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Dès l’instant où vous envisagez de devenir propriétaire, il est important de prendre le temps de bien penser à tous les points clés de la démarche. Parmi eux, il y a la vérification du juste prix. Comme tous les consommateurs, vous cherchez sûrement à bénéficier du meilleur prix pour économiser. Dans cet article, découvrez comment acheter un appartement au bon prix.

Les critères d’évaluation du prix de vente

Pour fixer son prix de vente, le vendeur prend en compte plusieurs éléments :

L’emplacement

Les prix immobiliers ne sont pas identiques d’une ville à l’autre. Le prix d’un appartement Paris ou dans une autre grande agglomération n’est pas le même que celui d’un logement situé dans un quartier rural ou un quartier HLM. Il peut être doublé, voire triplé.

La superficie et le nombre de pièces

D’une manière générale, plus la taille d’un logement est importante, moins cher sera le prix au mètre carré. C’est pour cette raison que le prix au m² d’un studio sera plus élevé que celui d’un 3 ou 5 pièces. Le prix d’un appartement de plus de 4 pièces inclut une décote de 5% à 10%.

Le nombre de pièces est également un critère essentiel. Un logement de 70m² avec deux chambres coûtera plus cher qu’un autre de la même taille mais avec une seule chambre.

Le type d’habitation et les équipements

Comment acheter un appartement - habitacion

Selon l’emplacement du bien, un appartement et une maison n’auront pas la même valeur. Une maison avec un grand jardin, un garage et une piscine sera plus valeureuse qu’un petit appartement sans balcon. De même, un appartement luxueux situé en plein centre-ville coûtera sûrement plus cher qu’une maison de rangée en banlieue. Un appartement neuf aura aussi un prix de vente plus élevé qu’un ancien.

Bien sûr, les équipements comptent aussi énormément dans l’évaluation du prix d’un logement. La présence d’une terrasse ou d’un parking, le bon état général de la plomberie et de l’électricité feront aussi basculer la balance.

Le standing

L’exposition et l’orientation du bien, conditionnant son ensoleillement et sa luminosité, une vue imprenable, un bon entretien des parties communes ou encore la présence d’un jardin ou d’une terrasse sont autant d’atouts justifiant le prix élevé d’un bien immobilier.

La proximité

La proximité des services et équipements tels que les transports en commun, les écoles et les commerces est un point essentiel qui peut faire grimper le prix d’un bien. Une rue particulièrement calme ou encore la présence d’un aéroport compte aussi beaucoup. Le vendeur applique à ce moment-là une surcote qui peut aller jusqu’à 20% du prix au m², voire plus.

Comment savoir si un logement est vendu au juste prix ?

Bien que l’évaluation d’un bien immobilier se base en principe sur un ensemble de critères bien définis, le prix fixé par le vendeur peut aussi être subjectif. D’ailleurs, le premier conseil à donner lors de l’achat appartement, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou encore d’un achat logement afin d’y habiter, est de ne jamais payer le prix affiché par le vendeur. Celui-ci inclut presque toujours une décote dédiée au rabais.

Il est donc important de vérifier si le prix affiché est juste ou non.

Comparer avec les prix des biens locaux

La première méthode pour se faire une idée de la valeur d’un bien est de la comparer avec les prix des biens à vendre ou des biens vendus dans le même quartier pour un bien similaire. Ainsi, le premier réflexe à avoir est de commencer par consulter les prix affichés dans les agences immobilières ou ceux figurant dans les annonces immobilières, qu’il s’agisse d’annonces parues dans la presse ou encore sur Internet.

N’oubliez pas de vérifier les indications de prix au mètre carré publiées dans les magazines économiques ou immobiliers ou encore dans les hebdomadaires d’information. Faites une comparaison. Mais prenez garde, ces chiffres ne sont que des indications approximatives.

Interroger les professionnels de l’immobilier

Si les indications ou les prix affichés dans les agences immobilières sont insuffisants pour dire si un logement est évalué correctement, vous pouvez toujours consulter les professionnels de l’immobilier.

