Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui une vidéo sur votre capacité d’emprunt. Donc peut-être que vous posez la question de savoir combien est-ce que vous pouvez emprunter auprès d’une banque, que ce soit pour investir dans l’immobilier locatif ou tout simplement acheter votre résidence principale ?
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Une erreur qui est commune à beaucoup de personnes, notamment aux investisseurs immobiliers, c’est d’abord regarder ou rechercher des bonnes affaires et ensuite voir que leur capacité d’emprunt malheureusement ne leur permet pas d’emprunter la somme qu’ils souhaitent emprunter. Donc la première étape à faire si vous souhaitez investir dans l’immobilier ou acheter une propriété, et bien vous avez besoin auparavant de connaître votre capacité d’emprunt.
Donc dans cette vidéo sachez, et bien que je ne suis pas pour ma part banquier, je suis simplement investisseur immobilier, j’ai à mon actif plusieurs biens immobiliers avec à l’intérieur des locataires, je vis de mes rentes et aujourd’hui j’aimerais vous faire un retour d’expérience, pour vous également, vous aider à obtenir, ben les biens immobiliers que vous souhaitez acheter pour vivre de vos rentes également.
Critères pour calculer sa capacité d’emprunt
Tout d’abord je vous propose de parler des critères principaux qui vont déterminer votre capacité d’emprunt, très globalement, déjà, il faut comprendre que votre emprunt va pouvoir se faire sur principalement deux critères.
Premier critère, ça va être la durée de votre emprunt, c’est à dire est-ce que vous empruntez sur 5-10-15-20-30 ans voire plus si votre banque vous le permet mais également de voir si vous apportez un apport, ou si vous avez de l’épargne que vous n’investissez pas dans justement ce crédit immobilier Je m’explique je dis souvent que voilà il est intéressant d’investir avec le moins d’apport possible puisque ça va vous permettre d’utiliser un maximum d’effet de levier et de pouvoir cumuler les crédits, plus pouvoir tout simplement montrer justement à chaque fois cette force d’épargne sans investir dans vos projets immobiliers.
Je m’explique, admettons que vous allez voir un banquier et que vous dites, voilà je ne souhaite pas apporter d’apport, mais j’ai par exemple 10-15-20-30 % de la somme que je souhaite vous empruntez mais de côté, mais je ne souhaite pas investir dedans et bien dans ce cas là ça peut également rassurer votre banquier, il peut également augmenter votre capacité d’emprunt puisqu’il va voir que vous êtes quelqu’un de sérieux et qui fait attention à ses dépenses puisque oui, la plupart des banquiers vont vous dire, ben voilà il faut mettre de l’apport, il faut mettre de l’apport, si vous avez de l’argent de côté, il faut le mettre dans l’apport, ce sera plus facile Je vous invite à mettre le banquier en face des réalités et de lui dire « Et bien oui mais vous estimez que j’ai une bonne situation financière parce que je mets de l’argent de côté donc si je met l’argent que j’ai de côté, en apport je n’aurai plus d’argent de côté et donc potentiellement j’aurai des difficultés à vous rembourser ».
Le banquier verra que vous êtes quelqu’un de sérieux, qui est réaliste, et qui tout simplement sait où est ce qu’il va. Et c’est comme ça également que vous pourrez augmenterez augmenter votre capacité d’emprunt.
Les 33% d’endettement
Maintenant j’aimerais vous parler de la règle des 33% si vous la connaissez pas, elle est très simple, c’est tout simplement le fait que la plupart des banques estiment que vous ne pouvez pas rembourser plus de 33 % mensuellement que ce que vous gagnez. Pour vous prendre des chiffres très simples, admettons que vous gagnez 1500 euros par mois, et bien vous n’aurez que le droit d’emprunter un certains montant sur une durée qui sera déterminée entre vous et le banquier mais à hauteur de 500 euros par mois. Donc concrètement, le critère qui va faire que vous allez pouvoir emprunter le plus possible c’est principalement la durée de votre prêt.
Si vous empruntez par exemple sur dix ans à hauteur de 500 euros par mois et bien forcément vous n’aurez pas la même capacité d’emprunt que si vous empruntez sur 25 ou 30 ans cette même somme d’argent que vous allez rembourser de mois en mois. Concernant le choix de la durée du prêt, j’en reparlerai plus en détail dans une vidéo mais concrètement, il y a deux écoles, deux grandes écoles donc dans l’immobilier.
