L’outil le plus répandu pour évaluer les risques et les points forts d’un projet d’investissement immobilier est le calcul du TRI ou Taux de Rendement Interne. Il peut être quelque peu complexe, mais les résultats qu’il affiche sont les plus précis à l’heure actuelle en tenant compte des autres méthodes de calcul comme le VAN.

Calcul du TRI : un outil premium

La préférence des professionnels

Pour évaluer la portée financière d’un projet, il y a plusieurs moyens de le faire surtout dans le secteur de l’immobilier, où les variantes et les fluctuations du marché peuvent parfois jouer des tours. Les investisseurs ont ainsi plusieurs outils. Le plus simple est par exemple le calcul de rentabilité brute ou la rentabilité nette. Il y a également une méthode plus compliquée, mais plus précise, le calcul du taux de rentabilité interne (TRI) en immobilier. De nombreux investisseurs et presque tous les professionnels de l’immobilier l’utilisent pour évaluer leurs projets.

Les calculs de rentabilité traditionnels limités

Les limites des calculs de rentabilité brute sont nombreuses. Notamment, sur les aspects inhérents à un investissement. En effet, la rentabilité brute fait fi des impôts, des charges et des différents mouvements de trésorerie. Facile à réaliser, les établissements financiers l’utilisent. Plus abouti, le rendement net prend en charge les revenus, les divers frais et charges. Sans pour autant mettre un accent sur la fiscalité. Ce calcul peut être encore plus poussé quand les taxes y sont intégrées. Alors, vous aurez le rendement après impôt. Cependant, ces trois méthodes restent très limitées.

Purement mathématique

Le TRI part d’une formule mathématique. Très accessible, un utilisateur de logiciel bureautique novice, avec quelques conseils, peut l’appliquer. Il suffit d’entrer les données dans la feuille de calcul, utiliser la formule déjà disponible dans le programme. Le résultat s’affichera en quelques secondes. Les professionnels de l’immobilier : courtier, banque, investisseur… sont friands de cette méthode de calcul. En plus, elle peut être utilisée n’importe où à travers le monde. Que ce soit en Chine, en Colombie, au Togo ou ailleurs, cette formule est applicable partout.

Vigilance par rapport au TRI

Cependant, comme tout calcul prévisionnel, le TRI décèle quelques failles certes minimes, mais il faut bien maîtriser la technique pour pouvoir les repérer. Définir cette formule est assez compliqué. Un exemple est plus intéressant pour vous aider à comprendre. Vous avez une promesse de recevoir un euro maintenant, sa valeur sera donc de 1 euro. Par contre si vous avez une promesse d’avoir un euro dans deux ans, elle régressera en valeur. Parce que durant cette période, plusieurs facteurs peuvent la dévaloriser, comme l’inflation, ou d’autres risques.

Les avantages du TRI

Assurer l’investissement

Le TRI est donc un outil de décision. Les mauvais investissements ont surtout été causés par la précipitation et des calculs approximatifs. Dès lors, les indicateurs comme les loyers, le coût des frais et les diverses charges ne suffiront pas à calculer la rentabilité réelle ‘un investissement. Souvent, le doute s’installe malgré des informations complètes. Malgré le recours à des spécialistes. Cette méthode de calcul, TRI, vous rassurera dans votre décision. Surtout si l’investisseur est sur plusieurs projets. Appliquer cette formule devient hautement stratégique.

Un atout de négociation de prêt

Quel que soit le projet immobilier, il est toujours judicieux de faire appel au TRI. Si un investisseur souhaite surtout acheter un bien en vue de louer. Si ce bien est neuf ou en train d’être construit. Il est aussi très utile auprès des compagnies d’assurances ou des banques pour négocier. Le meilleur investissement reste celui qui est financé. Quand l’investisseur commence à toucher à son épargne pour financer son investissement, alors, les risques s’épaississent. C’est aussi un point important à considérer, d’où la nécessité de faire une simulation TRI avant d’engager les opérations.

Le TRI et ses composants

Mais le TRI n’est à lui seul le garant d’un bon investissement. Il y a deux autres facteurs à mettre en valeur, ainsi, la décision sera plus affinée. L’un d’eux est l’impôt sur le revenu annuel. Le montant de cette taxe sur 12 mois peut avoir des répercussions sur le projet. Ensuite, il y a l’indicateur d’autofinancement et de rendement. Pour avoir un taux positif, le revenu de la location doit arriver à couvrir la majorité des charges et des obligations. Quand ces données sont compilées, l’investisseur peur réfléchir à tête reposée sur la viabilité de son placement.

