L’immobilier est un placement sûr qu’un nombre croissant de Français choisissent pour préparer leur retraite ou se constituer un patrimoine. L’investissement locatif leur permet de gagner un revenu régulier qui pourra être utilisé en partie pour rembourser le crédit immobilier. Dans cet article, découvrez comment acheter une maison destinée à la location.
Les avantages de l’investissement dans une maison
Pour 80% des Français, la maison reste la forme d’habitat préférée. Ceci concerne aussi bien les propriétaires que les locataires. La demande locative dans ce type d’immobilier est particulièrement soutenue. Environ 100 000 familles sont à la recherche d’une maison à louer chaque année. Cette demande est loin d’être satisfaite, car il faudrait construire 15 000 maisons chaque année, pendant une dizaine d’années, pour arriver à la combler. Bref, la maison est un investissement intéressant. Voici les raisons :
Des locataires plus stables
La maison en location offre une garantie solide au propriétaire-bailleur : la stabilité des locataires. Ces derniers restent en moyenne 80 mois dans une maison contre 30 mois dans un studio. Ainsi, les bailleurs sont sûrs de percevoir des loyers tous les mois. Ce sont surtout les familles qui louent ce type de biens immobiliers. Par souci de sécurité et de stabilité, elles font plus attention au paiement des loyers. Ce qui réduit les risques d’impayés.
Moins de charges
A cette régularité viennent s’ajouter des économies pour le propriétaire-bailleur. Les locataires d’une maison font plus attention au bien qu’ils louent. Ils ont tendance à se l’approprier et assurent mieux son entretien. Les charges d’entretien sont donc moins élevées par rapport à celles d’un studio.
Avec ce type de bien immobilier, vous n’avez pas non plus à supporter des charges de copropriété, sauf si vous investissez dans une maison individuelle faisant partie d’un lotissement ou d’un village de promoteur.
Une rentabilité intéressante
Le prix des maisons varie d’une commune à l’autre. Une maison d’une centaine de mètres carrés située dans les grandes agglomérations vaut entre 300 000€ et 400 000€. Ce prix peut encore s’élever si le bien se trouve dans les secteurs les plus recherchés de la capitale ou dans la Côte d’Azur. Dans les villes moyennes, le prix d’une maison varie de 250 000€ à 280 000€. Plus la superficie de la maison augmente, plus le prix augmente. De même, plus on s’éloigne du centre-ville, plus le prix diminue.
En ce qui concerne les loyers, une maison située dans les grandes métropoles se loue entre 1 000€ et 1 500€ par mois, contre 800€ environ dans les villes moyennes. Ce qui fait une rentabilité locative de 3 à 5% selon les adresses. Certes, c’est une rentabilité moins élevée par rapport à un deux-pièces ou un studio.
Une plus-value immobilière assurée
Investir dans une maison, c’est faire un placement sur le long terme. Avec une maison, il y a moins de risques de décote. La valeur des maisons n’a cessé d’augmenter au cours des dix dernières années. En douze ans, elle a atteint 70%. Vous pourriez donc obtenir une plus-value si vous envisagez de la revendre au bout de quelques années.
Toutefois, pour optimiser vos chances de faire une plus-value lors de la revente d’une maison, choisissez bien l’emplacement de celle-ci. Préférez des biens situés près des commerces, des transports communs, des écoles et des services.
Sachez qu’une maison bien située aura non seulement plus de chances d’attirer les locataires, mais elle vous permet également de tirer une meilleure plus-value lors de la revente.
Les étapes pour acheter une maison à louer
Acheter une maison, que ce soit pour y habiter ou pour louer, est un projet complexe. Quand on décide de devenir propriétaire, beaucoup de gens ne savent pas par où commencer. Voici les étapes clés pour acheter une maison locative.
