Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui une vidéo pour vous donner et vous partager des choses à faire avant d’investir dans l’immobilier. Vous êtes de plus en plus nombreux sur cette chaîne YouTube à vouloir investir dans l’immobilier, justement, je souhaitais vous partagez justement ces choses à faire avant d’investir, car selon moi, il est important d’investir dans l’immobilier dès son plus jeune âge, le plus rapidement enfin le plus rapidement possible, mais ce que je vous recommande surtout, c’est de le faire de la bonne façon.
Comment investir dans l’immobilier
Si vous investissez les yeux fermés, que vous vous lancez dans un projet immobilier que malheureusement vous rendez compte que même s’il est mené à bien et bien ce n’est pas ça que vous vouliez faire et bien malheureusement vous n’irez pas dans le bon sens.
Je m’explique, il y a des personnes qui, voilà, veulent par exemple avoir par exemple plein de petits appartements et s’en occuper eux mêmes, d’autres personnes souhaitent avoir un seul gros biens immobiliers et ne pas s’en occuper, certaines personnes souhaitent avoir par exemple un immeuble, d’autres personnes souhaitent avoir une villa et la mettre en location par exemple même si la rentabilité n’est pas ce qu’il y a de mieux, du moins de ce que je connais et que je peux me tromper, mais en tout cas de ce que je sais le marché du luxe dans le domaine de l’immobilier en termes de rendement locatif c’est pas ce qu’il y a de mieux
Maintenant c’est très intéressant d’un point de vue du volume, c’est à dire que quelqu’un qui est très riche qui souhaiteraient investir dans l’immobilier mais qui forcément, voilà, n’est pas très soucieux de savoir quel est son pourcentage de rentabilité nette, mais lui ce qui l’intéresse c’est plutôt de toucher une seule, enfin voilà, une seule rentabilité en un seul loyer de par un seul locataire, et donc du coup, forcément, beaucoup moins de gestion locative que quelqu’un, par exemple, qui comme moi plutôt à plusieurs biens avec une dizaine de locataires à l’intérieur.
Moi personnellement je le délègue à des agences de gestion locative, et voilà, si dès le départ vous n’avez pas, voilà, l’idée en tête de ce que vous souhaitez réellement faire, de la raison pour laquelle vous souhaitez investir dans l’immobilier, bien pour ma part vous devriez regarder cette vidéo jusqu’à la fin.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Déjà, la première des choses que vous devez faire, c’est déjà vous dire pourquoi est-ce que vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Alors forcément, pas la peine de me répondre « c’est pour l’argent’ je suis bien au courant, maintenant est-ce que c’est pour sécuriser vos revenus, est-ce que c’est pour diversifier vos revenus, est-ce que c’est pour justement devenir indépendant financièrement, est-ce que c’est pour commencer, j’en sais rien, à par exemple, investir dans des projets pour payer moins d’impôts, très honnêtement tout ce qui est loi Pinel etc.
Honnêtement je vous le recommande absolument pas. Mais concrètement, vous devez déjà vous dire pourquoi est-ce que vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Une fois que vous avez compris ça, vous allez pouvoir vous dire, OK, mais si j’achète tel type de bien, est-ce que ça va respecter ce que je souhaite faire, la réponse la plus part du temps sera oui.
Maintenant, si demain par exemple, on vous propose une bonne affaire mais que ça ne respecte pas vos ambitions, vos objectifs en termes d’investissements immobiliers, peut-être que vous allez saisir cette opportunité, donc à mon sens vous devriez d’abord mettre au premier plan ce que vous souhaitez faire dans l’immobilier avant de vous lancer et de rechercher quels sont justement les meilleurs bonnes affaires.
Donc pour répondre à cette question, aujourd’hui peut-être que vous n’avez pas les réponses, donc je vais vous dire très honnêtement, à mon sens, quelqu’un qui souhaite par exemple sécuriser ses revenus comme moi et bien dans ce cas là, voilà, si vous gagnez déjà bien votre vie, ben vous investissez votre argent dans l’immobilier.
Voilà si vous n’utilisez pas forcément le levier du crédit, honnêtement quelle importance si c’est simplement pour une histoire de sécurisation de votre patrimoine, voilà, forcément un patrimoine financier ça ne sert rien de l’avoir sur son compte bancaire, il est préférable de l’avoir dans l’immobilier et de mettre des locataires à l’intérieur et même si vous avez pas un bon rendement et bien au final peut-être que vous allez pouvoir simplement sécurité vos revenus.
