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Devenir propriétaire est une démarche qui peut sembler longue et périlleuse, surtout pour un débutant. Comme partout, il y a des erreurs à éviter. Quoique, l’investissement locatif constitue un excellent placement pour faire fructifier son argent de manière régulière. Dans ce guide, découvrez comment faire pour acheter un appartement, quelles sont les étapes à suivre.

Définir votre projet

Acheter un bien immobilier, quand on est un primo accédant ou un investisseur immobilier débutant, est souvent synonyme de tensions. En effet, comme on manque souvent d’expérience, on ne sait pas comment ni où rechercher un logement à acheter, quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt, quelles sont les aides existantes, etc.

La première étape à faire avant d’acheter un appartement est de définir votre projet. Il est important que vous ayez une idée aussi précise que possible de ce que vous voulez. Est-ce que vous souhaitez acheter un appartement pour le louer, pour l’occuper vous-même ou dans l’optique de le revendre plus tard ?

Si vous achetez un bien pour y habiter, commencez par évaluer vos besoins et déterminer vos critères de choix. De quelle surface avez-vous besoin ? Est-ce que vous voulez un balcon ou une terrasse ? La proximité des transports en commun, des écoles et des commerces est-elle un critère important pour vous ? Est-ce que vous recherchez une rue plutôt calme ou un quartier dynamique ? Tout ceci va influencer votre choix lors de l’achat logement.

Est-ce que vous achetez un appartement pour le louer ? Dans ce cas, vous réalisez ce qu’on appelle un investissement locatif. Le logement que vous allez acheter devrait dans ce cas-là répondre à un besoin réel sur le marché locatif. Si le quartier est un quartier universitaire, par exemple, la demande locative est notamment formulée par des étudiants en quête de petits studios ou de petites surfaces. Vous devriez vous plier à cette exigence.

Si vous vous retrouvez plutôt dans un bassin d’emplois dynamique, vous devriez orienter votre choix vers les surfaces moyennes comme les T2 et T3.

Enfin, si vous achetez un appartement pour le revendre dans quelques années, étudiez minutieusement l’évolution des prix dans le quartier. Il est important de savoir anticiper en vous projetant dans 5, 10 voire 15 ans. Est-ce que le bien que vous achetez serait toujours convoité d’ici là ? Autrement, vous ne pourriez pas faire de plus-value.

Evaluer votre budget et votre capacité d’emprunt

Comment faire pour acheter un appartement - budget

Avoir une idée précise de ce que vous voulez est une chose, mais difficile d’accéder à l’appartement de vos rêves sans le financement nécessaire. La seconde étape du projet consiste donc à faire le point avec votre budget et à évaluer votre capacité d’emprunt. Cette étape intervient avant même la recherche de l’appartement. Inutile de chercher un bien immobilier quelconque si vous ignorez vos capacités financières. En fonction de celles-ci, vous allez pouvoir orienter votre choix.

Prenez rendez-vous avec votre banquier afin de faire une simulation de prêt. Cette opération consiste à simuler le montant et la durée du prêt auquel vous pouvez prétendre en fonction de vos revenus et de votre capacité d’emprunt ou capacité de remboursement. Pour rappel, votre taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 30%. Après la simulation, la banque vous donne un accord de principe pour la somme correspondante. De cette façon, vous savez exactement à quel prix devrait être cédé votre futur appartement.

Etudier le marché immobilier de la région

Dès qu’il est question d’achat ou de vente immobilière, les connaissances et les estimations vagues émises par votre entourage ne sont plus suffisantes et ne vous permettent pas d’acheter ou vendre à tête reposée. Pour réussir un premier achat immobilier, il est indispensable de s’appuyer sur des statistiques et des chiffres réels et mis à jour.

Pour y arriver, prenez le temps de réunir toutes les données relatives aux offres immobilières dans votre ville, voire dans votre région. Etudiez les prix selon les quartiers et les types de biens. Pour avoir des informations réelles, renseignez-vous auprès de sources fiables comme les agents immobiliers, les notaires ou les banquiers.