Déterminer le budget
Avant de parcourir les annonces immobilières, déterminez votre budget. Déterminez le montant que vous pouvez investir dans l’achat logement. Quelques éléments doivent être pris en compte pour calculer votre budget, à savoir votre apport personnel, vos revenus, votre capacité d’emprunt, le prix d’achat du bien et les frais supplémentaires.
Pour acheter une maison, la plupart des personnes recourent à un prêt bancaire. Le calcul de votre capacité d’emprunt vous permet de connaître à l’avance le montant du prêt que vous pourriez éventuellement demander. La capacité d’emprunt est la somme qui vous reste après avoir déduit de vos revenus toutes vos dépenses en un mois. Il s’agit ainsi du montant disponible sur vos revenus pouvant assurer le remboursement des mensualités. Pour rappel, celui-ci ne doit pas être supérieur à 1/3 de vos revenus.
En ce qui concerne l’apport personnel, l’achat d’une maison est l’occasion rêvée pour utiliser votre épargne.
Acheter une maison génère en outre de nombreux frais. Outre les droits d’enregistrement, il y a aussi les frais de notaire. Ces derniers ont été revus à la baisse depuis le 1er mai 2016. Les frais de notaire représentent 7% à 8% du prix de vente d’une maison. Dans ces frais de notaire sont inclus les droits de mutation, la rémunération du notaire, les émoluments et la contribution de sécurité immobilière. Cette dernière est due à l’Etat pour les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Elle représente 0,10% du prix du bien.
Trouver un prêt immobilier
Ne vous contentez pas d’une seule offre de prêt. Renseignez-vous auprès de quelques établissements bancaires et de crédit. Faites une simulation de prêt pour savoir combien vous pouvez emprunter et pour combien de temps. Ne concluez votre prêt hypothécaire que si vous êtes vraiment sûr que c’est la meilleure offre. Soyez attentif à toutes les conditions de l’offre comme celles se rapportant au remboursement anticipé.
Pour économiser du temps et optimiser vos chances d’obtenir les meilleures propositions, vous pouvez solliciter l’aide d’un courtier en emprunt immobilier. Ce dernier va vous faciliter la tâche. Il va démarcher auprès des banques pour dénicher pour vous la meilleure offre de prêt.
Chercher la maison qui vous plaît
Avant de parcourir les annonces immobilières encore une fois, sélectionnez un secteur porteur. Choisissez une ville marquée par un accroissement continu de la population, un bassin d’emplois dynamique ou un quartier bien desservi par les transports en commun. Assurez-vous aussi que les infrastructures comme les écoles, les universités et les commerces se trouvent à proximité. N’oubliez pas que les premiers candidats à la location d’une maison sont les familles.
Une autre question à se poser avant de chercher la maison de vos rêves est : comment se porte le marché immobilier dans le secteur ? Informez-vous sur le taux de logements vacants et les loyers pratiqués. Vérifiez également que la demande locative est suffisamment élevée pour que vous ayez des chances élevées de trouver un locataire.
Une fois que vous êtes sûr que l’emplacement en vaut la peine, commencez les recherches. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour trouver la perle rare. Les sites d’annonces immobilières, les journaux locaux et les magazines spécialisés dans l’immobilier sont d’excellentes sources pour trouver une maison. Vous pouvez aussi faire appel à une agence immobilière ou à un courtier pour faire la recherche d’un bien parmi les biens à vendre dans la ville.
Vous pouvez aussi chercher par vos propres moyens en faisant une petite visite dans le secteur ou en demandant à votre réseau de connaissances et amis.
Négocier le prix
Dans une annonce immobilière, le prix affiché est celui qui est demandé par le vendeur. D’une manière générale, ce prix inclut une surcote qui correspond à une marge dédiée à la négociation. Donc, ne payez jamais le prix annoncé par le vendeur. Tentez toujours une négociation pour bénéficier du meilleur prix.
Lors de la négociation, commencez par le prix le plus bas, néanmoins réaliste en avançant les points négatifs de la maison. En général, la réduction accordée par les vendeurs est de l’ordre de 5% à 15%.
