Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui, une vidéo sur comment choisir son crédit immobilier, puisque vous le savez certainement, il existe une grande panoplie de différents crédits immobiliers qui s’offrent à vous, et choisir le meilleur ou le plus adapté est un travail qui se fait en amont, à justement toutes les demandes de crédit immobilier que vous allez pouvoir faire.
Choisir son crédit immobilier
Ça se fait en amont à comment trouver une bonne affaire, ça se fait en amont à, justement, comment préparer sa situation financière à justement l’acceptation de son crédit immobilier. Et donc, dans cette vidéo, je vais vous dire comment faire pour choisir son crédit immobilier en fonction de ce que vous avez besoin et ce que vous pouvez obtenir. Mais, également, comment éviter les erreurs les plus communes, des personnes qui se lancent dans des crédits immobiliers qui soit, voilà, vont accepter un crédit immobilier parce que quelqu’un leur a recommandé alors que ça ne convient pas à leur situation, certaines personnes peuvent, malheureusement, contacter trop peu de banques, et donc du coup vont se démotiver ou justement, vont avoir peu d’acceptations et donc ne vont pas faire jouer la concurrence.
Donc, dans cette vidéo, on va parler, non seulement des choses à faire, mais des erreurs à éviter dans la sélection et le choix de votre crédit immobilier.
Alors, ce que je vous propose toute de suite, c’est de vous présenter différents types de prêt qui ne sont pas très connus, mais qui pourtant vont vous permettre d’obtenir des crédits immobiliers aux meilleures conditions. C’est ce qu’on appelle tout d’abord, les prêts aidés, le premier type de prêt, donc les prêts aidés, sont des prêts qui sont générés par l’État et donc de ce fait vous obtenez énormément d’aides. Donc, ce prêt a la particularité d’aider les personnes qui, justement, sont dans une mauvaise situation financière ou une situation financière qui ne leur permet pas de se loger, notamment de louer un bien immobilier. Et donc, du coup, vous allez pouvoir accéder plus facilement à ce type de prêt.
Donc, les personnes qui me diront « investir dans l’immobilier est réservé aux riches », je dirais que non, il est plutôt réservé particulièrement par le biais d’un crédit aux pauvres, puisque, justement, c’est d’avantage en ayant une situation qui est moins bonne que la plupart des personnes ont investis dans l’immobilier. Personnellement, je viens de pas très haut, voilà, puisque pour ma part, vous le savez si vous me suivez sur ma chaîne YouTube depuis mes débuts, j’ai commencé de très bas et progressivement et sûrement, et bien, j’ai amélioré ma situation financière. Et c’est ça, qui m’a permis d’investir dans l’immobilier. Ce n’est pas l’inverse.
Le prêt à taux zéro
Vous avez ensuite un deuxième type de prêt qui est très intéressant, c’est le prêt à taux zéro. Vous avez également le prêt à taux zéro Plus, qui est une aide qui est apportée au prêt au taux zéro, par l’État. Donc, concrètement, le prêt à taux zéro, et bien il peut se faire, et il s’obtient la plupart du temps, lorsque vous souhaitez acheter votre résidence principale.
Donc, concrètement, si vous souhaitez investir dans votre propre résidence principale, et que par la suite vous souhaitez la mettre en location, et bien c’est également une possibilité, c’est également un argument que vous pourrez utiliser auprès du banquier, en, bien évidemment, omettant le fait que vous allez passer votre résidence principale en location.
Donc, concrètement, selon moi, la meilleure, du moins la plus facile des façons d’obtenir un crédit à taux zéro et même un crédit à taux zéro Plus, et bien, c’est le fait de demander un crédit pour acheter votre bien immobilier, et par la suite, dans votre plan, et bien vous allez ensuite le mettre en location. Vous pourrez bénéficier de l’aide d’État et justement les meilleurs crédits et justement le plus de facilités auprès de votre banque.
