La loi Censi-Bouvard est une loi qui permet aux contribuables de bénéficier de certains avantages fiscaux non négligeables. Elle permet d’investir dans l’immobilier et de profiter de conditions avantageuses offertes aux locations meublées non gérées par des professionnels. Cet investissement se fait sur des résidences neuves ou rénovées.

Avantages et inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, vous devez connaître les contours de la loi Censi-Bouvard. Sachez que celle-ci présente plusieurs avantages, mais également quelques inconvénients :

Avantages

La loi Pinel est plus avantageuse au niveau de la fiscalité que la loi Censi-Bouvard (voir le site loi-censi-bouvard.info), mais la loi Censi-Bouvard offre des avantages bien plus larges. Vous pouvez ainsi fixer le montant des loyers de vos résidences comme vous le souhaitez sans contrainte. Les locataires n’auront pas à fournir une pièce justifiant leurs revenus. Vous pourrez également décider de faire ce que vous voudrez de votre ou vos résidences après neuf ans entre les mains d’une société exploitante.

Inconvénients

Pour pouvoir effectuer un investissement dans une résidence, il sera plus bénéfique pour vous de prendre conseil auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous aidera à mieux réaliser vos placements et à limiter les risques d’un investissement immobilier hasardeux.

Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, vous ne pourrez pas proposer un bien en location à l’un de vos descendants ou ascendants.

Conditions à remplir pour profiter de la loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier d’un logement Censi-Bouvard, il est important pour vous de respecter certaines conditions précisées dans cette loi.

Bien évidemment, pour profiter de la loi Censi-Bouvard, vous devez au préalable acheter un logement. Cependant, ce logement doit respecter un minimum de contraintes.

• Votre logement doit être neuf. Vous profiterez de la loi Censi-Bouvard si vous achetez une résidence neuve, quel que soit le type de résidence.
• Votre logement peut être en état futur d’achèvement (VEFA). Vous pourrez également profiter de cette loi si votre résidence arrive bientôt à terme, c’est-à-dire que les travaux doivent avoir débuté ou soient presque terminés pour que vous puissiez jouir de cette offre.
• Votre résidence peut avoir été achevée depuis au moins 15 ans. Dans le cas où vous disposez déjà d’un logement, vous pourrez bénéficier de la loi Censi-Bouvard, si cette résidence a été achetée depuis une période d’au moins 15 ans.
• Vous pourrez également profiter de cette loi en cas de location. Pour ce faire, votre logement doit encore être en bon état pour pouvoir le louer sans souci. Vous ne pourrez cependant pas utiliser ce logement pour héberger un membre de votre famille ni pour vous héberger avant le terme du contrat qui est de neuf ans, excepté si vous désirez l’utiliser comme résidence de vacances. De plus, vous ne devrez pas autoriser un occupant à s’installer dans cette résidence sans payer de frais.
• En tenant compte de tous vos investissements et de tous vos revenus, vous n’aurez pas le droit d’excéder le plafond de revenus de 300.000 euros par foyer fiscal. Vous pourrez donc investir autant que vous voudrez mais ne jamais excéder ce plafond. Des mécanismes existent pour descendre sous la limite comme la réalisation de travaux d’amélioration.

Comment récupérer la TVA de vos résidences Censi-Bouvard

Si vous avez eu à verser vos TVA à l’Etat pendant une certaine période, il sera possible pour vous de récupérer environs 19 % de votre TVA sur vos biens. Cependant, pour ce faire, vous devrez tout de même remplir certaines conditions.

• Vous aurez la possibilité de récupérer une partie de la TVA sur vos biens si votre ou vos résidences disposent de trois principaux services : votre résidence doit pouvoir fournir le petit déjeuner, un nettoyage constant des lieux et la distribution de linge de maison. Si votre résidence remplit ces trois conditions, vous pourrez demander à récupérer une partie de la TVA.
• Vous devrez avoir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). De plus, les loyers perçus par la société exploitante qui se chargera de la gérance de votre bien devront être placés sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dans votre déclaration de revenus.

Comment faire une demande de remboursement de TVA ?