Lancer la recherche d’un appartement

Une fois que vous connaissez vos capacités financières, il est temps de lancer la recherche de votre futur logement. Il existe plusieurs possibilités de le faire :

Faire appel à un professionnel

La multiplication des offres immobilières et des supports permettant de rechercher un bien immobilier ne facilite pas la tâche aux acheteurs. De plus, le marché immobilier est relativement opaque. Certaines informations importantes comme les prix réels des transactions immobilières précédentes sont cachés. Or, celles-ci sont indispensables pour pouvoir comparer les prix.

Il n’y a que les professionnels de l’immobilier comme l’agent immobilier qui ont accès à ces informations. Faire appel à un agent immobilier vous offre donc l’avantage d’acheter en toute sécurité et d’être épargné de toutes les démarches pour rechercher l’appartement de vos rêves et finaliser la transaction.

Si vous n’avez pas le temps de partir à la chasse aux appartements, sollicitez l’aide d’un chasseur d’appartement. Contrairement à l’agent immobilier qui peut également offrir ses services aux vendeurs, ce professionnel dédie exclusivement ses prestations à l’acheteur. Comme son nom l’indique, il va dénicher le logement correspondant aux critères fixés par ce dernier. En contrepartie, il est rémunéré grâce à une commission comprise entre 3% et 6% du prix d’achat.

Pour trouver un appartement, vous pouvez aussi faire appel à un marchand de biens. Ce professionnel de l’immobilier achète des biens immobiliers, puis les revend au bout d’un certain temps. Contrairement à l’agence immobilière, il est propriétaire des logements qu’il revend. En général, il achète des immeubles ou des maisons en mauvais état. Il les rénove, puis les revend à la découpe.

Utiliser Internet pour rechercher un appartement

Si vous ne voulez pas passer par les services d’un professionnel pour trouver un logement, il vous reste la possibilité d’utiliser Internet. Il s’agit aujourd’hui de l’outil le plus simple et le plus rapide pour trouver un appartement. Vous pouvez entre autres consulter les sites des agences immobilières, les sites d’annonces immobilières des chambres des notaires ou les sites d’annonces entre particuliers comme pap ou leboncoin.

Toute recherche d’un bien immobilier commence par la consultation des annonces qui permet de visualiser les biens à vendre dans un quartier donné avec leurs caractéristiques respectives. Une fois ces informations en votre possession, vous pouvez aller sur place pour visiter les appartements et voir de vos propres yeux. Visiter plusieurs biens est conseillé pour mieux comparer.

Financer l’achat de votre appartement

Monter le dossier de prêt bancaire

Le crédit immobilier est la première source de financement d’un achat immobilier. Le montage du dossier de demande de prêt nécessite un certain nombre de pièces justificatives à savoir des pièces d’identité, des justificatifs de revenus, le contrat de travail, les derniers avis d’imposition, des relevés de compte, etc.

Ces documents permettent à l’établissement de crédit d’apprécier la situation financière de l’emprunteur, sa motivation, son niveau de sérieux, son profil dépensier, etc. Même s’il est possible d’emprunter sans apport, la fourniture d’un apport personnel conséquent est toujours un acte apprécié par les banques. Cela montre votre sérieux et votre détermination.

Ne vous contentez pas d’une seule offre de prêt. Faites jouer la concurrence en comparant plusieurs offres. Si vous ne voulez pas déposer plusieurs dossiers chez plusieurs établissements, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit qui a pour mission de démarcher les banques pour vous dénicher la meilleure offre.

Se renseigner sur les aides possibles

Le financement d’un appartement peut aussi être facilité par les aides de l’Etat ou des collectivités territoriales. Pour favoriser l’accès à la propriété des jeunes, l’Etat a mis en place différents dispositifs d’aides. Le plus célèbre étant le Prêt à taux zéro (PTZ). Cette aide est destinée aux primo-accédants. Elle peut couvrir jusqu’à 40% du financement total.

Le prêt épargne logement (PEL), le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale et l’aide personnalisée au logement (APL) sont d’autres dispositifs d’aide destinés à faciliter le financement d’un logement. Certains de ces prêts peuvent être cumulés afin d’obtenir un montage financier multi-compartiments plus intéressant.