Il va y avoir ceux qui vont vous dire, et bien je vous recommande d’avoir un prêt le plus court possible pour rembourser le plus rapidement votre bien et justement pour pouvoir toucher des loyers pleins le plus rapidement possible. Il y a une seconde école qui va vous dire, et bien moi je vous recommande d’avoir des prêts le plus long possible pour tout de suite vivre de l’immobilier. Et bien pour ma part, je veux, je dirais simplement que ça dépend de vos objectifs dans l’immobilier.
Si votre objectif immobilier c’est d’avoir les plus gros patrimoines possibles, le plus rapidement possible, et bien je vous recommande de réduire au maximum la durée de votre prêt. Pourquoi ? Puisque tout simplement vous aurez moins de mensualités à payer et votre prêt vous coûtera moins cher. À l’inverse, si vous faites un prêt par exemple de la même somme mais sur une période beaucoup plus longue et bien dans ce cas là vous devrez rembourser un plus gros montant du crédit.
Donc pour vous donner des chiffres très concrets, si vous avez besoin de 100 000 euros et que vous avez un prêt donc à 2%, et bien vous allez devoir 2000 euros par exemple sur une période de 1 an. Maintenant, à noter que si votre prêt est sur cinq ans, vous allez devoir quelque chose comme dix mille euros au taux de 2 % et donc vous avez compris que si ce prêt vous l’allongez par exemple sur dix ans sur 20 ans ou sur 30 ans, et bien vous devez compter approximativement 2000 euros en plus chaque année deux coût à votre crédit à rembourser à la banque en plus du capital.
L’apport pour un crédit immobilier
Maintenant j’aimerais vous parler de votre apport, est-ce que vous devez mettre de l’apport ou pas ? Comme je le dis au début de cette vidéo, le plus intéressant est de ne pas mettre d’apport, pour utiliser un maximum d’effet de levier. Moins vous allez utiliser de votre épargne et plus vous allez pouvoir l’utiliser en cas bien évidemment d’imprévus ou tout simplement le réinvestir dans d’autres projets. Mais, concrètement, comment convaincre un banquier d’obtenir son prêt grâce à de l’apport sans mettre d’apport finalement ?
Et bien c’est en conservant entre 10 à 20 % du montant du prêt sur une épargne. Je m’explique, honnêtement, vous souhaitiez emprunter 100 000 euros et bien je vous recommande d’avoir entre 10 000 et 20 000 euros de côté et vous direz donc à votre banquier que vous ne souhaitez pas d’investir dans, en apport, tout simplement parce que vous souhaitez garder de l’argent de côté en cas d’imprévu.
Si vous n’avez pas d’épargne de côté, bien évidemment cela pourra être comblé par une bonne situation stable financière, et ce que je vous recommande également, j’en reparlerai également une prochaine vidéo, c’est le fait de bien préparer votre situation financière, d’avoir des comptes qui sont propres et bien évidemment de ne pas faire de folie dans maximum un espace de six mois avant votre demande de prêt.
Utiliser les produits financiers
Lors de votre demande de prêt, vous pourrez également proposer aux banquiers de vous faire souscrire à des produits financiers, comme par exemple des épargnes ou alors simplement d’autres types de produit financiers de type assurance vie. À noter qu’aujourd’hui les crédits sont tellement bas et rapportent tellement peu aux banques que parfois les banquiers n’ont pas réellement d’objectifs sur la création de prêts immobiliers mais davantage sur l’acquisition de clients.
À noter que l’acquisition pour un client dans le domaine bancaire s’élève à plusieurs milliers d’euros donc concrètement ce que vous devez faire c’est davantage convaincre le banquier que vous allez rester chez lui plutôt que de simplement, voilà, lui dire, et bien voilà je vais vous payer des intérêts puisque très honnêtement le banquier n’est pas réellement commissionné dessus, encore une fois cela dépend des banques, mais la plupart des banquiers ne sont pas commissionnée sur les prêts immobiliers qu’ils vont accorder.
À noter que votre capacité d’emprunt pourra également largement évoluer si vous présentez un projet sérieux à un banquier, je vais vous donner un exemple très concret, admettons que vous avez trouvé un appartement qui vaut deux cent mille euros et que vous demandez un prêt de 200 000 euros à un banquier.