Dès lors où vous remplissez toutes les conditions mentionnées plus haut, vous pourrez prétendre à  une demande de remboursement auprès des services fiscaux. Cette demande devra contenir certaines informations pour que la demande de remboursement soit acceptée. Cette demande pourra se faire par courrier et devra contenir les informations suivantes :

• Vous devrez indiquer la localisation précise du logement concerné, notamment dans le cas où vous possédez plusieurs résidences ou plusieurs logements dans le même immeuble.
• En cas de nombreux logements à votre disposition, vous devrez préciser pour quels loyers vous demandez l’application du dispositif. Relevez quels loyers ont été touchés par une TVA et demandez à la récupérer.
• Indiquez sur votre demande de remboursement l’adresse complète de votre logement Censi-Bouvard.
• Au cas où vous seriez accompagné d’un conseiller en gestion de patrimoine, veillez à donner autant d’informations que possible pour qu’il traite au mieux votre dossier. Veillez également à le tenir informé sur la société exploitante en charge de votre résidence, notamment si vous décidez de changer d’exploitant.
• Vous devrez également disposer d’un numéro de dossier. Pour ce faire, vous devez avoir été inscrit au Service des Impôts des Entreprises (SIE), lors de la signature de l’acte de vente du bien.
• Vous devrez attendre une période de 3 à 6 mois pour pouvoir bénéficier du remboursement de votre TVA. Il arrive que ce délai soit parfois dépassé. Le moment venu, le SIE vous enverra un courrier contenant un chèque du montant de la TVA remboursée.

Dans quelles résidences Censi-Bouvard investir ?

Il sera préférable pour vous d’investir dans les résidences Censi-Bouvard suivantes :

La résidence d’affaires

Une résidence d’affaires est un logement meublé de taille moyenne. Cette résidence est généralement aussi grande qu’un studio. Les résidents n’y séjournent pas plus de trois nuits la plupart du temps. Ce type de logement est comme son nom l’indique à destination des hommes d’affaires. Ces derniers ont besoin régulièrement d’un point de chute lors de leurs déplacements dans une ville, afin d’assister à des salons, colloques et réunions. Pour plus de bénéfices, la résidence d’affaires est à choisir près des aéroports, des gares et dans les grandes métropoles.

Investir dans une résidence d’affaires meublée vous rapportera probablement gros. Il vous suffira d’acheter un logement, de le meubler et de le confier à une société qui se chargera de vous trouver des hommes d’affaires pour y résider. L’occupant de votre résidence d’affaires devra vous reverser une certaine somme périodiquement, ce qui vous couvrira toutes les dépenses que vous aurez eu à effectuer.

Dans le cas où vous investissez dans une résidence d’affaires qui se trouve près d’un aéroport, près d’une gare ou près d’une métropole, vous pourrez espérer engranger davantage de bénéfices. Choisissez toujours un bien situé à proximité de lieux de décisions et de moyens de transport international. En dehors de louer votre bien, si vous en avez l’opportunité, vous pourrez également revendre votre résidence d’affaires à un prix plus élevé que le prix d’acquisition et réaliser une plus-value.

D’autres avantages fiscaux vous sont offerts dans la loi Bouvard. Dans le cas où votre résidence d’affaires est un logement neuf, vous aurez droit à une déduction de 11 % du prix hors taxe d’acquisition sur votre impôt sur le revenu. Ce rabais conséquent est une bonne incitation à investir dans l’immobilier. Au fil du temps, vous pourrez décider d’opter pour le régime du micro foncier. Ce régime a l’avantage de vous faire bénéficier d’un abattement de 50 % sur tous les loyers que vous percevrez. Cette option diminuera sérieusement vos impôts.

La résidence tourisme

La résidence de tourisme est souvent un logement de la taille d’un studio, situé sur un lieu de villégiature à la mer, en montagne, dans une ville touristique ou à la campagne, et s’adresse plutôt à un public de vacanciers souhaitant effectuer des séjours de quelques jours à plusieurs semaines. Il vous suffit simplement d’acheter une résidence meublée neuve et de la confier à une société exploitante qui se chargera de vous trouver des locataires. Cette dernière vous reversera mensuellement les loyers perçus et vous aurez aussi la possibilité d’y résider quelques jours par an.

