De nos jours, l’investissement dans l’immobilier est un secteur très rentable. Mais il faut aussi noter qu’il peut être confronté à des difficultés à certains moments. L’un des problèmes les plus courants est la carence locative. Quels sont les divers aspects de la carence ou vacance locative ? Quelles sont les solutions pour y faire face et y remédier ?
Louer rapidement ses biens immobiliers et éviter la carence locative
Lorsqu’on a décidé d’investir dans l’immobilier locatif, on réalise un bon choix de placement. Après l’étape d’achat ou de construction du bien immobilier, on se demande souvent comment faire pour rentabiliser très vite l’investissement. Si le bien est prêt à être mis sur le marché, et qu’on a trouvé le meilleur emplacement et réalisé la rénovation si c’est un ancien immobilier, il est temps de se lancer. Il faut être à la hauteur de la concurrence qui est rude sur ce marché spécifique. Étant donné que c’est un domaine très porteur, tout le monde veut y investir, de ce fait il existe beaucoup plus de concurrents.
Mais la véritable préoccupation est celle de trouver efficacement la meilleure solution pour louer les biens après leur mise en place. Les débuts sont difficiles surtout à cause du problème de carence locative. C’est un aspect dont on ne parle pas souvent, mais qui peut causer d’énormes pertes aux propriétaires. Voici cinq bons plans à suivre si on est propriétaire bailleur et qu’on a l’intention de louer ses appartements pour éviter qu’ils ne soient vides pendant des périodes prolongées.
la location meublée, vide ou saisonnière
Si on projette de faire de l’investissement locatif, il y a une question primordiale qu’il faut d’abord se poser. Cette question est : dans quel modèle de location doit-on investir ? Est-on intéressé par la location vide, ou la location avec des biens ou encore celle saisonnière ? Un véritable casse-tête auquel on doit réfléchir avant de se lancer dans son premier investissement. Mais comment faire le bon choix ? Pour trouver une solution à cette question, il faut savoir que le choix du type de location dépend de la zone d’implantation du bien.
Où est-ce que le projet sera implanté ? Le besoin de location d’appartements ou de maison se ressent-il clairement dans cette zone ? Il ne faut pas choisir n’importe quelle ville ou région pour un projet immobilier. Le hasard ne marchera certainement pas si on veut faire de l’investissement locatif. Il est nécessaire de faire une véritable étude du marché locatif afin d’étudier attentivement la demande actuelle ou pour prédire que dans un futur proche un tel besoin se fera sentir.
La location saisonnière est tout particulièrement indiquée pour les investisseurs, bailleurs ou propriétaires qui veulent faire des locations sur de courtes périodes. Si c’est ce type de location qui vous intéresse, alors il va falloir porter votre choix sur des régions qui accueillent des touristes. Ce sont généralement les touristes qui louent pour un temps relativement court. C’est un type de location destinée aussi à ceux qui viennent faire des affaires pendant un temps relativement court et repartent chez eux. Par exemple le personnel en courte mission est une bonne cible. Si le choix d’investissement porte sur la location saisonnière, il est important d’analyser toutes ces options avant de se lancer.
Dans le cas où le projet doit porter sur la location vide, la même démarche que celle de la location saisonnière est inévitable. Dans tous les cas, il faut passer par une étude de la demande. L’indicateur objectivement vérifiable serait dans ce type de cas une présence d’étudiants dans la région. Pour finir, la location meublée présente un avantage particulier en termes de rentabilité pour le porteur ou l’investisseur. Il y a une demande qui est croissante et le plus souvent, il s’agit d’appartements pour les professionnels, les salariés et autres cadres. L’autre avantage est que le prix relativement élevé confère à ce type d’investissement une meilleure rentabilité.
Être sûre de l’état de son logement
C’est une étape très importante. Un logement en mauvais état n’est plus une aide sociale, mais plutôt un véritable danger pour ces occupants. D’ailleurs, il existe des réglementations à suivre qui sont imposées par la loi pour la construction des logements ou des biens immobiliers. De ce fait il est primordial de toujours veiller aux respects de ces consignes pour sa propre sécurité et pour celle des futures locataires.
À part le fait de respecter les règles de sécurité, il faut avoir ce qu’on appelle le diagnostic immobilier. Le diagnostic immobilier permet de mesurer la performance énergétique, de faire une étude minutieuse des catastrophes naturelles et risques technologiques de la zone du bien immobilier. Ne pas oublier aussi de faire une analyse de la superficie habitable. En somme, il est très important pour la sécurité de son investissement de faire ces différentes études et d’être sûr de l’état du logement.
Fixer le prix de location
L’objectif est certainement de gagner l’argent. Cela étant, on ne fixe pas le prix de ses biens immobiliers sur un coup de tête. Il faut inclure le facteur prix de pénétration. Si on est nouveau dans le domaine, la stratégie du prix de pénétration est plus adaptée pour attirer de la clientèle. Il faut pratiquer cette stratégie de pénétration pour avoir un portefeuille client très important. Mis à part ces deux facteurs, plusieurs autres paramètres entrent en ligne de compte dans la fixation du prix.
Parmi ces paramètres, on a : l’emplacement de l’appartement, les meubles intérieurs, les différents équipements, etc. L’emplacement de l’appartement, car on constate généralement que les appartements loués au plein centre d’une ville sont beaucoup plus chers que ceux situés dans les périphéries de la ville. Les meubles intérieurs sont aussi déterminants de par leurs qualités. Ce sont des charges qui entreront en ligne de compte dans le calcul du revenu foncier. Tous les moyens sont bons pour justifier un coût élevé. Il ne faut donc rien laisser au hasard (machine à laver, four, WIFI, Écran télévision, etc.).
