Faire une location, c’est-à-dire louer un appartement est aujourd’hui souvent très difficile. Et ceci est surtout vérifié lorsqu’il s’agit d’une location estudiantine. Le propriétaire pour se prémunir contre certains risques en décidant d’imposer à son futur locataire certaines conditions préalables à respecter. L’une de ces conditions est le paiement de la caution locative. Que faut-il savoir sur la caution locative ?

Caution locative : définition et fonctionnement

Pour faire simple, la caution locative est un dépôt de garantie. En effet, il s’agit d’un montant que le loueur est dans l’obligation de payer à son propriétaire lors de la signature du contrat bail. Ce montant garant (caution locative) est payé pour permettre aux propriétaires de s’assurer contre un éventuel risque de détérioration, de dégradation du bien immobilier ou encore le risque de loyers impayés. En résumé, la caution locative est obligatoire pour s’assurer contre les risques locatifs.

Dans la position d’un locataire, il faut savoir qu’avant de s’installer dans une location, la première des choses à faire est le dépôt de garantie à votre propriétaire. C’est un montant qui vous sera sans doute retourné intégralement lorsque le contrat arrivera à son terme. Mais, sous réserve bien sûr du respect de certaines conditions prévues au contrat.

Le propriétaire de la maison peut évidemment refuser de restituer la caution lors du départ. Mais, cela est possible seulement dans le cas où il constate une certaine détérioration du bien immobilier. Ou si des situations de loyers impayés ont été constatées pendant le séjour du locataire. Tout dommage matériel causé aux biens loués sera déduit de la caution. Notez aussi que la caution n’est pas demandée dans tous les cas par le propriétaire. Mais s’il doit la prendre, cela doit être mentionné dans le contrat avant la signature.

Le montant de la caution ne dépasse généralement pas un mois. Mais il peut atteindre deux mois de loyer.

Comment financer la caution locative ?

À la recherche d’un appartement, d’une maison à louer, et il ne vous reste pas d’argent pour faire le dépôt de garantie. Des solutions très simples existent pour le financement de la caution locative.

Financer sa caution locative : le type de prêt à taux nul

Si on a des difficultés pour le paiement de la caution locative, des structures d’aide accompagnent pour le financement des dépôts de garantie pour les logements. L’organisme Action Logement par exemple finance les cautions locatives. Il s’agit du produit « Avance LocaPass ». Ce n’est pas un don ou une aide sociale, mais plutôt un crédit qui est octroyé. L’avantage de ce crédit se retrouve lors de son remboursement par le client. Le taux d’intérêt de ce prêt est à 0 %. Autrement dit, il n’y a pas à supporter des charges financières sur ce prêt-là. Il n’y a qu’à rembourser exactement le montant emprunté.

Notez aussi que ce type de prêt peut dans certaines conditions, ne pas couvrir la totalité de la caution locative si le montant du logement est très élevé. Même s’il ne couvre pas la totalité, il peut aider à payer une partie de la caution locative. Le montant maximal de ce prêt est de 500 €. Ainsi, pour être éligible et obtenir ce prêt, il faut remplir certaines conditions très importantes. La première condition est d’avoir moins de 30 ans, être en formation professionnelle, ou être un étudiant.

Le fonds de solidarité pour le logement

Il existe dans chaque région ou département, des fonds de solidarité pour le logement, les FSL. C’est un fonds qui est destiné à dispenser des aides financières en matière de location immobilière. Il aide les gens en difficulté dans le paiement de leurs logements à plusieurs niveaux. Il concerne toutes les dépenses ayant trait au logement. Il peut s’agir du loyer, les frais d’électricité et d’eau, et même de la caution locative. Ainsi donc, un FSL peut aider dans le paiement de la caution locative au propriétaire.

Comme dans le cas précédent, il faudra que le montant ne dépasse pas une certaine limite. La limite est fonction de la région du FSL.

Le remboursement de votre caution locative

Une question que certaines personnes se posent le plus souvent est : quel est le délai pour pouvoir récupérer la caution locative ? Une question pertinente, car il peut arriver que des circonstances imprévues vous conduisent à déménager avant l’expiration du bail (changement de travail, affectation, etc.). Quelle est la procédure pour la récupération ou le remboursement de la caution locative par le propriétaire ? Que pouvez-vous faire en cas de conflit ? Quelle procédure enclencher ?

Remboursement de votre caution : le propriétaire retient une partie

Le propriétaire est capable de faire des retenues sur le remboursement de votre caution après votre départ. La loi l’y autorise tout à fait. En réalité, si pendant le séjour dans la maison ou dans l’appartement, il y a des situations non réglementaires comme les loyers impayés, il est fort probable que le locataire ne puisse pas récupérer la totalité de la caution. Et même cela peut aller jusqu’à l’annulation de ce remboursement si les dommages sont vraiment importants.

Lorsque l’état des lieux au départ n’est pas conforme à celui d’arrivée

Dans ces circonstances le propriétaire est habilité à faire des retenues sur la somme déposée en garantie par le locataire. Mais attention, il faut que le propriétaire puisse prouver la différence avant de pouvoir exécuter cette retenue sur la caution. Il doit être en mesure de présenter tous les documents justificatifs au locataire. Il s’agit des documents ci-après : état des lieux d’entrée dans le logement et de sortie du logement, le rapport fait par un huissier de justice, des images de tous les dommages matériels.