Si le banquier connait cette zone et se dit bien voilà non ce bien immobilier est largement surévalué, et bien vous aurez moins de chance d’obtenir une grande capacité d’emprunt. À l’inverse, si vous avez par exemple un besoin de deux cent mille euros mais vous achetez pour 200 000 euros un appartement avec vue sur la Tour Eiffel ou en plein sur les Champs-Elysées, vous vous doutez bien que le banquier sera davantage susceptible de booster votre capacité d’emprunt puisqu’il se dit, à la limite, même s’il n’arrive pas à rembourser, il suffira pour lui de revendre le bien immobilier et nous pourrons récupérer la somme d’argent avec les intérêts que nous aurons donc prêté à notre client.
Donc concrètement, il n’y a pas qu’une histoire de critères concernant votre situation financière, c’est aussi une histoire du projet que vous avez sélectionné et présenté au banquier. Si vous choisissez un bien qui est en dessous du prix du marché, bien évidemment vous aurez beaucoup plus de chances d’obtenir une grande capacité d’emprunt.
Ce qui va falloir faire également s’est montrer au banquier que vous avez en face de vous, que vous avez fait une analyse de marché qui montre par exemple, vous faites par exemple une moyenne de tous les appartements en vente dans la rue, qui ressemblent le plus à votre appartement si vous achetez un appartement, et justement vous montrez que votre bien et voilà vous l’achetez en dessous du prix du marché et vous dites au banquier bien évidemment, ben voilà si jamais j’ai un quelconque, voilà, incident qui fait que je ne peux pas rembourser le reste du crédit, et bien je revends l’appartement et vous aurez largement votre argent.
Donc il est important de bien savoir présenter son projet et ça, ça passe par une bonne analyse de marché. Donc concrètement, qu’est-ce qui fera augmenter votre capacité d’emprunt, c’est la durée des mensualités, c’est le montant des mensualités, c’est est-ce que vous avez un apport ou pas, ou est-ce que vous avez de l’épargné de côté, mais c’est aussi le projet que vous allez demander en financement. Donc, très concrètement, dans les chiffres qu’est-ce que ça donne ? Admettons que vous gagnez 1500 euros par mois donc vous avez le droit un taux d’endettement maximum de 33 % si c’est votre premier prêt, si vous êtes déjà investisseur immobilier vous pourrez booster votre taux d’endettement grâce par exemple à une SCI ou alors en présentant des projets qui sont solides. Je connais des personnes qui, voilà, sont endettés à plus de 50 % mais tellement qu’elles sont fortes dans leur domaine et bien les banquiers ont strictement aucune crainte concernant le remboursement. Donc concrètement, ce que vous devez comprendre c’est que, admettons que vous gagnez 1500 euros par mois et que vous avez le droit à 33 %, endettement, donc vous devez rembourser au maximum 500 euros par mois, donc ce qui fait que sur une dizaine d’années vous pourrez emprunter approximativement 60 000 euros, sur 20 ans cent vingt mille euros et sur 30 ans approximativement 180 000 euros.
À noter qu’il faudra ajouter 2 % par an d’intérêts à rajouter auprès de la banque, ce qui fait approximativement 2 000 euros de remboursements d’intérêts chaque année en fonction du choix de votre crédit. À noter que vous pourrez également booster votre capacité d’emprunt en optimisant votre situation financière. Comment est-ce qu’on peut optimiser sa situation financière ?
Et bien c’est tout simplement en diminuant au maximum ses charges, en évitant les frais qui sont extraordinaires, par exemple vous décidez d’acheter une voiture il y a deux mois et que vous avez fait un crédit par exemple pour acheter votre voiture, ou vous avez fait un crédit par exemple pour acheter une toute nouvelle télé bien évidemment cela ne va pas jouer en votre faveur.
Donc ce que je vous recommande c’est de rembourser le plus rapidement toutes vos dettes et tous vos encours et ce que vous allez pouvoir faire c’est bien évidemment vendre tout ce dont vous ne vous servez plus, utiliser cet argent pour le laisser tout simplement sur votre compte bancaire approximativement entre trois et six mois, et une fois que vous aurez cet argent de côté et vous pourrez le montrer auprès du banquier et lui votre banquier que va-t-il regarder ?
