Avez-vous déjà entendu parler de la capacité locative ? Si vous avez comme projet de louer un logement, il sera essentiel de bien planifier votre projet pour vous assurer des revenus locatifs réguliers et optimiser au maximum votre location. Suivez nos explications et nos conseils pour déterminer la capacité locative et investir dans l’immobilier en toute sécurité.

Louer un logement en toute sécurité

Investir dans l’immobilier locatif, que ce soit pour plusieurs logements ou simplement louer un seul studio, demande du temps pour bien réfléchir au projet et s’assurer d’un placement rentable plutôt que d’un gouffre financier. En effet, il n’est pas toujours facile de trouver un bon logement locatif mais surtout de trouver l’endroit où il pourra être loué facilement sans intermittences.

Avant de faire des placements immobiliers prenez le temps d’analyser le marché locatif, c’est-à-dire la tension locative, à savoir si une ville offre de bonnes opportunités pour louer un logement. La tension locative est le rapport entre l’offre et la demande, si l’offre locative est supérieure à la demande vous aurez plus de difficultés à louer un logement que si la demande est supérieure à l’offre. Il existe différentes méthodes pour analyser vous même cette tension locative mais vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier ou à un notaire pour vous conseiller sur les meilleures opportunités.

Chaque ville, quartier ou région possède sa propre demande locative, c’est-à-dire à sa propre quantité de locataires potentiels. La demande locative peut aussi être vue d’un point de vue financier et représenter la solvabilité qui vous permettra de gagner des revenus locatifs. On pourra généraliser la demande locative selon 3 composantes, la solvabilité des locataires, l’attractivité territoriale et la typologie de l’offre.

La solvabilité des locataires, c’est-à-dire le budget qu’ont les personnes pour payer leur loyer est un élément clé de la demande locative. Ainsi, plus la solvabilité sera élevée plus il y aura de chance de louer un logement, notamment si vous mettez une maison en location ou un grand appartement.

La typologie du logement sera aussi déterminante dans l’analyse de la demande locative. En effet, cet élément qui est couplé à la solvabilité, déterminera le potentiel de location. Le type de logement peut être très large allant de la grande maison avec jardin pour une famille au studio de 9m2 pour un étudiant en passant par toute une gamme d’appartements (T1, T2, T3…). Sachez que selon le type de logement que vous mettrez en location la demande ne sera pas la même.

Enfin, l’attractivité du territoire est le troisième enjeu d’une location. Un village perdu en Auvergne n’aura sans doute pas la même attractivité qu’une grande métropole, bien entendu cela reste un point de vue objectif selon les besoins de chacun. Cependant, le marché de l’emploi, les activités culturelles et commerciales, les universités ou encore le climat sont des points importants qu’il faut prendre en compte pour localiser le meilleur endroit où mettre en location un logement.

Maintenant que vous savez ce qu’est la demande locative sachez qu’il existe trois principales façons d’évaluer vous même la demande locative d’un territoire afin de mettre votre logement en location en toute sérénité.

Dans un premier temps, vous pouvez analyser vous même le marché locatif en regardant les annonces immobilières que vous trouverez dans les journaux ou directement sur internet via Leboncoin, Seloger.com ou encore paruvendu.fr. Filtrez les résultats par ville et par type de logement, là où vous pensez investir et sur le type de logement que vous souhaitez et analysez les données obtenues. Ainsi si peu de résultats apparaissent c’est que la demande locative est plutôt bonne, si beaucoup d’annonces sont encore en ligne alors il y a des chances que la demande soit faible.

La deuxième méthode consiste à utiliser le tensiomètre locatif proposé par le site LocService. En quelques clics vous connaîtrez la tension locative d’une ville, c’est-à-dire l’équilibre entre l’offre et la demande. Vous n’avez qu’à rentrer le code postal et le type de logement que vous souhaitez louer. Deux baromètres vous indiqueront la facilité pour trouver un logement et la solvabilité des locataires. Vous aurez donc un rapide aperçu du potentiel locatif d’une commune et cela en toute simplicité et rapidité.