Budgéter les frais liés à l’achat immobilier

L’acquisition d’un appartement génère des frais qu’il convient de bien analyser avant de finaliser la transaction.

  • Les frais liés au crédit immobilier: outre les frais de dossier, il existe d’autres frais liés à la demande d’un prêt bancaire : l’assurance de prêt et la garantie.
  • Les frais liés à l’achat du logement: l’achat d’un bien immobilier implique le paiement d’impôts et taxes, dont les droits de mutation. C’est le notaire qui est en charge de collecter ces derniers. A son tour, il se rémunère via des honoraires représentant 7 à 8% du prix de vente.
  • Les frais après l’achat: tout propriétaire d’un bien immobilier doit payer chaque année la taxe foncière, dont le montant varie en fonction de la localisation du bien. Il y a aussi les charges de copropriété nécessaires à l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Signer l’avant-contrat

Comment faire pour acheter un appartement - contrat

C’est la première étape de la conclusion de l’achat immobilier. Il existe deux types d’avant-contrat :

  • La promesse unilatérale de vente: ce type d’avant-contrat n’engage que le vendeur seul. Celui-ci a l’obligation de vendre l’appartement à un prix déterminé. L’acheteur n’est pas obligé d’acheter. Par contre, s’il se désiste, il perd l’indemnité d’immobilisation qu’il doit payer le jour de l’établissement de la promesse unilatérale. Celle-ci représente 10% du prix de vente.
  • Le compromis: cet avant-contrat engage les deux parties : le vendeur et l’acheteur. Le vendeur s’engage à vendre le bien. L’acheteur, lui, s’engage à l’acheter. Il doit verser un acompte de 10% sur le prix.

L’établissement de ces documents peut être fait librement par les parties ou confié à un notaire. Après signature de l’avant-contrat, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours s’il s’agit d’une promesse de vente unilatérale et de 7 jours en cas de compromis pour se rétracter. S’il ne se manifeste pas au bout de ce délai, le notaire peut alors entamer les formalités.

Prendre le temps d’analyser les documents annexes

Afin de mieux protéger les acheteurs, la loi Alur impose aux vendeurs de fournir un certain nombre de documents au moment de la signature de l’avant-contrat. Parmi ces documents, on cite les diagnostics techniques : la superficie loi Carrez, le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic amiante, l’état parasitaire, le diagnostic lié aux installations de gaz et d’électricité et le diagnostic mérules et termites.

D’autres documents vous sont aussi remis avant la signature de l’avant-contrat. Il y a d’abord les documents relatifs à l’organisation de la copropriété tels que la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, les PV des dernières assemblées générales, etc.

Vous aurez aussi à votre disposition les documents liés à la situation financière de la copropriété. Ceux-ci détaillent le montant des charges payées par chaque copropriétaire, l’état des impayés, les travaux à prévoir, etc.

Tous ces documents vous permettent de bien analyser votre projet d’achat immobilier et de trancher si vous allez acheter ou non l’appartement.

Signer l’acte de vente

La signature de l’acte de vente constitue la dernière étape qui finalise la vente d’un appartement. Elle a lieu environ 3 mois après la signature de la promesse de vente ou du compromis et se fait chez le notaire. Une fois l’acte notarié établi, la banque verse le montant du crédit au notaire. Ce dernier remettra ensuite le chèque au vendeur. Dès cet instant, vous devenez propriétaire de l’appartement même si le titre de propriété ne vous sera remis que 2 à 3 mois plus tard. Le vendeur vous remettra les clés. Avant la remise des clés, vous devez souscrire une assurance habitation.

L’achat d’un appartement est une démarche complexe qui comprend plusieurs étapes. Comment faire pour acheter un appartement ? Cet article vous explique les différentes étapes de la conclusion d’un achat immobilier : définition de vos objectifs, évaluation de votre budget, dépôt du dossier de prêt, signature de l’avant-contrat et signature de l’acte de vente.