Autre chose, admettons que vous êtes simplement dans une phase de, voilà, j’ai envie de devenir indépendant financièrement le plus rapidement possible et dans ce cas là il va falloir adopter une nouvelle stratégie, c’est à dire la stratégie plutôt de l’emprunt, vous allez emprunter auprès d’une banque et vous investissez dans l’immobilier et grâce aux loyers de votre locataire, ben vous couvrez tout simplement les mensualités du crédit et vous avez un bénéfice tous les mois.
Et ensuite vous pouvez également avoir à des stratégies du type, ben voila, l’achat revente, par exemple, vous avez envie de gagner beaucoup d’argent et de travailler beaucoup pour ça et bien vous pouvez acheter et revendre des biens immobiliers et encore une fois vous n’allez pas faire appel au même type de prêt, vous allez devoir négocier certaines conditions qui se négocient dès le départ lorsque vous allez générer votre, lorsque vous allez emprunter auprès des banques, il va falloir dire dès le départ, ben voila, moi je souhaite ne pas avoir de frais par anticipation de remboursement.
Donc tout ça pour vous dire que tout dépend déjà de ce que vous voulez et si vous ne savez pas ce que vous souhaitez dans l’immobilier, vous n’allez pas le faire d’une façon optimale.
Analyser sa situation financière
Deuxième chose à faire avant d’investir dans l’immobilier, c’est bien connaître votre situation financière. Je sais ça peut paraître un petit peu bizarre mais si vous investissez dans l’immobilier et que vous ne connaissez pas votre situation financière sur le bout des doigts, eh bien vous risquez d’avoir des mauvaises surprises.
Moi je vous fais cette vidéo en connaissance de cause parce que j’ai un ami, voilà, qui avait toujours rêvé d’investir dans l’immobilier mais il ne connaissait pas ou n’avait pas une bonne maîtrise de sa situation financière, et dès qu’il avait assez d’argent pour acheter un appartement, donc il a acheté un bien un peu près 140 000 euros et ce qui s’est rendu compte, c’est que ben voilà, il a, il n’avait pas prévu qu’il pouvait arriver des imprévus. Et en fait, il s’était pas établi de coussin de sécurité.
Donc si demain, voilà, vous avez cent cinquante mille euros sur votre compte bancaire et que vous avez une offre qui se propose à vous de 140 000 euros mais réfléchissez à deux fois, est-ce que c’est intelligent de prendre cette offre ou est-ce que ça vous met dans une situation qui est délicate ?
Pour rebondir sur l’histoire de mon ami, ben il avait à peu près cent cinquante mille euros de côté il a acheté un appart à 140 000 euros, il a fait des prêts, des dépenses auxquelles voilà il ne s’attendait pas forcément. Qu’a-t-il fait ? Ben il a vendu son bien immobilier, il a perdu de l’argent sur la vente, il a ensuite investi dans une autre soi-disant bonne affaire et il a perdu de l’argent parce qu’il avait un besoin d’argent rapide.
Tout ça pour vous dire que, selon vous, est-ce qu’aujourd’hui c’est le meilleur moment pour investir dans l’immobilier, est-ce que votre situation financière est stable, est-ce que vous pouvez avoir des dépenses ces prochains mois qui ne sont pas prévues, ou que voilà, que vous ne maîtrisez pas encore, par exemple la naissance d’un nouveau né, est-ce que par exemple vous avez prévu de faire un voyage bientôt, voilà, imaginez, je ne sais pas, que vous êtes de l’autre côté de la planète et il vous arrive un pépin, comment est ce que vous allez faire pour rentrer etc. etc., donc posez-vous les bonnes questions et surtout à propos du moment, est-ce que c’est le bon moment d’un point de vue de votre situation financière d’investir dans l’immobilier ou alors devriez vous attendre encore un petit peu.
Analyser sa capacité d’emprunt
Troisième chose à faire avant d’investir dans l’immobilier, c’est de connaître votre capacité d’emprunt. Je connais énormément de personnes qui connaissent tout à l’immobilier, mais elles n’ont pas la possibilité d’emprunter ou elles n’ont pas l’argent pour acheter un bien immobilier. Très honnêtement, ces personnes-là, je pense qu’elles devraient, voilà, concentrer plutôt leurs efforts sur comment avoir une situation stable pour pouvoir ensuite emprunter dans l’immobilier auprès des banques etc. etc.
Donc à mon sens il faut déjà vous dire, OK, est-ce qu’aujourd’hui j’ai une situation qui me permet d’emprunter ? Si la réponse est oui, allez voir directement des banques et demandez-leur. Maintenant, si vous pensez que la réponse est non, dans ce cas-là concentrez plutôt vos efforts sur la création d’une situation qui est stable.
