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Le cash flow est une des expressions financières qui revient le plus souvent quand on parle d’investissement immobilier. D’une façon générale, le cash flow désigne un ensemble de flux de trésorerie qui permet de mesurer les finances et les bénéfices d’une entreprise sur une période déterminée. Mais le cash flow en immobilier qu’est-ce que c’est ?

Immobilier : qu’est-ce que le cash flow

Le cash flow en l’investissement immobilier est un moyen d’évaluer l’intérêt à entreprendre une action. Le cash flow sert à mettre en évidence les faiblesses et les forces des flux financiers d’un investissement immobilier. C’est la réserve financière qui reste après le paiement de toutes les dépenses mensuelles. Il est important d’en tenir compte dans chaque investissement immobilier à effectuer afin d’accroître la rentabilité de celui-ci.

Les bases en investissement immobilier, ce qu’il faut savoir

Un investissement immobilier est une opération qui vise à posséder un bien immobilier en tant que propriétaire unique ou copropriétaire. Le bien immobilier acquis peut servir à plusieurs finalités. On peut en faire une résidence principale ou secondaire, ou s’en servir comme investissement locatif. C’est l’un des investissements les plus rentables, mais aussi l’un des plus risqués qui soient. Il est important, avant de se lancer dans cette opération, d’en cerner toutes les subtilités.

Les différents types d’investissement immobilier

cash flow- investissement immobilier

Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers. On peut citer les investissements immobiliers locatifs et les investissements dans les actions de sociétés immobilières.

Investissement locatif

Il y a deux types principaux d’investissements locatifs :

  • l’investissement dans les locaux commerciaux et
  • les investissements de locations touristiques.

Les locations de tourisme.

L’investisseur acquiert un bien immobilier dans une région ou le tourisme est prospère, qu’il met en location sur des durées généralement courtes. Il s’agit d’un type de location fructueux et très en vogue. L’une des raisons qui expliquent ceci est le fait qu’un bien immobilier dont l’emplacement est situé dans une zone stratégique où la demande est omniprésente ne peut que générer énormément de bénéfices. Il faut donc prendre en compte le facteur localisation avant de se décider à acquérir un bien destiné à la location touristique.

Les locaux commerciaux

Investir dans les locaux commerciaux revient à acheter des biens immobiliers et à les louer à temps plein (la plupart du temps à des commerces). Ces biens peuvent souvent être acquis ou loués sur la base d’un crédit ce qui rend l’investissement beaucoup plus risqué.

Investissement dans les actions immobilières.

Il s’agit ici de rentrer en possession d’actions immobilières par le biais de grandes sociétés dont l’activité est l’investissement dans des biens immobiliers ayant une valeur considérable. Cette technique présente moins de risques que les autres quand on sait choisir ses actions. Franklin D. Roosevelt a dit « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde ». Parlons à présent du cash flow et de son rôle dans une opération immobilière.

Le cash flow : un facteur de développement du secteur immobilier

Le cash flow est une notion dont ne peuvent aujourd’hui se passer les professionnels de l’immobilier. La réussite dans ce secteur est principalement déterminée par la recherche de l’équilibre parfait entre les recettes et les dépenses. Les statistiques sont d’ailleurs très claires sur la question. La grande majorité des investisseurs qui ont su faire fructifier leur cash flow et le maintenir sur une lancée positive ont fait fortune. Mais il n’y a pas qu’un seul type de cash flow.

Les différents types de cash flow

Le cash flow ainsi défini peut se présenter sous deux angles. Il peut être soit positif ou soit négatif. Dans l’un ou l’autre des cas, les conséquences ne sont pas les mêmes et il faut donner priorité à l’un plutôt qu’à l’autre

Cash flow positif

On parle de cash flow positif lorsque l’ensemble des entrées financières est supérieur à l’ensemble des sorties. Il s’agit d’une obligation de résultat, un idéal à atteindre en matière d’investissement immobilier. C’est d’ailleurs un idéal qui fait défaut à plusieurs investisseurs et provoque généralement un cash flow négatif.