D’après le juriste Arnaud Couvelard : « Le loueur ne peut payer un montant de travaux qui sont dus à la détérioration naturelle du logement (vétusté). Pendant l’état des lieux au départ du locataire, et c’est après 10 ans que vous cédez les lieux, on constate que la machine à laver ne fonctionne plus. Votre propriétaire n’a pas le droit de vous réclamer un paiement de cette facture-là ».

Remboursement de la caution : le délai légal

La loi, c’est la loi et nul n’est censé ignorer la loi. La loi impose aux propriétaires de rembourser intégralement la caution du locataire s’il y a conformité entre les deux états des lieux (entrée et sortie). Le délai de remboursement légal est d’un mois à compter du moment où le locataire dépose la clé de l’appartement ou de la maison.

D’après l’article numéro 22 de la loi, le délai d’un mois peut être prolongé jusqu’à deux mois si et seulement si le propriétaire constate qu’il n’y a pas conformité entre l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie. Autrement dit, lorsque le propriétaire fait le constat d’un bien qui est endommagé. Le délai ne change pas que ça soit un logement vide ou un logement non meublé.

Si le propriétaire refuse de faire l’état des lieux de sortie, on a la possibilité soit de trouver un accord par la négociation et récupérer la caution ou soit saisir une juridiction compétente pour entrer en possession de la caution locative. Très important, dans le cas d’une passation du bien immobilier, c’est votre nouveau propriétaire qui se chargera de verser la caution de location.

Le remboursement de votre caution : la procédure en cas de copropriété

La procédure pour la restitution de la caution locative est un peu différente lorsqu’il s’agit de copropriété. On pourra dire qu’elle est beaucoup plus flexible. Lorsque c’est une location vide ou non meublée qui fait l’objet d’une copropriété, la loi permet au propriétaire de garder les 20 % de la somme déposée en garantie. Si on parle de copropriété, c’est qu’il y a au moins deux propriétaires pour le même bien immobilier. Ainsi donc, le propriétaire immobilier actuel est obligé de participer à des réunions à chaque fin d’année pour rendre compte aux autres propriétaires.

Quel recours en cas de non-remboursement de la caution ?

Plusieurs recours existent lorsque le remboursement de la caution locative n’est pas effectué à temps dans le délai légal. Il faut d’abord envoyer une note au propriétaire pour demander la caution. La lettre doit être envoyée avec un accusé de réception, afin de servir de preuve ultérieurement. Elle peut fonctionner et le remboursement est effectué. Dans le cas où elle ne fonctionnerait pas, c’est-à-dire que le propriétaire n’a toujours pas restitué la caution, une autre option est disponible.

Peut suivre ensuite la procédure à l’amiable. On peut essayer de contacter la commission de conciliation. Ses membres sont présents dans chaque département et elle est constituée d’un ensemble de bailleurs et loueurs. C’est un organe qui permet la résolution de problèmes entre locataire et propriétaire.

Dans le cas où, il n’y aurait toujours pas d’entente entre les deux parties et que le montant de la caution locative est inférieur à 4 000 €, les procédures de juridiction peuvent être déclenchées, mais par un juge de proximité. Lorsque la caution locative est supérieure à 4 000 €, c’est plutôt un tribunal d’instance qui se chargera de cette affaire.

On considère qu’une caution supérieure à 4 000 € et dont la restitution pose un problème relève du délit et il faut une haute juridiction pour juger et départager les parties.

Le remboursement de sa caution : les intérêts dans le cas d’un remboursement tardif

Dans le cas où un propriétaire ne rembourse pas dans le délai légal, il peut être soumis à un paiement de pénalités au locataire. La loi a prévu une période de 2 mois maximum pour la restitution de la caution locative en partie ou en intégralité. Si un propriétaire ne respecte ce délai, il sera contraint de payer une marge supplémentaire de 10 % du montant du loyer mensuel. C’est une obligation que la loi a prévue. La pénalité est applicable seulement dans le cas où le retard est volontaire.

La caution locative estudiantine : mode d’emploi

Il s’agit d’un système mis en place pour aider les étudiants en matière de location. Un étudiant qui est dans la recherche d’une location ou d’un logement peut obtenir l’aide de l’État pour le paiement de sa caution locative. Avec ce dispositif, le propriétaire bénéficie d’une assurance directe de son loyer en cas de situation d’impayé. Tout étudiant ayant donc des difficultés de paiement pour le paiement de sa caution peut se référer à ce dispositif mis en place par l’État.

Elle fonctionne exactement comme une assurance. L’étudiant est appelé à cotiser 1,5 % du montant de la location avec toutes les charges comprises. C’est en contrepartie de cette somme qu’il pourra bénéficier des cautions dites solidaires. Dans le cas où l’apprenant n’est pas en mesure de payer son loyer, la CLE pourra lui venir en aide sous réserve de remboursement. Quelles sont les conditions nécessaires pour être adhérent ?

Comment on l’a dit, c’est un système conçu pour les étudiants. Le premier critère pour bénéficier de cette caution locative est d’être un étudiant et de pouvoir le justifier. Ensuite, votre âge doit être inférieur à 28 ans. Mais il est important d’être titulaire d’une bourse. Il faut noter aussi que la condition la plus importante est le montant de la caution. Généralement, la limite varie entre 500 € et 700 €.

En définitive, pour louer un appartement, il faut payer aux propriétaires une caution locative. Si on a des difficultés à payer la caution, plusieurs solutions sont disponibles pour bénéficier d’un prêt ou d’un crédit. On peut récupérer la caution à la fin du contrat si éventuellement aucun problème ne survient. De plus, à la fin du contrat si le remboursement de la caution tarde, on peut engager diverses procédures pour récupérer son argent amicalement ou juridiquement.