PEL
Vous avez ensuite le fameux PEL, le plan d’épargne, logement qui, bien évidemment, est une épargne, est un type d’épargne qui est proposé par beaucoup de banquiers. Mais beaucoup omettent de vous révéler lorsque vous pouvez l’utiliser. Pourquoi ? Parce que le PEL va vous permettre, donc, non seulement de commencer à cotiser, à épargner chaque mois, mais surtout, au bout d’un certain temps, donc ça dépend du contrat que vous avez avec votre banque, mais concrètement, après 2 ans, 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans que vous avez un PEL, et bien vous allez pouvoir accéder à des prêts avec des taux largement meilleurs que ceux qui sont déjà très intéressants aujourd’hui sur le marché.
Pour vous donner une idée, en fonction des régions de France, etc., tout compris, en prenant tous les critères en compte, vous avez approximativement à l’heure actuelle en France un crédit immobilier aux alentours de 2 %. Avec un PEL, vous pourrez obtenir des prêts à taux zéro, ou des prêts à 1 % ou même 0,5 %, puisque vous avez un PEL.
Et vous avez ensuite le PAS, le prêt d’accession sociale, qui va vous permettre, en fonction des banques et en fonction de votre situation financière, d’accéder aux meilleurs crédits immobiliers possibles. Donc, concrètement, c’est l’équivalent du prêt à taux zéro Plus, sauf que ce n’est pas, donc, une aide de l’État, mais directement la banque cette fois-ci, donc le PAS, qui va vous être accordé auprès de votre banque directement.
Bien choisir son crédit immobilier
Maintenant, parlons de vos besoins en termes de crédit immobilier. Tout le monde n’a pas les mêmes besoins, tout le monde n’a pas les mêmes objectifs, dans l’investissement immobilier. Et donc, de ce fait, je ne vous recommande pas de faire le même type de prêt que quelqu’un vous aura recommandé, puisque les prêts sont en fonction d’abord de vos besoins, et après ce que l’on vous propose. Donc, moi, ce que je vous recommande, c’est si vous avez un banquier qui vous explique déjà un type de prêt immobilier, sans même que vous ayez expliqué vos besoins en termes d’emprunt, et bien dans ce cas-là, je vous invite à réfléchir si ce banquier est réellement à votre écoute ou s’il essaie simplement de vous placer un produit sur lequel il est commissionné.
Donc, concrètement, posez-vous les questions suivantes. Aujourd’hui, qu’est-ce que vous recherchez ? Moi, je vais vous le dire très concrètement, selon moi, il y a deux types d’investisseurs immobiliers. Il y a ceux qui aujourd’hui ne sont pas indépendants financièrement et qui souhaitent vivre de l’immobilier le plus rapidement possible pour quitter leur job, donc vivre de l’immobilier, vivre de vos rentes, le plus rapidement possible. Donc, dans ce cas-là, je pense qu’il est important d’avoir une capacité d’emprunt qui est maximum et donc, du coup, d’emprunter sur la plus longue période possible. Pourquoi ? Puisque votre but, c’est de vivre le plus rapidement de l’immobilier.
Donc, concrètement, plus vous avez un crédit qui est allongé, moins vos mensualités sont élevées, mais aussi, plus rapidement vous allez pouvoir prendre une grande marge sur l’autofinancement de votre bien. Admettons que vous souhaitez emprunter, par exemple, prenons un exemple, admettons 120 00 euros, donc vous empruntez admettons 500 euros sur 10 ans, 15 ans peu importe, et bien du coup, chaque mois vous allez devoir 500 euros. Si vous faites ce même crédit immobilier, par exemple, sur 25 ou sur 30 ans, bien forcément, vous aurez moins de mensualités à rembourser et donc si vous avez un locataire à l’intérieur qui vous paie 1 000 euros par mois et bien si vous avez moins de mensualités à rembourser, ben concrètement, vous pouvez vivre plus rapidement de l’immobilier, avec un prêt, plus sur le long terme. Donc un prêt avec une durée de remboursement plus longue.
