L’investissement locatif passe par l’acquisition d’un premier bien immobilier. Pour l’achat ou la vente d’un terrain, une maison, un appartement, voire un immeuble entier, il est d’usage de signer soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente.

Promesse et compromis : les avant-contrats de vente

Dans un projet d’acquisition ou de vente de biens immobiliers, un document incontournable est établi et signé entre l’acheteur et le vendeur avant toute transaction. Cet accord sur la vente du bien immobilier précise le prix conclu entre les deux parties. Il est courant avant la signature de la vente définitive de signer un avant-contrat. En effet, l’achat d’un bien immobilier suppose de remplir au préalable certaines formalités administratives, notamment pour être en conformité avec la loi. Il s’agit par exemple d’accorder un délai suffisant pour l’acquéreur pour l’obtention d’un prêt. Mais, notez que la signature d’un avant-contrat n’est pas légalement obligatoire.

La conclusion d’un avant-contrat permet au vendeur et à l’acquéreur de formaliser leur accord et leur volonté de faire affaire, c’est-à-dire de s’engager en attendant la signature définitive de l’acte de vente. Cet acte fixe en avance les conditions précises dans lesquelles la vente sera effectuée. Il existe deux formes principales d’avant-contrat. Il y a la promesse unilatérale de vente (PUV) communément appelée « promesse de vente » et la promesse synallagmatique de vente encore appelée « compromis de vente ». Alors, promesse de vente ou plutôt compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente intervient lorsque le vendeur et l’acheteur s’entendent sur un accord de principe et sont sûrs de vouloir conclure ensemble la vente du bien immobilier, mais que certaines formalités doivent encore être réglées pour finaliser la vente. Par contre, la signature d’une PUV a lieu lorsque l’acheteur n’est pas sûr de conclure la vente, mais souhaite cependant réserver le bien pendant un temps. Il est libre d’acquérir ou pas le bien. Les deux formes d’avant-contrat sont souvent confondues, mais ce sont bien deux notions distinctes qui n’ont pas les mêmes effets juridiques.

La promesse de vente, c’est quoi ?

La promesse de vente est encore appelée promesse unilatérale de vente (PUV), lorsqu’elle n’engage que le vendeur. Elle permet à l’acquéreur de prendre le temps de la réflexion et de revenir vers le vendeur ultérieurement sans qu’il en profite pour augmenter fortement le prix de vente. En effet, c’est le contrat par lequel le vendeur s’engage envers l’acquéreur à lui vendre à un prix convenu ensemble son bien immobilier. Mais l’acheteur ne peut prétendre à son application que s’il se décide dans le délai défini dans le PUV. Dans ce cas, le vendeur est engagé contractuellement à respecter la promesse.

La promesse de vente doit obéir à des dispositions bien précises. Elle doit être écrite et signée en présence d’un notaire ou sous seing privé. Tant que le délai fixé par le vendeur n’expire pas, ce dernier ne peut plus proposer son bien à la vente à un autre acquéreur. L’acheteur quant à lui, a le devoir de confirmer son intention d’achat en levant l’option d’achat dans le délai convenu au préalable. Cet avant-contrat est très avantageux pour l’acheteur intéressé par l’achat du bien immobilier, mais pas encore certain de conclure la vente.

Comment conclure une promesse de vente ?

La promesse de vente oblige l’acquéreur à verser en contrepartie de cet avantage qui lui est conféré, une indemnité d’immobilisation du bien correspondant à 10 % du prix de vente de ce dernier hors taxes et frais de notaire. Elle vise à compenser l’exclusivité consentie par le vendeur à l’acheteur pendant une durée limitée. Cependant, dans le cas où l’indemnité est d’un montant très élevé, environ 20 % au-dessus du prix de vente, la jurisprudence considère que la PUV devient une promesse synallagmatique (compromis de vente) puisqu’elle contraint l’acquéreur à lever l’option d’achat.