Une autre chose qu’il faut savoir c’est qu’il est possible de confier la gestion entière de ses biens immobiliers locatifs à un tiers. Si l’on n’a pas de charge ou d’autres occupations, le mieux est de s’occuper soi-même de la gestion de sa location plutôt que de la confier à d’autres. Mais dans le cas contraire, si on a d’autres occupations qui peuvent empêcher une gestion locative très stricte, il est possible de faire appel à des agences immobilières spécialisées dans le domaine. En contrepartie de leurs prestations, elles gagneront des commissions sur les loyers et quelques autres frais selon le contrat qui sera établi.
Trouver les locataires
Après les trois autres étapes, il s’agira de mettre en œuvre des stratégies marketing pour faire occuper ses appartements. Plusieurs stratégies sont efficaces pour trouver de la clientèle ou des locataires pour ses appartements.
Il faut penser à mettre de petites annonces sur des sites spécialisés. On peut aussi envisager la création d’un site internet ou d’un blog personnel pour la présentation des biens immobiliers mis en location. Cette dernière technique est essentielle et productive dans les cas des locations de types saisonnières. Et pour finir, une des techniques que beaucoup n’utilisent pas souvent est celle du bouche-à-oreille.
Il est très important de faire une annonce qui pourra intéresser les internautes. Autrement dit, l’annonce doit être attirante. Mettre en avant des images de qualité des appartements est indispensable. Laisser aussi la gestion de cet aspect à une entreprise immobilière n’est pas une mauvaise idée.
Conclure le contrat
Tout est prêt, de l’investissement jusqu’à la location. Lorsqu’on a trouvé le client idéal pour son appartement, il ne reste qu’à conclure. Une fois le futur locataire choisi, il ne reste plus qu’à finaliser la mise en place de la location : signer le contrat proprement dit et établir l’état des lieux.
Il est possible d’investir dans l’immobilier et de réussir en suivants ces plans. Mais comment faire face maintenant à la carence locative ? Quelles sont les mesures préventives à prendre pour y remédier ?
Carence locative : définition
La carence locative ou vacance locative désigne une absence d’un locataire dans un logement. Elle représente un outil qui sert à mesurer la tension sur un marché locative. C’est aussi et après tout un produit d’assurance instaurer par les compagnies d’assurances pour remédier un tant soit peu aux problèmes d’absence de locataire dans ces appartements. Il est possible de se prémunir par le biais des sociétés d’assurance contre ce risque. Notez aussi qu’en assurance, les expressions carences locatives et vacances locatives ne signifient certainement pas la même chose.
Elles ne sont pas identiques, car il s’agit de deux produits différents qui couvrent tous simplement différents risques locatifs. La carence locative dont il est question dans cet article est une garantie qui couvre uniquement un risque d’absence d’un tout 1er locataire quand on met son appartement en location. En revanche, la vacance locative couvre plutôt un risque de non-location des appartements entre-deux-locataire. Plusieurs produits d’assurance existent pour pallier aux problèmes relevant du domaine locatif. Il est possible de prendre une assurance contre une perte de revenus locatifs due à un départ non prévu du locataire.
Comment éviter la carence locative ?
C’est une question qui revient souvent. Comment éviter la carence locative ? On a présenté les étapes nécessaires pour se lancer dans un projet d’investissement immobilier. On a parlé des différents types de locations et de tout ce qui est en relation et surtout de l’étude de la demande. C’est à partir de cette étape que l’investisseur immobilier peut commencer à trouver des solutions aux problèmes de carence locative. Si l’étude de la demande a été faite convenablement, il y a peu de chances d’être confronté à une situation de carence locative.
En faisant l’étude des régions d’implantation de la location, il est possible de savoir si le besoin se ressent véritablement ou s’il faut adapter un type de location (vide, saisonnière ou meublée) particulier à cette zone avant de se lancer. L’étude permet aussi de faire face à la concurrence sur la zone choisie. Est-ce qu’elle est déjà saturée en termes de locations ? Si la réponse est oui, il est préférable de trouver une autre zone. À moins d’avoir des stratégies de promotions infaillibles pour faire face à la concurrence. L’étude est très importante pour éviter dans le futur une situation de carence locative. Mais si cela arrive, une assurance contractée en amont peut se révéler très utile.
Combien coûte une assurance contre la carence et la vacance locative ?
Comme toutes les autres assurances, avec l’assurance carence locative ou l’assurance vacances locatives, on est indemnisé lors de l’apparition du risque mentionné dans le contrat. Il s’agit ici du risque de la garantie de loyers impayés ou de l’absence de premier locataire pour les appartements.
Avec cette assurance on payera une prime pour la garantie du montant du loyer impayé. La compagnie d’assurances versera donc des rentes (indemnisation) si l’on a des difficultés à trouver un locataire. Généralement, la valeur de l’assurance varie entre 2,75 et 4 % du loyer par an, avec toutes les charges comprises.
Dans le cas où la gestion de la location est confiée à des agences immobilières, pour cette assurance loyer impayé, le propriétaire bénéficie d’un contrat de groupe. Le taux baisse relativement et se situe entre 2 et 3 % du loyer par an. Ceci est plus avantageux que les contrats individuels. De même, les propriétaires peuvent profiter d’une extension de garanties dans le contrat.
Investir dans l’immobilier locatif est très rentable. Il faut toutefois réaliser une étude préalable afin de prévenir le risque de carence locative ou d’absence de locataires dans ses locaux. Mais il y a aussi d’autres produits d’assurance qu’on peut utiliser pour y faire face rapidement afin de rentabiliser en toute sécurité le capital investi.