Et à l’inverse, vous avez un deuxième type d’investisseur immobilier, donc un deuxième type de besoin. Ce sont les personnes qui ont une situation financière qui leur plaît, qui font aujourd’hui ce qui leur plaît, donc pas forcément les personnes qui sont indépendantes financièrement, puisque les personnes qui sont salariés peuvent aussi très bien se plaire dans leur job, et donc du coup, voilà, ces personnes-là ne sont pas nécessairement dans l’urgence. Et donc, du coup, je vous recommande plutôt de compresser, de minimiser la durée de votre crédit immobilier, puisque le but, c’est de rembourser le plus rapidement possible, pour faire grossir votre patrimoine immobilier le plus rapidement possible. Et pas forcément en vivre.
Donc, concrètement, vous devez définir votre crédit immobilier, la durée de votre emprunt, sur, justement, ces deux stratégies. Est-ce que vous êtes plutôt dans une stratégie de, voilà, je vais vivre le plus rapidement possible de l’immobilier, donc, durée d’emprunt et capacité d’emprunt, si possible la plus longue et la plus élevée possible. Et à l’inverse, est-ce que vous souhaitez faire grossir votre patrimoine immobilier le plus rapidement possible, et dans ce cas-là, compressez au maximum la durée dans laquelle vous allez rembourser votre crédit immobilier, pour pouvoir, justement, emprunter le plus rapidement possible, rembourser le plus rapidement possible, et toujours, bien évidemment, avoir cette capacité d’emprunt pour utiliser l’effet de levier de la banque.
Apport immobilier
Il y a également une autre question qui se pose, c’est : apport ou pas apport ?
Concrètement, peu importe votre type de stratégie, je vous recommande toujours emprunter le plus d’argent possible, de faire des crédits à 110 %, ce sont des crédits qui vont absolument tout couvrir, c’est-à-dire non seulement le prix du bien immobilier, mais les frais de notaire, éventuellement des frais d’avocat, les frais d’agence si vous êtes passé par une agence, mais aussi l’assurance de votre crédit immobilier. Et donc, du coup, si vous faites un crédit immobilier qui couvre absolument tout, et bien vous avez tout intérêt à ne pas mettre d’apport.
Pourquoi ? Tout simplement parce que plus vous allez emprunter, moins vous allez mettre d’épargne, plus vous allez pouvoir utiliser votre épargne pour faire autre chose. Un voyage, un autre investissement immobilier, vous couvrir en cas d’imprévu, mais aussi, réemprunter le plus rapidement possible. Puisque, concrètement, si vous mettez tout votre épargne dans un apport pour un crédit immobilier, et bien peut-être que vous allez devoir attendre 5-10-15-20 ans pour pouvoir réemprunter sur un nouveau bien immobilier, donc emprunter auprès d’une nouvelle banque, puisque la banque auprès de laquelle vous allez voir, enfin auprès de laquelle vous allez la solliciter par la suite, elle va vous dire, « Ben oui, mais la dernière fois vous aviez mis 10 000-20 000 ou 50 000 euros d’apport, cette fois-ci vous n’avez strictement aucun apport, donc on vous décline votre demande de crédit ».
À l’inverse, si vous avez une épargne, et bien, il sera beaucoup plus facile d’obtenir plusieurs crédits. Pourquoi ? Parce que vous pourrez dire, ben voilà, mais en cas d’imprévu, je vais pouvoir utiliser mon épargne pour vous rembourser. Donc, mettez, moi j’aime bien dire ça, mettez le banquier en face des réalités, si le banquier recherche une certaine stabilité, dans votre discours, et bien, si vous lui dites, « Ben oui, mais vous demandez de mettre toute mon épargne ou une grande partie de mon épargne, en apport, mais si je fais ça, je n’ai plus une situation qui est stable, pérenne et qui va me permettre de rembourser de façon stable les mensualités du crédit.