Grâce à son expérience du marché, le courtier ou l’agent immobilier est en mesure de vous aider à vérifier si un appartement ou une maison est vendue à sa juste valeur. Interrogé en dehors de la négociation d’un bien, ce professionnel n’a aucun intérêt à vous donner des informations erronées.

Comme il possède les fiches descriptives des biens similaires vendus dans le quartier et qu’éventuellement il connaît même l’historique du bien que vous allez acheter, il est en mesure de vous indiquer si le prix est correct ou non.

Mis à part l’agent immobilier, vous pouvez aussi utiliser les services d’un notaire pour connaître les prix au mètre carré qui se pratiquent dans le secteur. Ce professionnel, réalisant toutes les transactions, est bien placé pour connaître les prix du marché. D’autant plus que cette profession s’organise pour tenir une base de données recensant toutes les transactions immobilières réalisées dans toute la France. Comme il a la possibilité de consulter ce fichier, il peut vous renseigner.

En revanche, attendez-vous à payer le prix d’une consultation si vous choisissez de solliciter l’aide d’un notaire. Celui-ci se situe entre 30€ et 80€.

Des négociations sont possibles

Comme dans la plupart des ventes, le prix annoncé par un vendeur immobilier est susceptible d’être négocié. N’ayez pas peur de marchander pour faire baisser le prix même si vous avez un coup de cœur pour le logement. Certains acheteurs, de peur de laisser filer la perle rare, se précipitent de signer, même pour un prix déraisonnable.

Le comportement inverse est aussi déconseillé. Ne ratez pas une bonne affaire, parce que vous n’avez pas voulu céder quelques centaines d’euros.

Pour pouvoir mieux négocier le prix d’un bien immobilier, vous devez avoir un bon argumentaire. Parmi les critères avec lesquels vous pouvez jouer, on cite :

Un prix exagéré par rapport au prix du marché local

Après avoir recueilli toutes les informations relatives aux prix du mètre carré pratiqués sur le marché local, vous vous rendez compte que le prix annoncé est exagéré ? N’hésitez pas à jouer cet argument pour renégocier le prix de vente du bien. Néanmoins, n’avancez cet argument que si vous disposez de points de comparaison solides et puissants. Sans quoi, le vendeur pourra facilement refuser la négociation.

Des travaux à entreprendre

Bien souvent, le prix d’un bien ancien est moins élevé que celui d’un logement neuf. La raison est que des travaux de rénovation sont souvent à prévoir dans ce type de logements. N’oubliez pas d’inclure dans le prix d’achat le coût des travaux.

Une rénovation coûte cher. Aussi, avant de fixer votre choix, vérifiez que les travaux à entreprendre ne vous conduiraient pas dans un gouffre financier. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel tel qu’un architecte ou à un autre spécialiste du bâtiment pour estimer le coût des travaux à faire. Si le montant fait grimper anormalement le prix du bien que vous êtes sur le point d’acheter, marchandez pour bénéficier d’un rabais. Autrement, abandonnez l’affaire. Vous trouverez toujours un autre bien plus intéressant.

Des mises en valeur surévaluées

Comment acheter un appartement - plan

Certes, certains équipements peuvent faire augmenter la valeur d’un bien immobilier comme la rénovation de la peinture, une nouvelle décoration, une cuisine équipée, etc. Toutefois, prenez garde, car certaines mises en valeur peuvent être estimées de manière excessive par le vendeur. Il faut savoir les évaluer correctement. Ce point important peut vous faire faire des économies lors de la négociation.

Calculer la décote en fonction des défauts du logement

Depuis que les prix immobiliers en France ont commencé à chuter, les acheteurs ont de plus en plus le dernier mot. Ces derniers posent des critères de plus en plus exigeants. Ce qui ne facilite pas la tâche aux vendeurs de biens immobiliers présentant des défauts. En effet, seuls les appartements ou les maisons sans défaut peuvent se vendre aujourd’hui à un prix élevé.

C’est un avantage non négligeable pour l’acheteur puisque selon le type de défauts constatés, il peut revendiquer une décote. Les chiffres suivants sont juste donnés à titre d’indication. Il n’existe pas de grille légale pour les décotes.