La troisième et dernière stratégie consiste à publier une fausse annonce sur un site internet. Si vous avez de nombreux appels après la première semaine suivant votre publication alors cela veut dire que la demande est forte sinon cela ne vaut pas la peine. Vous pouvez coupler cette méthode avec les deux précédentes afin d’assurer votre ressenti sur la demande d’une ville. N’hésitez pas non plus à aller voir des professionnelles de l’immobilier qui pourront vous faire un diagnostic ciblé sur un territoire.

Déterminer la solvabilité d’un locataire

Comme vu précédemment, un des points essentiels pour déterminer le marché et le potentiel locatif d’une ville, il faudra déterminer la solvabilité des locataires, c’est-à-dire le budget moyen que sont capable de payer la majorité des locataires.

Si vous êtes propriétaire-bailleur vous aurez déjà sans doute entendu parler de la capacité locative, cette valeur qui assure la solvabilité de votre locataire. D’ailleurs, cette capacité locative vous sera obligatoirement demandée par votre assureur dans le cadre d’un GIL (garantie loyers impayés) pour garantir la solvabilité de votre locataire. En tant que propriétaire vous devrez donc choisir vos locataires en fonction de leurs ressources pour éviter tout défaut de paiement, ce qui n’est pas toujours évident quand les dossiers se bousculent. Prenez le temps de vérifier la situation de chacun avant de signer le bail et de devoir par la suite entamer des démarches d’expulsion ou de médiation.

La solvabilité ou capacité locative représente le loyer maximum que le locataire pourra payer en fonction de ses ressources financières. Selon une étude de OpinionWay, le budget moyen des locataires représente 35% de leurs revenus, sachant que cette part peut varier s’ils vivent en couple bien entendu.

Vous saurez bien sûr que selon le type de logement que vous louer, la solvabilité de vos locataires ne sera pas la même. Ainsi si vous louez une grande maison avec un jardin, vos locataires seront certainement une famille avec deux sources de revenus donc le risque de loyers impayés est faible et la capacité locative élevée tandis que si vous louez un studio étudiant, la solvabilité de celui ci risque d’être plus faible. Généralement ce sont les parents qui payent le loyer de leur enfant et ils peuvent souvent bénéficier d’APL (aides pour le logement). Il est conseillé d’avoir une garantie de revenus supérieure à 3 fois le montant du loyer.

La catégorie socio-professionnelle et les revenus qui en découlent seront donc un point important pour l’attribution d’un logement mais sachez qu’il existe des manières de calculer la solvabilité.

Afin de vous assurer de la capacité locative d’un locataire, il vous suffira de faire la somme de ses revenus annuels nets et divisez la par 12 (nombre de mois) et ensuite divisez ce résultat par votre exigence financière, en l’occurrence 3 (ce qui est recommandé).

Par exemple, si une personne gagne 20 000 nets annuellement, sa capacité locative sera de 20 000/12= 1666,6/3= 555,5 euros. Sa solvabilité sera d’environ 555 euros par mois, ce qui correspond au potentiel qu’il pourra allouer à son loyer mensuellement. N’oubliez pas que si c’est un couple vous devrez prendre en compte les deux sources de revenus.

Une autre méthode consiste à estimer sa solvabilité en calculant 35% du revenu mensuel du locataire, ce qui correspond au pourcentage moyen de la somme allouée au loyer selon les revenus des locataires français.

Il n’appartiendra plus qu’à vous de choisir le ou les meilleurs candidats pour votre location. Cependant n’oubliez pas que bien qu’un locataire puisse vous payer sans problème les garanties, dépôts et quittance de loyer, le plus important est avant tout une situation professionnelle stable. Un personne ayant un CDI est toujours plus rassurante qu’un CDD.

