien le propriétaire que le locataire. Comme le document porte une valeur juridique, elle permettra aux deux parties de respectivement se protéger en cas de litige. Il faut aussi noter que c’est un document qui assurera le propriétaire sur le paiement des loyers.

Quand est-ce qu’un locataire peut partir ?

En règle générale, le locataire est libre de quitter le logement qu’il loue après trois ou six mois d’occupation. Ce propos doit être déterminé dans le bail cependant.

Si le locataire trouve un loyer plus attractif ou un logement non payant, il est donc de son droit de quitter le logement loué dans le moment. Il est toutefois tenu de respecter le bail et de prévenir son propriétaire. Ici, il s’agit de respecter le préavis stipulé dans le bail.

À partir du moment où il prévient le propriétaire actuel, voici les scénarios possibles :

• Résiliation du bail pour libérer les deux parties après le paiement du dernier loyer. Cette décision permettra au propriétaire de remettre au plus vite le logement sur le marché.
• Le locataire reste dans le logement et continue à payer ses loyers jusqu’au jour de départ prévu. En prenant cette décision, le locataire et plus ou moins désavantagé, contrairement au propriétaire. Cependant, le propriétaire ne doit pas de suite lancer une annonce de vacation s’il emprunte cette solution.
• Le locataire quitte les lieux, mais doit payer les loyers jusqu’au jour prévu du départ. Cette solution peut être assez lourde, mais peut profiter au locataire s’il prévoit d’habiter dans un logement non payant. Toutefois, au moment même où le propriétaire trouve un autre locataire, il doit cesser de faire payer son ancien locataire.

Congé du locataire : quand est-ce qu’il doit encore rester sur les lieux ?

Si le locataire désire quitter le logement qu’il loue, il ne peut partir si :

• Il lui reste des impayés ;
• Le propriétaire lui exige de compléter ses derniers mois de location. Cette exigence peut être accomplie par habitation payée ou simplement par un plein paiement des loyers restants jusqu’au jour prévu du départ. Ce cas de figure est courant si le locataire a manqué d’occuper les lieux pendant 6 mois pleins.
• Le propriétaire a accepté de signer un bail d’un an non-résiliable. Souvent les locataires agissent ainsi pour convaincre les propriétaires de les sélectionner. Cependant, certains locataires peuvent regretter cette décision s’ils se confrontent à des offres moins chères.

Partir avant la fin du bail

Lorsqu’un bail est valable pour une courte durée (un an ou un et demi), le locataire doit souvent attendre sa fin avant de décider de partir. Cependant, il est toujours possible pour le locataire de se désister avant la fin du bail.

Dans ce cas de figure, le propriétaire doit simplement appliquer les règles relatives à une résiliation prématurée du bail. Il pourrait ici s’agir d’un paiement sur préavis ou d’une occupation payée. Le propriétaire pourrait également bénéficier d’un non-remboursement de la caution de location si le locataire part avant le terme du bail.

Que faire si le locataire est parti sans vous avoir prévenu ?

Si le locataire fuit ses obligations et part sans prévenir le propriétaire, il est possible de le poursuivre en justice. Pour gérer le congé d’un locataire qui n’a pas respecté ses obligations, le propriétaire doit :

• Rassembler toutes les factures payées et non payées qui justifient le statut du locataire ;
• Prendre une pièce qui justifie l’identité du locataire (factures EDF, etc.) ;
• Prendre le bail notarié.

Ensuite, il sera tenu de prendre contact avec le locataire par tous les moyens possibles. Si ce dernier fait face, le problème peut être résolu à l’amiable. Dans le cas contraire, le propriétaire est libre de poursuivre le locataire en justice en présentant les pièces justificatives listées ci-dessus.

Comment remettre un logement en location ?

Si le locataire prévoit de partir et qu’il est en période de préavis, le propriétaire peut commencer à planifier la mise en location du logement.