En outre, lorsque le vendeur est une personne physique, l’indemnité d’immobilisation correspond au minimum à 5 % du prix de vente. Cette disposition est valable si la durée de l’option offerte à l’acheteur est supérieure à 18 mois. En effet, la loi prévoit une protection pour un acheteur non professionnel, si la promesse porte sur un immeuble d’habitation. La PUV doit lui être notifiée par voie d’huissier ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Au non professionnel, il est offert une faculté de rétraction sans frais d’un délai de 7 jours.

Dans le cas où l’acheteur lève l’option d’achat du bien immobilier dans le délai imparti et selon les exigences prévues au préalable dans l’avant-contrat, l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente que l’acquéreur devra payer. Dans le cas inverse, si l’acquéreur ne lève pas l’option d’achat dans le délai fixé par la promesse de vente, le vendeur sera libre de proposer son bien immobilier à d’autres acheteurs.

Dans ce cas, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur. Cependant, si le désistement est lié à la réalisation de l’une des clauses suspensives incluses dans la promesse de vente, l’acquéreur pourra se désengager sans pénalité et demander au vendeur la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Contenu et Formalités de la PUV

La PUV doit contenir les éléments essentiels du contrat de vente définitif. Il s’agit ainsi de l’identité des deux parties, de la désignation du bien immobilier faisant l’objet de la vente et aussi du prix de vente fixé. De plus, elle doit préciser les modalités d’application de l’option d’achat de l’acquéreur.

Aussi, le délai accordé à l’acquéreur doit y être notifié. Les parties qui ne disposent pas lors de la promesse de vente de tous les éléments leur permettant de prendre une décision définitive sur leur engagement peuvent choisir de conditionner la vente au résultat d’une ou plusieurs conditions. Par exemple, une autorisation administrative ou l’obtention d’un financement par une banque.

La rédaction d’une PUV peut se faire avec l’aide d’un notaire spécialiste du droit immobilier. Le document sera alors qualifié d’acte authentique. Néanmoins, les deux parties peuvent décider de rédiger elles-mêmes l’acte. Le vendeur peut signer la promesse de vente avec son cocontractant sans la présence d’un notaire. Un bon compromis entre simplicité et sécurité serait de se faire aider par un conseiller juridique. Dans ce cas, on parle d’un acte sous seing privé. La PUV devra alors être enregistrée dans les dix jours après sa signature à la recette des impôts et dans le mois, s’il s’agit d’un acte authentique. Les droits d’enregistrement de la promesse s’élèvent à 125 € et sont à la charge de l’acheteur.

Compromis de vente

À la découverte de cet avant-contrat

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est l’acte par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent à conclure la vente d’un bien immobilier à un prix qu’ils ont convenu ensemble. C’est un début d’exécution de la vente, car les deux parties s’engagent de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre à l’acheteur, qui lui-même s’engage à acheter le bien. Il s’agit ainsi d’une promesse de conclure le contrat de vente du bien. Ce type d’avant-contrat a pour rôle de préparer la réalisation future de l’acte de vente. Ce dernier sera rédigé par un notaire spécialiste de l’immobilier.

La signature du compromis de vente est privilégiée lorsque les deux parties sont d’accord pour conclure la vente à un prix les satisfaisant toutes deux, mais qu’il reste encore certaines formalités à remplir comme la purge d’un droit de préemption, l’obtention d’un prêt financier ou encore celle d’une autorisation administrative. L’avantage du compromis de vente pour les deux parties est de préserver leurs positions respectives grâce à l’engagement pris conjointement. Ce document offre une réelle sécurité contractuelle en préparation du contrat de vente définitif du bien immobilier.

À partir du moment où un accord est trouvé entre les deux parties, l’agent immobilier vous demandera la signature d’un compromis de vente en attendant que la transaction soit formalisée auprès du notaire. En effet, l’avant-contrat prévoit une durée limitée de 3 ou 4 mois avant la signature définitive de l’acte. Il vous est néanmoins possible de négocier un délai plus long avec le vendeur.