Donc je vais vous dire maintenant 4 conditions que vous devez négocier sur votre crédit immobilier.
Négocier son crédit immobilier
La première condition, c’est d’avoir des modalités de remboursement qui sont souples. Admettons que vous avez signé pour un taux qui est variable, et bien ce qu’il risque de se passer, c’est qu’admettons que vous remboursez 500 euros de crédit par mois, et que vous gagnez 1 500 euros par mois, et bien vous êtes bien à 33 % de taux d’endettement. Cependant, si votre taux variable évolue et augmente, et bien, malheureusement, il peut gagner 10-15-20 % en plus, et donc, du coup, vous pouvez vous retrouver en situation malheureusement de surendettement, vous n’allez pas pouvoir rembourser la somme, ben voilà, qui vous est demandée tous les mois par votre banquier.
Donc, concrètement, demandez à ce que vous ayez un taux qui est garanti, mais également souple. Autrement dit, si vous deviez rembourser 500 euros par mois, et que finalement, vous vous rendez compte que vous n’arrivez pas à tout de suite rembourser les modalités, enfin les mensualités du crédit, et bien dans ce cas-là vous allez pouvoir les revoir à la baisse et allonger la durée de votre crédit. Admettons que vous aviez estimé à, plus le loyer que vous alliez percevoir, et que finalement vous allez de voir baisser le loyer pour trouver des locataires, et bien du coup, en ayant ce taux garanti mais souple, et bien, vous allez pouvoir tout de même avoir un appartement qui s’autofinance, même en cas d’imprévus.
Deuxième condition à négocier pour votre crédit, c’est l’annulation des frais. Les banquiers adorent vous ajouter des frais. Et c’est réellement là, où le banquier va se frotter les mains, c’est de se dire, OK, moi, je vais prendre des frais. Mais très honnêtement, c’est facilement supprimable, pourquoi ? Puisque le banquier peut, voilà, refuser ces frais, mais justement, atteindre un autre objectif, qui lui est demandé par son agence, c’est le fait d’acquérir de nouveaux clients. Donc, concrètement, vous pouvez lui demander d’annuler ces frais, et en échange, de souscrire à des produits financiers, type assurance-vie, PEL, PEA.
Si le banquier vous dit qu’il ne peut pas annuler les frais bancaires, et bien vous lui dites tout simplement que vous allez faire jouer la concurrence, et que vous allez voir ailleurs.
Très concrètement, si vous jouez cette carte, allez voir réellement les autres banques, et demandez, justement, des simulations de capacités d’emprunt avec, justement, cette fameuse close qui dit que ces personnes-là ne prennent pas de frais bancaires.
Donc, concrètement, vous prenez ça, pas de frais de dossier pardon, et vous prenez ces propositions de crédit, vous les montrez à la banque qui vous propose le meilleur crédit et vous dites, ben voilà, soit vous vous alignez, soit je pars chez la concurrence.
Le différé de remboursement
Troisième condition à négocier, le différé de remboursement. Concrètement, admettons que vous avez acheté un bien immobilier, et vous le rénovez. Admettons que vous dites, OK, le bien sera rénové, disponible à la location, dans 4 mois, malheureusement, il y a un imprévu, il y a une tempête de neige, voilà, il y a quelque chose qui prend plus de temps, il y a un ouvrier, par exemple, et ça m’est déjà arrivé sur l’un de mes chantiers, qu’il y ait un ouvrier qui fasse une erreur, et que parfois ça prenne 15 jours-1 mois à corriger.