Il lui est donc possible de commencer à rédiger des annonces et de les diffuser de la façon qu’il aura choisi. Il lui est également possible de diffuser l’annonce au bouche à oreille.

Le propriétaire peut également demander à son locataire qui prévoit de partir de l’aider à trouver un autre locataire fiable et intéressé par le logement.

Prévenir le locataire sur la remise en location des lieux

Attention, avant de remettre le logement en location, le propriétaire doit prévenir son locataire pour éviter toutes sortes de désagréments. Ce sera seulement suite à l’accord du locataire qu’il pourra indiquer précisément l’adresse du logement ou illustrer ses annonces.

Si le propriétaire remet le logement en location avant le congé définitif du locataire, il est également tenu d’assurer la sécurité des biens du locataire. En effet, dans le cas d’une mise en location en période de préavis, il faut toujours anticiper les risques.

Si des malfaiteurs viennent à commettre vol ou autres actes de délinquance suite à la diffusion de l’annonce de remise en location, dans le logement de la personne qui prévoit de le quitter, le propriétaire pourra avoir des problèmes au cours des enquêtes.

Dernière chose, il est indispensable de prévenir les locataires sur la remise en location des lieux dans le cas où ces derniers voudraient une reprise de location.

S’acquitter des charges restantes

Durant la période du préavis, le locataire et les propriétaires doivent s’acquitter des charges restantes pour pouvoir se quitter en bons termes, mais aussi pour pouvoir optimiser la remise en location du logement. En effet, comme le locataire a occupé les lieux pendant un certain temps, il va devoir remettre le logement dans un état respectable.

S’acquitter des charges restantes permettra également au propriétaire et au locataire de mieux parler des améliorations à faire dans le prochain bail. Cela permettra également au propriétaire de trouver un nouveau locataire plus rapidement. Outre, cette étape est très importante, car elle devra  figurer dans un document qui justifie la restitution des clés.

Les impayés

Les impayés peuvent concerner le loyer ainsi que les charges collaboratives. On appelle charge collaborative tous travaux d’entretien devant être effectué par les locataires et les propriétaires. Dans le cadre d’une location dans un grand bâtiment, il pourrait s’agir de la rémunération du concierge. Dans le cas d’une location en simple maison, il pourrait s’agir des divers frais de nettoyage ou d’entretien. Souvent, ces charges sont proposées sous forme de paiement pour optimiser la gestion des lieux. Si le locataire a manqué à ses devoirs, il va devoir régler ses dus avant de partir.

Attention, les impayés doivent être complètement réglés avant le départ définitif du locataire.

Les réparations

Dans un bail, le propriétaire doit toujours exiger une remise en bon état des lieux avant le congé du propriétaire. Ceci lui permettra de faire visiter les lieux remis en location plus rapidement.

Avant le départ du locataire, les deux parties doivent donc évaluer l’ampleur des réparations à faire. Une fois l’évaluation faite, le propriétaire mettra sur table la caution payée par le locataire lors de sa prise des clés. Ensuite, les réparations se feront en déduisant les frais de la caution, en utilisant la caution dans son entièreté ou en exigeant du locataire quelques sous de plus si la caution ne suffit pas.

La caution

Comme vous le savez, la caution de location est exigée par le propriétaire pour assurer le bon état des lieux. Certaines fois, cette caution peut être consommée durant le temps de location suite à des réparations faites dans le logement. Quelques fois, elle reste intacte et n’est remise sur table que lorsque propriétaire et locataire règlent leurs derniers comptes.

Si le logement est totalement intact, le locataire peut récupérer sa caution entièrement. Dans le cas contraire, comme nous avons pu le voir précédemment, cette caution servira à remettre les lieux en bon état.

Conclusion

Le congé du locataire vous permettra de remettre le logement en location. Pour faire les choses correctement, vous devez cependant vous assurer que son départ est en accord avec les points énumérés dans le contrat que vous avez signé ensemble. Une fois cela mis au clair, il ne vous restera plus qu’à agir pour la remise en location.