  • Le bruit: si le logement se trouve dans un quartier bruyant, la décote peut aller de 10% à 30%. Ce chiffre doit toutefois être pondéré, car si l’appartement ou la maison se situe dans une zone très recherchée, la baisse des prix sera moindre.
  • L’absence d’ascenseur : la décote est de 5% par étage à partir du troisième étage.
  • L’exposition: vous pouvez négocier une décote de 5% pour un logement exposé est ou ouest, 10% à 15% pour une exposition au nord et 10% pour un logement exposé sud.
  • La luminosité: c’est un autre point à vérifier. Le manque de lumière peut faire baisser de 5% à 10% le prix d’un bien immobilier.
  • Le type de logement ou d’immeuble: la valeur d’un immeuble ancien, qui est mal isolé et bruyant, peut faire l’objet d’une négociation de prix afin de bénéficier d’une baisse de 5% à 20%.
  • Le mauvais agencement: un bien mal agencé peut aussi être l’occasion pour un acheteur de demander un rabais. C’est le cas, par exemple, d’un appartement familial sans couloir ou d’une chambre plus grande que le séjour.
  • Un logement inadapté au secteur: la demande de biens à acheter ou louer n’est pas la même d’un quartier à l’autre. Un grand appartement localisé en pleine zone étudiante aura certainement une valeur amoindrie. Idem pour un studio situé dans un secteur très familial. La décote possible dans ces cas-là est de 5% à 10%.

Les points que vous ne devez pas négocier avec le vendeur

Il y a des arguments que l’on peut avancer sans problème lors de la négociation du prix avec le vendeur, et d’autres qu’il vaut mieux oublier. C’est le cas des atouts indéniables du logement. Un logement en bon état général, une bonne orientation, l’inexistence de vis-à-vis… sont autant de points qui jouent en faveur du vendeur. Persister à marchander le bien ne sert à rien, car le vendeur sera inflexible. Au pire, vous risquez de vous mettre à dos le vendeur.

Par ailleurs, vendre un logement génère des frais et des taxes. Les émoluments du notaire et les droits d’enregistrement en font partie. Outre la valeur propre du bien, ces frais liés à la vente sont aussi intégrés dans le prix d’achat. Ces charges ne sont pas négociables avec le vendeur.

Comment négocier le prix d’un bien ?

Après une évaluation du bien, vous avez recensé quelques points négatifs ? Listez au vendeur les différents points faibles du logement tels qu’un quartier inondable, l’absence d’ascenseur, des travaux de rénovation trop coûteux, une servitude de passage, etc. Utilisez ces arguments pour faire plier le vendeur. En général, la décote applicable est de 5% à 10%. Pour espérer une baisse supérieure, il faudra trouver des arguments plus solides.

Laissez passer du temps entre la dernière entrevue avec le vendeur et la conclusion de l’achat. Soyez patient. Ne vous précipitez pas. En attendant la prise de décision du vendeur, visitez d’autres biens. C’est un moyen de lui mettre la pression. Pas de nouvelle de votre part, il pourrait faire un geste pour vous récupérer. Ceci, à condition bien sûr que la baisse que vous demandez est bien justifiée.

Soyez attentif à la réaction du vendeur. Un vendeur qui est pressé de conclure la transaction est plus flexible qu’un autre qui semble déterminé et qui prend son temps pour vous répondre.

Si après toutes ces tentatives, vous estimez que le prix d’acquisition d’un bien reste anormalement élevé, n’hésitez pas à demander une expertise immobilière. Seul l’expert immobilier est en mesure d’évaluer un logement à sa juste valeur. Certes, cela peut représenter une dépense supplémentaire. Mais, au moins, vous ne courrez pas le risque de surpayer votre futur appartement ou maison.

Quand on décide d’acheter un appartement, plusieurs points doivent être analysés, dont le prix d’achat. Sachez que celui-ci est rarement non négociable. Dans cet article, vous avez tous les éléments entre les mains pour négocier la valeur d’un logement. Maintenant que vous savez comment acheter un appartement au bon prix, il ne vous reste plus qu’à vous lancer !