Faire une offre d’achat
Ça y est ! Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves : une maison qui répond à vos critères et dont le prix est raisonnable. Il est temps d’émettre une offre d’achat au propriétaire. Vous pouvez le faire directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Lorsqu’elle est signée, l’offre d’achat engage le vendeur à bloquer la maison à votre profit en attendant qu’un compromis de vente ou une promesse soit établie et signée devant notaire.
La signature de l’avant-contrat
Le compromis ou la promesse de vente est un document obligatoire qui précède l’acte de vente définitif. Voila pourquoi on parle d’avant-contrat. Il engage le vendeur uniquement ou les deux parties à respectivement vendre la maison au prix convenu et l’acheter. Il n’est pas rare qu’un acompte de 5% du prix de vente soit versé au moment de la signature du compromis ou promesse de vente.
Le délai de rétractation
Plusieurs délais courent après la signature de l’avant-contrat. Entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif de vente, il se passe généralement 3 mois.
Le premier délai est le délai de rétractation. Vous avez 10 jours après la signature de l’avant-contrat pour vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie sans donner de motif ou payer des pénalités.
Puis, il y a le délai pour obtenir le prêt demandé. Celui-ci s’élève en principe à un mois à un mois et demi. A noter que le financement doit être mentionné dans l’acte de vente. S’il s’agit d’un prêt immobilier, l’acte doit intégrer une clause suspensive relative à l’obtention du prêt. Si le prêt vous a été refusé, vous avez la possibilité de ne pas poursuivre la vente.
L’acte de vente
Le jour de la signature, les deux parties se rendent au bureau du notaire. Ce dernier lit l’acte, puis le fait signer par les concernés. Après paiement de la totalité du prix de vente, le vendeur remet les clés au nouveau propriétaire.
Acheter pour louer une maison : pourquoi faire ?
L’investissement dans une maison locative peut répondre à plusieurs objectifs.
- Préparation de la retraite future: les loyers obtenus par la location d’une maison constituent un parfait complément de retraite quand le moment sera venu. Mais il faut que l’opération soit faite suffisamment tôt pour que vous puissiez avoir le temps de rembourser le crédit avant que la retraite ne commence.
- Investissement dans la pierre : vous disposez d’un capital et vous souhaitez le faire fructifier ? La pierre est un placement sûr qui vous permet de percevoir un loyer en cas de location ou de plus-value en cas de revente.
- Transmission d’un patrimoine : acheter une maison pour la louer est une bonne manière de se constituer un patrimoine que vous pourriez transmettre à vos descendants. En même temps, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 100 000€ sur les droits de succession.
Astuces pour acheter une maison facile à louer
Acheter une maison pour y habiter est une chose, le faire pour la location en est une autre. Voici quelques astuces pour acheter une maison facile à louer.
Astuce n°1 : achetez au bon endroit : on ne le répètera pas assez. Il faut choisir un quartier qui attire les locataires.
Astuce n°2 : achetez une maison qui comprend au moins 3 chambres et 2 salles de bain. Cette configuration plaît aux familles qui sont les premiers candidats à la location d’une maison.
Astuce n°3 : acheter une maison ancienne signifie faire des rénovations, acheter une maison plus récente nécessite moins d’entretien.
Astuce n°4 : penser défiscalisation. Grâce à la loi Pinel, bénéficiez d’une déduction de 12% à 21% sur vos impôts lors de l’achat d’une maison neuve, dans la limite de 300 000€. Une autre solution de défiscalisation dans l’achat d’une maison est la loi Censi-Bouvard. Bénéficiez d’une réduction d’impôts de 11% sur le prix d’achat en achetant et en louant un logement neuf meublé.
Toutes les démarches pour acheter une maison que l’on destine à la location vous ont été détaillées dans cet article. Investir dans la pierre, notamment dans une maison locative, présente bien des avantages.