Cash flow négatif

Le cash flow négatif désigne une situation financière dans laquelle les entrées sont inférieures aux sorties. Il s’agit bien entendu d’une situation à éviter. Malheureusement, il est beaucoup plus facile d’avoir un cash flow négatif qu’un cash flow positif.

Pourquoi viser le cash flow positif dans l’immobilier

cash flow- positif

Le principe du cash flow positif dans l’immobilier est un principe de rentabilité. Il est important, lorsqu’on investit, de pouvoir au bout du compte faire un bilan positif de chaque dépense et chaque recette effectuée. Ainsi donc, un cash flow positif permet de viser un meilleur investissement. Si vous faites partie des rares investisseurs qui ont un cash flow positif que pouvez-vous en faire ?

Que faire d’un cash flow positif ?

Lorsque le cash-flow est positif, l’utilisation qu’il faut en faire s’accorde avec les objectifs fixés au préalable. Il est possible de l’utiliser de différentes façons. On peut soit l’épargner, l’utiliser en guise de revenu ou l’investir dans l’immobilier.

Épargner son cash-flow

Lorsque l’on a un cash-flow positif, l’une des meilleures options est l’épargne. Épargner son cash flow, revient à avoir de l’argent en réserve pour répondre aux imprévus d’un investissement immobilier. Ces imprévus sont le plus souvent liés à des réparations et des rénovations qui surviennent avec le temps. C’est une mesure de prévention qui vise à pouvoir faire face efficacement à toutes les dépenses sans être acculé.

Utiliser son cash flow en guise de revenu

Le cash flow ici peut être utilisé comme un revenu ou une prime qui viendra compléter le salaire initial et par conséquent permettre de répondre efficacement aux charges supplémentaires et imprévues. Cette somme financière qui s’ajoute aux salaires permet d’avoir un train de vie régulier lorsque le salaire de base ne parvient pas à couvrir toutes les charges existantes ou les nouvelles charges qui se créent (frais scolaires, maladies imprévues).

Investir son cash flow dans l’immobilier

Investir son cash flow dans l’immobilier consiste à tenter une nouvelle aventure en renouvelant une opération immobilière. Cette initiative n’est pas sans risques. En effet, avant de se lancer il faut de nouveau se poser les bonnes questions. Le résultat de cette nouvelle tentative peut ne pas être aussi satisfaisant que la première. Il peut y avoir beaucoup plus de pertes que de bénéfices. Il est important de mettre toutes les chances de son côté pour que, tout comme le premier investissement, le second soit fructueux.

Les conséquences du cash flow négatif dans l’immobilier

Le cash flow négatif suppose qu’il y a beaucoup plus de dépenses que de recettes. Lorsque le cash flow reste trop longtemps négatif, ceci signifie qu’il y a un risque de déficit important. Lorsque rien n’est fait pour relever le niveau et corriger les imperfections, l’investissement immobilier perd tout son sens et n’est plus bénéfique.

Comment prévenir un cash flow négatif ?

Prévenir un cash flow négatif suit un principe simple selon lequel il faut à tout prix éviter d’investir dans un bien immobilier qui a déjà un cash flow négatif. Ensuite, il faut s’assurer que l’investissement immobilier qu’on effectue n’exige pas beaucoup plus de sorties que d’entrées. Il est important d’éviter les dépenses inutiles afin de réaliser un maximum d’économies. Il est important pour garder un œil sur la situation de savoir calculer son cash flow.

Comment calculer le cash flow ?

Le calcul du cash flow se fait de différentes façons. L’une des méthodes de calcul les plus utilisées est celle qui prend en compte les flux entrants et sortants de chaque année. Il s’agit de faire une différence entre les flux entrants qui sont considérés comme positifs et les flux sortants qui sont négatifs. Le résultat obtenu constitue le cash flow. Mais pour avoir de bons résultats, il n’y a pas que le cash flow qui peut servir d’outil de mesure.

L’effort d’épargne

L’effort d’épargne est une notion financière, qui au même titre que le cash flow, sert à réaliser un bon investissement dans l’immobilier. Cette notion consiste en premier lieu à prendre un crédit immobilier, puis à en second à puiser à la fin de chaque mois dans le revenu généré pour rembourser le vide créé par le crédit immobilier.

