Souscrire à un crédit immobilier nécessite au préalable d’avoir autant d’informations que possible sur comment calculer un emprunt immobilier. Pour cela, il faut prendre en compte toutes les étapes qui seront ou pas, nécessaires au cours de votre investissement locatif, et également les étapes qui viendront après avoir obtenu votre emprunt immobilier. C’est pour cette raison qu’il est primordial de prendre en considération toutes les étapes qui suivront.

Faire une estimation du montant global de l’investissement

Avant de faire une demande de prêt pour un investissement immobilier, il est primordial d’au préalable faire une évaluation du montant global de votre investissement, qui peut être un projet de rénovation, d’achat d’un logement neuf ou ancien… Afin de clairement faire cette évaluation, plusieurs critères ou éléments entrent en jeu, et vous devrez tous les étudier minutieusement.

L’apport personnel

Lorsque vous faites une estimation du montant global d’un investissement, l’apport personnel est le premier critère à prendre en considération. Il s’agit là de votre budget personnel, la somme que vous avez mis de côté pour votre financement immobilier. Cet apport peut être constitué par vos revenus fixes tels que le salaire, une pension retraite, des revenus à temps partiels et bien d’autres. Il peut également être constitué par des placements financiers tels qu’un placement boursier, un compte épargne ou un compte bancaire.

C’est en fonction de votre apport personnel que vous pourrez déterminer quel montant emprunter, et ainsi réduire les risques de faire une demande trop élevée ou une demande insuffisante. Plus votre apport personnel est élevé, moins vous aurez à faire une demande auprès d’un établissement prêteur. Il est donc préférable d’avoir un apport personnel important pour réduire la durée du crédit ainsi que le taux d’intérêt.

L’estimation de votre capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le deuxième critère à prendre en considération lorsque vous souhaitez déterminer le coût total d’un investissement immobilier. Après avoir déterminé votre apport personnel, il faudra par la suite déterminer le montant qu’il vous faudra emprunter auprès d’un établissement prêteur pour joindre à votre apport personnel pour votre investissement. La capacité d’emprunt ici représente le montant total qu’un établissement financier vous autorisera à contracter.

Cette analyse se fait par votre banque qui évalue votre capacité de remboursement mensuelle en prenant en compte la durée de votre emprunt. En général, vous n’êtes pas autorisé à rembourser plus d’un tiers de vos revenus nets mensuels, ce qui s’élève à 33% de vos revenus mensuels. Votre capacité d’emprunt dépendra donc de vos ressources financières, mais surtout de vos revenus de subsistance restants tous les mois. La loi exige que l’emprunteur ai un revenu de subsistance important tous les mois.

Le montant global de l’investissement immobilier

Lorsque l’apport personnel ainsi que la capacité d’emprunt ont été déterminés, l’étape qui suit est l’estimation du montant global du projet d’investissement. Cependant, il est important de noter que l’établissement prêteur ne prendra pas en compte certains frais tels que les frais de rénovation et les frais de notaire, il faudra donc prévoir ces frais dans votre budget personnel, surtout lorsqu’il s’agit d’un investissement dans l’ancien.

Les frais de dossiers et autres frais annexes

Au moment de faire une demande de financement immobilier, il est important de savoir que le déblocage de cet emprunt entrainera des frais qui ne sont surtout pas à négliger. Il faudra donc prendre en compte les coûts de ces frais divers lors de l’estimation globale de votre investissement immobilier.

Les frais d’ouverture du dossier de crédit immobilier

Il s’agit là des premiers frais engendrés lors de votre demande de financement, des frais qui sont en général inévitables. Ces frais vont à l’établissement prêteur et représentent généralement 1% du montant total que vous souhaitez emprunter. Si vous souhaitez par exemple emprunter 200 000 euros, les frais d’ouverture du dossier prélevés seront de 2000 euros. Vous avez la possibilité de négocier ces frais de dossier, mais il est préférable de négocier les taux d’intérêts que de négocier les frais de dossier.