Sachez enfin que vous pouvez exiger d’un locataire une copie de son contrat de travail ou de sa carte professionnelle, de sa carte d’étudiant, une pièce d’identité et une copie des 3 dernières quittances de loyer de son ancien propriétaire.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver le locataire idéal et vous assurez en toute tranquillité des revenus locatifs mensuels.

Les mesures facilitant la location

Saviez-vous qu’il existe différentes mesures qui pourront faciliter votre projet locatif ? Autant du côté des propriétaires-bailleurs que des locataires, l’état à mis en place différentes aides financières pour faciliter la location. Voyons voir quelles sont ces dispositifs financiers actuellement en vigueur.

Dans un premier temps, voyons les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les propriétaires qui mettent un logement en location.

Connaissiez-vous les avantages de la loi Pinel ? Instauré en 2014 et faisant suite à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux personnes souhaitant investir dans un logement locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ainsi le propriétaire qui louera un logement neuf durant 6 ans pour avoir une défiscalisation de 12%, pendant 9 ans de 18% et pendant 12 ans de 21%. Il faut savoir toutefois que ce dispositif à une vision sociale et que les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus et doivent être localisés dans une zone tendue où la demande de location est forte. Cette mesure qui devait prendre fin le 31 décembre 2017 a été reconduite pour 4 ans. C’est donc une bonne opportunité à saisir si vous voulez faire des économies sur vos dépenses immobilières.

Une autre manière pour bénéficier d’avantages fiscaux est de louer votre logement meublé avec un régime forfaitaire qui vous permettra d’être imposé sur seulement la moitié de vos recettes annuelles ou un régime réel qui vous permettra de réduire vos charges de vos recettes, vous pourrez ainsi réduire le montant du loyer et réduire l’imposition.

Si vous louez un logement ancien non meublé vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux grâce au dispositif Borloo ancien. En effet, si votre location dure au moins 6 ans dans un logement non meublé ancien vous pourrez avoir une réduction forfaitaire sur l’impôt des loyers perçus. Cependant n’oubliez pas que pour profiter de cette mesure votre loyer et les ressources du locataire doivent respecter certains plafonds.

Enfin, en ce qui concerne les locataires la principale aide financière de l’État sont les APL (aides pour le logement) financées par la Caf (Caisse d’allocations familiales). Ce dispositif connu de la plus grande majorité permet à de nombreux locataires ayant une situation financière difficile ou peu stable d’avoir une aide financière de l’état afin de payer une partie de leur loyer. Un simulateur sur le site de la Caf vous permettra de connaître au mieux le montant qui peut vous être attribué selon vos ressources.

Vous pouvez également bénéficier de l’ALS, c’est un autre type d’allocation à caractère social qui s’adresse autant aux locataires qu’aux propriétaires qui rembourse un crédit bancaire pour leur résidence principale. Là aussi, un simulateur est disponible sur le site de la Caf afin d’évaluer au mieux vos droits.

Si vous bénéficier des APL ou de l’ALS, faites le savoir à votre propriétaire afin qu’il puisse recalculer votre solvabilité.

Pour vous aider à financier votre dépôt de garantie le dispositif Loca-pass est un prêt à taux zéro pour les étudiants afin d’avance l’argent nécessaire s’ils ne l’ont pas et ainsi accéder à une location plus facilement.

Les aides financières et les avantages fiscaux pour les locataires ou les propriétaires sont donc nombreux et évoluent régulièrement, il est donc important de suivre l’actualité régulièrement pour bénéficier au maximum de ces avantages.

Vous savez dorénavant qu’un projet immobilier locatif demande d’étudier le marché avant de se lancer. Il est essentiel d’évaluer la tension et la capacité locative de la ville où vous pensez investir et louer un logement. Utilisez le tensiomètre de LocService ou évaluez vous même le marché afin de mettre toutes les chances de votre côté. N’oubliez pas que vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux et que vos locataires pourront eux aussi profiter d’aides financières de la part de l’État.