Votre situation financière
Il va regarder vos derniers relevés de compte, il va se dire d’accord entendu il a de l’argent de côté donc c’est quelqu’un qui a à peu près les épaules sur la tête et donc du coup, ou plutôt la tête sur les épaules. Et à l’inverse il va dire, OK, combien gagne cette personne ? D’accord elle gagne par exemple 1500 euros, mais la vraie question et que se pose et justement à raison, et je pense que beaucoup de personnes dans le domaine de l’investissement devrait plutôt se poser cette question et même d’une façon générale dans la vie, c’est plutôt que de demander à quelqu’un combien tu gagnes, c’est plutôt de lui poser la question combien tu gardes ? Combien tu gardes ?
Sur internet on a tendance à se laisser parfois impressionnés par justement des personnes qui vont utiliser des chiffres en disant, voilà, j’ai gagné par exemple 5000 euros par mois ce qui est peut-être pas réellement la réalité puisque ces personnes là peut-être qu’elles vont mélanger loyer avec revenus locatifs. Donc ce que vous devez réellement faire c’est penser comme un banquier et dire, OK, combien est-ce que je garde par mois ?
C’est ça réellement que va se poser comme question votre banquier, il va prendre les revenus fixes, donc je vais je vais pas inclure, il ne va pas inclure les rémunérations variables comme par exemple des primes que vous allez recevoir ou tout simplement des commissions vous allez recevoir, tout ça ne compte pas, il va prendre le revenu fixe, il va dire OK, combien est-ce qu’il garde, combien est-ce qu’il dépense, combien est-ce qu’il y de l’argent de côté et combien est-ce qu’il va économiser, tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et donc du coup votre banquier en prenant tous ces éléments et le projet que vous souhaitez financer, il va pouvoir déterminer avec vous votre capacité d’emprunt.
Donc concrètement, je vous l’ai dit, je ne peux pas vous dire exactement combien vous allez pouvoir emprunter. Quelle va être votre capacité d’emprunt, puisque ça dépend de votre situation mais également du projet et également de la banque. Donc il y a énormément de critères.
Combien pouvez vous emprunter ?
Maintenant ce que j’aimerais vous dire, c’est que si vous souhaitez savoir exactement combien vous pouvez emprunter, il n’y a rien de plus précis que d’aller voir des banques et de leur dire, voilà, voici mes trois derniers bulletins de salaire, voici mon dernier avis d’imposition, voici les charges, voici mon contrat de travail qui montre que je suis par exemple en CCD, en intérim, en CDD, etc. etc.
Vous montrez un maximum de preuves, montrez également le projet que vous avez, montrez également l’analyse de marché que vous pouvez faire et tout simplement vous prenez tous ces éléments, vous allez voir une banque et vous lui demandez quelle va être votre capacité d’emprunt. Généralement les banques vont vous répondre en moins d’une semaine, si elles ne vous répondent pas en moins d’une semaine, relancez le banquier ou alors renvoyez votre dossier au siège social des banques plutôt que dans une agence directement.
Pourquoi ? Parce que les agences n’ont pas réellement de commissionnement sur les prêts qu’elles vont créer en revanche les sièges sociaux sont davantage intéressés comme je vous l’ai dit par l’acquisition de clients donc ce que je vous recommande de faire c’est plutôt d’envoyer vos demande de crédit et vos demande de capacité d’emprunter directement aux sièges sociaux plutôt qu’en agence.
Nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo j’espère que vous aurez pu y voir plus clair concernant votre capacité d’emprunt et comment faire pour l’améliorer. Si ça vous intéresse de savoir comment faire pour investir dans l’immobilier je vous invite à regarder dans la description de la vidéo vous avez un lien, vous cliquez dessus, vous allez pouvoir mettre votre email pour recevoir la première vidéo d’une série de quatre vidéos de formation 100% gratuite qui va vous expliquer comment j’investis dans l’immobilier. Vous allez voir comment emprunter de l’argent auprès d’une banque, vous allez voir comment trouver une bonne affaire ou comment trouver des affaires moyennes et les transformer en bonnes affaires, vous verrez également comment trouver des locataires, comment rénover votre bien à moindre coût, comment déduire justement toutes ces charges qui sont déductibles de vos impôts et carrément de plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.
Je vous explique tout ça dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît directement juste ici. Je vous souhaite d’excellents investissements à tous, ciao, ciao.