En effet, le taux d’intérêt est beaucoup plus élevé que les frais de dossier quand on sait qu’il faudra le payer pendant une très longue durée. Il est donc judicieux de payer ce qu’il faut pour les frais de dossier, mais de négocier à la baisse le taux d’intérêt. Vous pourrez ainsi faire plus d’économies au long terme.

Les frais notariés

Les frais de notaire sont également des coûts à ne pas prendre à la légère car ils sont parfois très élevés. Les établissements bancaires ne prennent en généralement pas ces frais en charge, il revient donc à l’emprunteur de prévoir ces frais dans son budget personnel. Les frais de notaire varient en fonction du prix d’acquisition du bien immobilier, il s’agit généralement d’1% du prix de vente.

Les frais de notaire comprennent également les débours, il s’agit là des frais divers (frais de cadastre, frais de publicité, frais de conservation des hypothèques, etc.) avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Il vous reviendra également de vous acquitter de ces divers frais dans votre budget personnel.

Les frais de remboursement anticipé

Lorsque vous remboursez la totalité de votre emprunt avant la datte prévu, l’établissement prêteur est perdant car il ne pourra pas avoir la totalité des taux d’intérêts prévus. Dans ce cas, il est tout à fait normal de prévoir des frais de remboursement anticipé afin que ni vous, ni la banque ne soit perdant. Ces frais sont généralement plafonnés à 3% du montant du crédit restant mais vous aurez la possibilité de négocier ce pourcentage.

Les intérêts interbancaires

Les intérêts interbancaires sont des frais dû à un prêt immobilier débloqué en plusieurs tranches. Tant que l’emprunteur ne dispose pas de l’intégralité des fonds prêtés, il n’aura pas à rembourser ce prêt. Pour que l’établissement prêteur ne soit pas perdant, il faudra prévoir ces intérêts interbancaires, des frais s’intercalant entre les versements des tranches successives du prêt.

Les frais de travaux

Il est judicieux de prévoir un budget pour les divers travaux de rénovation ou d’entretien que vous aurez certainement à faire. Si vous investissez dans le neuf, ces frais ne seront pas vraiment nécessaires, il s’agit plus d’investissements dans l’ancien.

Le calcul du crédit immobilier

Afin de ne faire aucune erreur dans l’estimation du montant global du projet immobilier, il est préférable de faire de plus amples calculs. Pour cela, il faut prendre en considération les points suivants.

Le montant maximum d’emprunt

Les professionnels du prêt assimilent parfois la capacité d’emprunt au montant maximum d’emprunt, mais il est préférable de les prendre séparément. Le montant maximum d’emprunt représente le plafond qu’un établissement financier est autorisé à vous accorder. Afin de déterminer votre montant maximum d’emprunt, l’établissement financier prend en compte votre taux d’endettement afin d’éviter un surendettement.

Ce taux d’endettement s’obtient en multipliant vos charges mensuelles par 100, et en divisant le résultat par vos revenus nets mensuels. Lorsque vous obtenez votre taux d’endettement, votre capacité de remboursement mensuelle est calculée de la manière suivante ; 33% (un tiers de vos revenus nets mensuels) moins (-) le taux d’endettement. Si votre capacité de remboursement mensuelle est élevée, c’est de cette même façon que votre montant maximum d’emprunt sera élevé.

Les mensualités d’un crédit immobilier

Il s’agit là d’un élément important qui permet de rembourser votre crédit immobilier en plusieurs tranches. Le fait de pouvoir rembourser son crédit immobilier en plusieurs tranches donne de l’assurance à l’établissement prêteur et vous pourrez par conséquent obtenir des financements beaucoup plus facilement. Pour éviter un surendettement ou pour avoir la garantie que vous rembourserez votre crédit sans contrainte, votre mensualité à payer ne doit jamais aller au-delà de 33% de vos revenus nets mensuels.

Cette règle permet que l’emprunteur puisse non seulement rembourser son crédit tous les mois, mais aussi qu’il puisse avoir des revenus de subsistance après chaque paiement. De ce fait, pour calculer les mensualités à payer, il faut prendre en compte la capacité d’emprunt, la capacité de remboursement et enfin la durée d’emprunt. Vous pouvez calculer vos mensualités en appliquant la formule suivante : capital d’emprunt × taux annuel ÷ 1 – (1 + taux annuel) – nombre de mensualités.