À noter que j’ai déjà vu des personnes qui étaient en intérim avoir des crédits immobiliers pour acheter un appartement, puis un autre, puis un autre, puis un autre, j’ai déjà vu des personnes qui étaient étudiantes notamment Raphaël que j’avais déjà interviewé sur cette chaîne YouTube qui était étudiant et qui a généré deux, enfin qui a emprunté, qui a fait 2 fois des crédits, enfin des prêts étudiants, et grâce à cet argent il a tout simplement financé l’achat d’un appart et avec le deuxième, eh bien il a tout simplement payé le, payé les travaux.
Donc moi ce que je vous recommande, et c’est les réels avantages de dire que vous achetez votre résidence principale, c’est que vous n’allez pas augmenter votre capacité d’endettement. Je m’explique, en France, la capacité d’endettement elle est de 33%, c’est à dire que si vous gagnez 1000 euros, ben vous pouvez que emprunter 333 euros par mois, OK, donc ce que vous devez vous dire c’est quand je vais voir une banque, si elle me refuse dès le départ et bien potentiellement dans une autre banque, demandez pour générer un crédit pour acheter votre résidence principale.
Pourquoi ? Parce qu’en fait ce qui va se passer, c’est que lorsque vous allez dans une banque pour emprunter de l’argent pour investir dans l’immobilier, et bien ils vont remonter à un organisme, je crois que c’est l’AMF, si je me trompe mettez le dans les commentaires, mais en gros peu importe l’organisme ou le nom que sa porte, mais en gros ils remontent à un organisme de combien est-ce que vous êtes endettés, de combien est-ce que vous devez payer deux mensualités chaque mois et combien ce qui vous reste à payer.
Mais quand vous faites un achat en résidence principale et bien cette information n’est pas remontée, c’est tout simplement un droit en France que, voilà, d’acheter sa résidence principale et de ne pas, enfin de faire en sorte que ça ne soit pas considérée comme votre capacité d’endettement. Maintenant, ce que je vous devez faire, c’est que si aujourd’hui vous faites ce type de technique, ben déjà, prenez vos responsabilités, sachez qu’il n’est pas interdit de mentir à une banque, maintenant sachez qu’une banque c’est une entreprise, si vous avez, enfin à partir du moment où vous avez votre crédit, ben c’est bon, vous avez l’argent, vous avez acheté votre bien immobilier, y a personne qui va venir vous le saisir.
Maintenant, bien comprendre que si demain vous recevez des non, des non, des non, des non des non, dans plein de banques différentes, ben dans ce cas là pourquoi ne pas parler plutôt d’une résidence principale plutôt que d’un investissement immobilier.
Se sécuriser
Quatrième chose à faire avant d’investir dans l’immobilier, c’est se constituer un coussin de sécurité. Si demain vous investissez dans l’immobilier, par exemple, vous trouvez un bien par exemple qui est à 100, allez on va dire 120 000 euros, vous estimez qu’il va y avoir 20 000 euros de travaux et 10 000 euros, voilà, de frais annexes etc.
Et bien si vous avez juste assez pour acheter ce bien immobilier, bien malheureusement je pense que vous n’allez pas être serein. Si vous investissez dans l’immobilier, ben c’est pour certainement être plus serein, avoir des rentrées d’argent qui sont stables tout au long de l’année.
Maintenant est-ce que vous pensez que c’est intéressant de se mettre un très gros coup de chaud, d’avoir énormément de stress de mal, dormir la nuit pour être soi disant plus serein, je ne pense pas donc, ce que vous devez faire c’est vous constituer un fonds de sécurité. Prenons un exemple très simple, moi dernièrement il m’est arrivé quelque chose, j’ai acheté un bien immobilier et voilà, j’ai des potes, voilà, qui ont acheté également des biens immobiliers en même temps que mois, et il s’est passé quelque chose, c’est à dire qu’ il y a des les artisans qui ont travaillé sur le chantier d’un ami, et bien malheureusement ils ont causé des dégâts et ils sont partis du chantier sans donner de nouvelles.
Donc mon pote, il s’est retrouvé, voilà, en effet sans ce qu’il avait payé, c’est dire qu’il avait payé des travaux et au final, ben voilà, il y avait des gens qui l’avaient volé certains certains matériaux etc., et donc voilà donc il s’est retrouvé dans une situation où il a dû de nouveau mettre vingt mille euros sur la table. Heureusement, cet ami-là avait plus de 20 000 euros de côté, mais malheureusement il ne voulaient pas les mettre, et donc qu’est ce qu’il a fait, et bien il a vendu son bien immobilier.