Durant ce laps de temps, le notaire doit remplir plusieurs formalités comme : la vérification du droit de propriété, la levée d’hypothèque, la purge d’un droit de préemption et l’existence de tout point litigieux. Du côté de l’acquéreur, il devra peut-être entreprendre les démarches nécessaires pour souscrire à un crédit immobilier afin de financer son achat.

Possibilités de rétractation après la signature du compromis de vente

Après signature d’un compromis de vente, il peut arriver que l’une des parties se rétracte. Le processus d’annulation de la vente peut prendre différentes formes selon qu’elle est enclenchée par l’acquéreur ou par le vendeur.

En ce qui concerne les ventes d’immeubles d’habitation, la loi a prévu une protection particulière lorsqu’il s’agit d’un acquéreur non professionnel. Ce dernier bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours. Dans ce cas, aucun versement ne peut être effectué par l’acquéreur avant la date butoir.

Mais, il existe des exceptions prévues dans la législation. Pour faire part à votre vendeur de votre décision de renoncer à l’achat de l’immeuble en question, il vous faudra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette rétraction ne nécessite pas de justification et l’acquéreur ne doit pas être tenu de payer d’indemnités.

Après expiration du délai de rétractation, les deux parties sont juridiquement tenues par le contrat et doivent respecter l’engagement signé. En effet, une fois ce délai écoulé, il ne vous sera plus possible de renoncer à la vente. Chaque partie pourra agir en justice pour réclamer une vente du bien immobilier. Par ailleurs, chacune de deux parties peut demander la résolution du compromis de vente. De cette façon, elles obtiendront son annulation, de même que la condamnation de la partie fautive à payer des dommages et intérêts.

Les différentes clauses à inclure dans les différents types de promesses de vente

Dans le compromis de vente, vous devez mettre certaines mentions indispensables comme le descriptif détaillé du bien et l’origine, le délai de livraison, le prix de vente, les modalités de paiement, etc. Mais vous pouvez y inclure aussi des clauses spécifiques.

Clause de dédit

Elle est utilisée souvent dans les compromis de vente. Elle permet aux deux parties de renoncer à l’avant-contrat. Ceci, en échange du versement d’une somme fixée à l’avance dans le contrat. Il peut s’agir d’un versement d’arrhes. Le propriétaire est alors dans l’obligation de verser le double des arrhes à l’acheteur s’il renonce à vendre, tandis que l’acquéreur perdra la somme en question.

Les clauses restrictives

L’engagement de chaque partie étant important, l’inclusion dans les avant-contrats est nécessaire, car certaines clauses peuvent être un frein à l’exécution du contrat définitif. Les deux parties ont la liberté de décider de la rédaction des clauses. La seule obligation légale concerne l’achat de logement financé par un prêt immobilier.

Les clauses suspensives

La clause suspensive d’obtention de prêt doit toujours figurer dans le compromis de vente, sauf dans le cas où vous financez vous-même l’achat du bien et renoncez au crédit. Cette clause a une durée de validité d’un mois au minimum à compter de la date de signature ou de l’enregistrement de la promesse de vente. Elle vous permet de renoncer à l’acquisition de la maison ou de l’appartement si vous n’arrivez pas à obtenir un prêt d’un montant d’au moins 10 % du prix de vente nécessaire au financement. Dans ce cas, toutes les clauses ne peuvent pas être suspensives. Il faudra en inclure d’autres dans des cas donnés.

Il existe aussi ce qu’on appelle la clause suspensive du droit de préemption. Dans cette condition suspensive, il est prévu que la vente ne soit réalisée qu’à condition que les droits de préemption devant être mis en œuvre par la SAFER, la mairie ou un locataire soient purgés. Dans le cas où aucune condition suspensive n’est incluse dans le compromis de vente et si l’acquéreur se désiste, le vendeur peut alors garder la somme versée à titre d’indemnités. Les conditions suspensives sécurisent vos engagements.

En somme, la différence la plus importante entre le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente est que l’un est irrévocable et l’autre non. Cependant, il existe plusieurs autres points divergents.