La loi Censi-Bouvard vous fera bénéficier de quelques réductions fiscales, surtout si votre résidence de tourisme est située au bord de la mer ou sur une montagne. Vous aurez la possibilité d’une réduction de 11 % du prix d’achat HT du logement sur votre impôt sur le revenu.

Sachez également que votre statut de loueur en meublée non professionnel (LMNP) vous fera bénéficier d’une réduction de 5 % sur tous vos loyers perçus. Par contre, si par an vous totalisez une recette égale ou supérieure à 23.000 euros, vous basculerez automatiquement dans le statut de loueur en meublée professionnel (LMP).

Si vous ne possédez pas des moyens suffisants pour investir dans une nouvelle résidence de tourisme, ce projet vous permettra d’obtenir plus facilement un prêt dans une banque. La banque étant consciente que vous ne percevrez vos revenus qu’après l’achèvement des travaux, vous permettra de rembourser vos dettes lorsque ces travaux seront terminés et que le logement sera habitable.

La résidence sénior

Les résidences séniors sont résolument un bon investissement en plus de leur utilité sociale. Avec le vieillissement de la population, les demandes des personnes âgées pour séjourner dans ce type de résidence resteront toujours soutenues. Elle a le double avantage d’offrir une sécurité et des soins adaptés. Cet investissement est à privilégier pour vous constituer un patrimoine sur le long terme. Ce type de logement devant être meublé, vous aurez également le statut de LMNP ou LMP selon les revenus générés. Vous devrez également confier votre logement à une société exploitante qui vous versera des loyers mensuellement.

Lors de l’achat de votre résidence sénior, vous bénéficierez d’une remise de 11 % du prix HT du logement sur votre impôt sur le revenu. Vous aurez également la possibilité de pouvoir résider dans votre résidence sénior. Pour cela, vous devrez vous entendre avec la société exploitante qui se chargera de la gérance de votre résidence. Vous aurez à signer un contrat d’une durée de neuf ans minimum avec cette société pour que vous puissiez habiter dans votre logement.

Après avoir remboursé votre prêt immobilier à votre banque et au terme du contrat signé avec votre société exploitante, vous pourrez percevoir directement vos loyers sans aucun intermédiaire et gérer vous-même la résidence. Cependant, vous êtes également libre de reconduire votre contrat avec la société exploitante.

La résidence étudiante

Vous pourrez également investir dans une résidence étudiante pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard. Si votre résidence étudiante est neuve, la loi vous permettra de profiter d’une remise de 11 % HT sur vos impôts.

Vous n’aurez pas besoin d’investir dans de grands appartements. La résidence étudiante doit être située de préférence à proximité des établissements scolaires et des campus universitaires. Vous pouvez également mettre à disposition une connexion Internet pour attirer plus facilement les étudiants locataires.

Etant propriétaire d’une résidence étudiante meublée, vous aurez le statut de LMNP ou de LMP, selon le montant des revenus locatifs générés. Vous pourrez également demander un remboursement total ou partiel des TVA sur votre résidence.

De plus, après avoir remboursé votre emprunt immobilier et lorsque le contrat signé avec votre société exploitante est arrivé à échéance des neuf ans obligatoires, vous aurez la possibilité de loger vos propres enfants dans votre résidence étudiante. Vous pourrez également décider de reconduire le contrat avec la société exploitante ou même de revendre votre résidence à un prix plus élevé que son prix d’acquisition.

Etant donné que la demande en résidences étudiantes est plus forte que les capacités du parc disponible en France, vous n’aurez aucun problème à trouver facilement un locataire pour ce type de logement.

Conclusion

Si vous désirez faire un investissement immobilier en vue d’une location, il sera ainsi plus avantageux pour vous de le faire dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Cette loi vous permettra de faire d’énormes économies et d’engendrer d’importants bénéfices à long terme. Vous pourrez au terme d’un bail commercial de 9 ans totalement disposer de votre bien et ainsi le louer sans intermédiaire, vous assurant de confortables revenus pour la retraite.