Donc ça c’est la petite histoire, la fin de cette histoire ce qui s’est passé, c’est que moi j’ai racheté son bien immobilier mais concrètement, moi j’ai fait une bonne affaire et il le sait et moi je le sais aussi, mais tout ça pour vous dire que si dans l’immobilier vous n’êtes pas prêt, que vous n’avez pas de coussin de sécurité, vous n’aurez pas le choix. Maintenant si vous avez un coussin de sécurité, vous pouvez faire comme mon, pote c’est à dire que soit vous dites, OK, bon allez je le largue, tant pis ça me saoule, ou alors vous vous dites, bon ben OK, je refinance et dans ce cas là j’aurais pas besoin de faire un crédit à la consommation pour payer des travaux, des choses comme ça.
Donc faites bien attention aux imprévus, moi ce que je vous recommande toujours, toujours, toujours, c’est d’avoir un coussin de sécurité équivalent à peu près à 10% du prix du bien que vous achetez.
Analyser sa rentabilité immobilière
La cinquième chose selon moi que vous devez faire avant d’investir dans l’immobilier, c’est de vous dire ça, OK, qu’est-ce qui pourrait nuire à ma rentabilité lorsque j’investi dans un bien immobilier ? Je m’explique, si demain vous voyez un appartement, c’est une bonne affaire, vous avez fait tout vos calculs et vous remarquez que si vous l’achetez vous allez obtenir 15% de rentabilité nette chaque année, OK, jusque là on est d’accord sur le papier, c’est une bonne affaire.
Maintenant, que se passerait-il si votre stratégie, par exemple, repose sur de la location en courte durée et que vous vous rendez compte qu’il y a une loi qui est susceptible de passer, qui dit que vous n’avez pas le droit, par exemple, de mettre votre bien, voilà, en location courte durée + de 30 jours par an. Qu’est-ce qui va se passer sur votre rentabilité ?
Donc moi je vous le dis très honnêtement, ne voyez pas simplement l’aspect, voilà, prix au mètre carré, ne voyez pas seulement l’aspect, voilà, prix moyen au mètre carré aux alentours, ne voyez pas seulement l’aspect, voilà, demande locative, ne voyez pas seulement l’aspect, voilà, qu’est-ce que je vais pouvoir déduire de mes impôts etc. etc.
Prévoyez aussi des choses d’un point de vue, politique, que peut-il se passer politiquement par exemple qui pourrait nuire à votre bien, à votre investissement immobilier ? Donc concrètement je vous dis pas qu’il y a énormément d’aspects qui peuvent jouer négativement sur votre rentabilité, maintenant ce que je suis en train de vous dire c’est que, si demain vous investissez dans un bien immobilier et voilà que vous sentez qu’il y a une énorme opportunité, par exemple, moi je le vois souvent, quand il y a des investisseurs qui partent à l’étranger et qui me disent « Oh ouais ici l’immobilier ça doit être génial », mais j’ai envie de lui dire, OK, est-ce que tu as étudié le l’aspect économique, l’aspect politique également de ce pays ?
Parce qu’il y a des pays par exemple dans lesquels on ne peut pas investir, vous ne pouvez pas posséder le terrain. Il y a d’autres pays dans lesquels vous achetez de l’immobilier mais au final quand vous êtes mort le bien immobilier revient au gouvernement. Tout ça pour vous dire, qu’à mon sens, aujourd’hui, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, posez-vous la question de savoir ce qui pourrait arriver, ce qui pourrait nuire à votre rentabilité.
Par exemple, dans certaines zones en France, on voit également qu’il devient impossible d’excéder par exemple, les 30 jours, 60 jours, ou 90 jours par an, de location sur des sites comme Airbnb, Booking et c’est donc faites bien attention à ça, concentrez-vous également sur ces aspects, dont peu de personnes à mon sens parlent sur YouTube, et donc concentrez-vous et allez voir potentiellement des professionnels du marché local. Il vaut mieux parfois investir 500 ou 1000 euros auprès d’un expert qui va vous dire justement des risques spécifiques à la zone dans laquelle vous investissez plutôt que de simplement aller sur Leboncoin et voilà, allez tu donnes un peu dans n’importe quelle région, OK ben ça a l’air bien le prix au mètre carré a l’air bien, oui mais est-ce que vous connaissez les enjeux réellement économique et politique de l’endroit dans lequel vous investissez ?
Voilà nous arrivons maintenant la fin de cette vidéo, si ça vous intéresse d’investir dans l’immobilier je vous invite à regarder dans la description de la vidéo sur le lien qui apparaît juste ici pour obtenir une série de formations de quatre vidéos qui va vous expliquer comment investir dans l’immobilier. Vous verrez comment emprunter auprès d’une banque, vous verrez comment trouver une bonne affaire, vous verrez comment faire des rénovations, des divisions, vous verrez comment trouver des locataires et comment même ne pas payer d’impôts avec vos biens immobiliers. Tout ça, ça se passe dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici.
On se retrouve de l’autre côté, ciao, ciao.