Entre cash flow et effort d’épargne

Ces deux notions se valent efficacement sur le marché immobilier en termes de résultats. Mais de façon indiscutable, en investissement immobilier, la méthode la plus fiable est celle qui repose sur le cash flow. L’effort d’épargne n’est pas aussi efficace que le cash flow en termes de rentabilité. Le cash flow est nettement plus bénéfique et beaucoup plus concret que l’effort d’épargne selon les différentes statistiques que présente le marché de l’immobilier.

Pourquoi tenir compte du cash flow avant d’acheter un bien immobilier ?

Le cash flow est très important dans l’investissement immobilier. Avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble, il faut pouvoir évaluer la nature de son cash flow. Si un immeuble a un cash flow négatif, il vaut mieux ne pas l’acheter. C’est une erreur que commettent la plupart des investisseurs immobiliers qui les contraint à dépenser énormément pour essayer de revaloriser leur investissement. Il vaut mieux opter pour un immeuble avec un cash flow positif. Ceci permet de faire des économies et d’avoir un taux de rentabilité plutôt intéressant. Et cela aide également à générer plus rapidement des rentrées.

Comment créer un cash flow positif ?

Les techniques pour s’octroyer toutes les chances de pouvoir créer un cash flow positif sont simples. Il faut en premier lieu faire une recherche approfondie pour trouver un bon investissement, un bien avec une rentabilité intéressante. Ensuite, il faut augmenter la durée du crédit et multiplier les achats immobiliers.

Rechercher un bien immobilier rentable

C’est une étape très importante dans la création du cash flow positif. Il faut trouver un bien dont la rentabilité sera susceptible de couvrir mensuellement le crédit et pourra par la même occasion générer un excédent financier en guise d’épargne. Il faut par exemple un bien dont la rentabilité prévue est de 1000 €, pour couvrir un crédit mensuel de 800 €, laissant une différence de 200 €. C’est une excellente affaire, mais retenons que ce genre d’opportunité n’est pas fréquente. Il faut avoir un bon flair et un sens de l’observation aiguisé pour dénicher une aubaine pareille. La précipitation n’est donc pas recommandée.

Augmenter la durée du crédit

Il s’agit ici d’augmenter la durée du remboursement du crédit. Cette technique a pour but de rembourser moins vite le crédit, mais de pouvoir par la même occasion encaisser beaucoup plus de rentrées. C’est une méthode qui a fait ses preuves, mais qui exige en retour beaucoup de patience.

Multiplication des achats immobiliers

Il s’agit de multiplier les investissements. Lorsqu’un gain de cash flow est acquis, il faut, pour générer des gains supplémentaires investir dans l’achat d’un autre bien immobilier, afin de jouir d’une augmentation du cash flow. Il ne s’agit pas de prendre des risques inutiles, mais de faire de façon objective des choix intelligents et rentables. Le danger à ce niveau est de se laisser emporter par toutes les victoires déjà acquises et de développer un goût du risque très prononcé. Ce qui le plus souvent pousse à faire des choix qui peuvent anéantir les réussites précédentes. Garder la tête froide est très important.

Comment améliorer son cash-flow ?

Pour améliorer son cash-flow, il faut d’abord avoir une idée précise de l’état de son cash-flow. Une fois que c’est fait, il faut se fixer des objectifs précis à atteindre en termes de résultats financiers avec un calendrier précis. Il faut ensuite surveiller le risque de crédit. Il est important de ne pas contracter des crédits supplémentaires qui viendront gonfler le chiffre du crédit déjà existant. Lorsque toutes ces étapes sont franchies, il faut maintenant investir son cash-flow de façon à en tirer le plus d’avantages possibles.

Il faudra retenir que, le cash-flow est un paramètre qu’il est impératif de prendre en compte lorsqu’on veut mener à bien un investissement immobilier. Le cash-flow à prioriser est le cash-flow positif. Pour atteindre cet idéal, il faut être capable de patience et de perspicacité dans la recherche d’investissements immobiliers à réaliser.