Donc, concrètement, comment faire dans ce type de cas si malheureusement vous devez encore avancer de l’argent, commencer à rembourser votre crédit, alors que vous n’avez pas encore le locataire à l’intérieur ? Et bien, concrètement, c’est grâce à ça que vous allez pouvoir, justement, rembourser seulement après, votre banque, après avoir déjà encaissé des mois de loyer. C’est ce qui s’appelle le différé de remboursement. Donc, lors de votre négociation de crédit immobilier, vous allez dire à votre banquier, « Je souhaite rembourser mon crédit à partir de 6 mois », et donc pendant 6 mois vous n’allez pas rembourser de crédit, et seulement après cette période, vous allez pouvoir commencer à rembourser le crédit, grâce au loyer de votre locataire.
Donc, concrètement, vous allez encaisser de l’argent et finalement, vous n’allez pas le rembourser tout de suite. À noter que le différé de remboursement peut se faire jusqu’à une période d’un an, mais globalement, le différé de remboursement se fait sur une période entre, de 3 à 6 moi, mais ce n’est pas impossible d’avoir un différé de remboursement d’un an.
Et quatrième critère à négocier avec votre banquier, c’est le fait d’avoir une anticipation de remboursement qui va être gratuite. Donc ça, ce n’est pas toujours le cas, et moi, je vous invite réellement à le négocier. Pourquoi ? Admettons que vous estimiez, et ça arrive, je sais que la plupart du temps, on se dit, mais s’il se passait des mauvaises choses, mais honnêtement, je vous invite à également voir aussi un petit peu de l’autre côté.
C’est-à-dire de voir le verre plutôt à moitié plein, plutôt qu’à moitié vide. Admettons que vous aviez prévu que vous alliez trouver des locataires qui allaient vous payer par exemple 1 000 euros par mois et que votre crédit vous coûte 500 euros par mois. Vous rénovez votre bien, et vous vous rendez compte que vous trouvez des locataires qui vous payent 2 000 euros par mois ou même vous faites la location courte durée et vous vous faites payer 3 000 – 3 500 euros par mois. Donc vous avez un crédit immobilier et des mensualités de 500 euros par mois, donc concrètement vous gagnez beaucoup plus que ce que vous aviez prévu.
Et donc, du coup, vous allez pouvoir rembourser votre prêt beaucoup plus rapidement que prévu. Mais du coup, si vous le remboursez plus rapidement que prévu, vous allez avoir des frais, vous allez avoir des pénalités de remboursement anticipé. Donc ce qu’il faut faire, c’est demander auprès de votre banquier, l’annulation des frais, en cas de remboursement anticipé. Donc, concrètement, vous allez le voir, vous lui demandez tout ça, et vous lui dites que voilà, vous estimez au minimum, en effet, un loyer de 1 000 euros par mois pour un crédit, par exemple, qui est de 500 euros par mois.
Et donc, concrètement, si vous lui dites « Ben voilà, j’estime également que ça peut aller beaucoup plus haut », vous négocier avec lui ce critère-là, c’est justement ce remboursement anticipé sans frais avec, enfin voilà, totalement gratuit. Et donc, du coup, et bien, c’est une stratégie qui peut vous payer, puisque ça peut également, je dirais, donner beaucoup plus de poids à votre dossier de crédit, que de demander justement cette anticipation de remboursement.
Nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère que vous aurez pu retenir des clés concrètes pour obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux, mais aussi le plus facilement possible, mais aussi avec les meilleures conditions.
Si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’immobilier, à partir de mon expérience, j’ai créé une série de 4 vidéos de formation, 100 % gratuites, qui va vous expliquer comment emprunter dans une banque, au meilleur taux, au meilleur crédit, avec les meilleures conditions, aussi comment trouver des bonnes affaires ou comment trouver des affaires moyennes et les transformer en excellentes affaires, comment les rénover, comment trouver des locataires, comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.
Je vous explique absolument tout gratuitement, dans la description de la vidéo, ou sur le lien qui apparaît juste ici, vous mettez votre mail et je vous envoie tout de suite la première vidéo de formation.
Excellent crédit immobilier à tous, bonnes négociations, Ciao, ciao.