La durée du crédit immobilier

Il est important de prendre en considération la durée de remboursement du crédit immobilier. Cette durée dépend en général du montant emprunté, mais également de l’emprunteur. Afin de déterminer la durée du crédit, il faut prendre note du montant des mensualités, et surtout le taux d’intérêt proposé par l’établissement financier. Lorsque le montant de votre crédit immobilier est élevé, deux options s’offrent à vous. Vous pouvez opter soit pour une durée longue et des mensualités raisonnables, soit pour une durée courte avec des mensualités plus importantes.

Vous pouvez également opter pour la durée médiane ou moyenne qui va généralement de 15 à 20 ans. De plus, il est possible de choisir entre un taux fixe et un taux révisable. Le taux fixe vous permettra de rembourser un taux d’intérêt identique tous les mois jusqu’à ce que votre contrat arrive à terme. Vous ne pourrez pas bénéficier des possibles réductions sur les taux d’intérêt, et vous ne prendrez également pas le risque de payer un taux d’intérêt différent. Vous resterez donc à l’abri d’une quelconque augmentation du taux d’intérêt.

En ce qui concerne le taux révisable, votre taux d’intérêt subira constamment des changements. De ce fait, vous pourrez profiter des réductions tout en prenant le risque que ce taux augmente à chaque fois que des augmentations surviennent. Ce taux a parfois un inconvénient car vous pouvez vous retrouver en train de payer des sommes énormes jusqu’à ce que le taux change à nouveau. Vous devrez donc choisir le taux qui vous conviendra le mieux au long terme.

Le lissage de prêt immobilier

Il arrive des situations où un emprunteur a déjà contracté des prêts auprès d’un même établissement financier ou auprès de plusieurs autres établissements. Dans ce cas, sa capacité d’emprunt réduira considérablement, ce qui réduira également ses chances pour un achat immobilier. Pour éviter qu’une telle situation n’arrive (un surendettement), les banques ont recours au « crédit lissé » encore appelé « crédit à paliers ».

Il s’agit là d’une technique utilisée par plusieurs banques pour adoucir les charges d’un emprunteur. Ces banques permettent à l’emprunteur de payer une mensualité globale et unique pour tous ses prêts en fonction de la durée du prêt immobilier et des autres types de prêts, ce qui réduira par la même occasion son taux d’intérêt. Vous avez la possibilité d’avoir une idée sur ce prêt lissé en faisant une simulation de prêt lissé. Le crédit lissé présente plusieurs avantages mais il faut respecter certaines conditions pour y avoir droit.

Les critères des établissements financiers

Chaque établissement financier a ses règles, son taux d’intérêt et ses modes de calculs. De ce fait, choisir le bon établissement financier pour un emprunt immobilier est primordial. Votre taux d’intérêt dépendra de l’établissement prêteur choisi, c’est pour cette raison qu’il est primordial de minutieusement sélectionner une banque. De plus, pratiquement toutes les banques ne dépassent pas 33% de taux d’endettement afin d’accorder un crédit immobilier.

Cependant, certaines banques peuvent faire certaines exceptions, surtout pour les meilleurs dossiers tels que des clients avec des revenus très élevés, des clients jeunes à fort potentiel, etc. Ces exceptions dépendent donc des revenus de l’emprunteur, mais surtout de son reste à vivre. Si l’emprunteur se retrouve avec un taux d’endettement de plus de 33% et un reste à vivre très confortable, la banque n’aura aucune difficulté à lui accorder ce prêt. Si par contre le reste à vivre est insuffisant, l’emprunteur ne pourra pas en bénéficier.

Conclusion

Calculer un emprunt immobilier devient très facile lorsque vous prenez en considération tous ces critères. Il est donc important de toujours faire une estimation du prix global d’un investissement immobilier avant de vous lancer dans une demande de prêt immobilier. Le plus important est d’au préalable avoir un apport personnel important pour ainsi réduire l’emprunt.