TRI et VAN, le duo inséparable

Les principes de base

Le calcul du TRI est basé sur la valeur actuelle nette (VAN). C’est la compilation des entrées et des sorties d’argent qui sont liées au projet d’investissement immobilier. Dans le jargon financier, le terme utilisé est le taux d’actualisation. Pour faire plus simple, la valeur d’une somme de 400 euros il y a une vingtaine d’années, ne sera jamais la même que demain. Ainsi, le temps se trouve au centre dans cette méthode de calcul. Au fur et à mesure que le projet dure, plus les dépenses de trésorerie peuvent changer. C’est à partir de ces données fluctuantes que le calcul s’établit. Si vous obtenez un résultat négatif, le projet est inutile. S’il est positif, c’est bon signe.

L’atout Internet incontournable

Pour faciliter la tâche des investisseurs, des sites web proposent des formulaires de calcul en ligne. En quelques clics, des programmes informatiques permettent d’évaluer les différents indicateurs de rentabilité. A savoir le TRI, le VAN et le délai de recouvrement. De la part de l’utilisateur, il suffit de bien divulguer les informations nécessaires au calcul. C’est la machine qui fera le reste. Ces outils sont très utiles pour faire des comparaisons de plusieurs investissements. En plus leur fiabilité permettra d’avoir des idées claires pour le bailleur.

Les novices épargnés

Le TRI et le VAN sont donc deux notions importantes pour envisager un investissement serein. Sur le papier, l’un sert de contre-balancier à l’autre. Quand un investissement est équilibré, le TRI et le Van s’annule. Tout comme le TRI, le VAN est maintenant facile à calculer. N’importe quelle personne maîtrisant l’informatique bureautique peut le faire. Il suffit d’une feuille de calcul Excel. Rien de plus simple. Pour les mathématiciens, c’est une fonction linéaire.

Le TRI acceptable au minimum

Pour un investissement sur, le bailleur doit se fixer un barème de TRI acceptable. Il n’y pas de règle stricte. Chaque investisseur est libre de disposer de ses chiffres pour conclure son affaire. Cependant, il est toujours conseillé de situer la valeur minimale entre 25 et 50%. La majorité des financiers ne prendront aucun risque si les chiffres se trouvent en dessous de cette fourchette. Il est important de préciser que l’objectif principal de tout investissement immobilier est de créer de la valeur. Sinon, cela risque de devenir problématique.

Les aspects de l’investissement immobilier

Etre investisseur en France

L’investissement immobilier peut prendre plusieurs aspects. Il y a la location non meublée, surtout si le bien est nouveau et est soumis à une location d’une très longue période, allant jusqu’à 9 ans. Les avantages fiscaux y sont nombreux. Il y a aussi l’investissement par l’acquisition des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI). L’investisseur remet ses fonds à une société qui gère des biens immobiliers. C’est comme s’il achetait des actions. De ce fait, il reçoit les dividendes et les quotes-parts sur les loyers en guise de retour sur investissement.

Les différents secteurs rentables

Sur le terrain, cela se traduit par 6 formes usuelles d’opportunité. Vous pouvez ainsi investir sur un terrain. La stratégie est de connaître l’évolution d’une ville et d’acheter des terrains sur la route d’un futur projet urbain. Un parking peut aussi être un objet de placement rentable. Face à la démographie galopante, les emplacements de voiture vont surement augmenter au fil des années. Il suffit de trouver un parking non loin des quartiers huppés ou les endroits d’une ville les plus courus. C’est surtout un investissement destiné à la vie citadine.

Les valeurs sures

Les investisseurs préfèrent surtout les placements sur les appartements. La tendance actuelle est au logement pour étudiant, type studio ou deux chambres. Ils sont les plus rentables sur le marché de l’immobilier. Ce marché est en constante expansion, que ce soit dans les agglomérations ou dans les petites villes de campagne. Il y a encore d’autres façons de placer un fond dans l’immobilier. Chaque année, de nouvelles perspectives d’investissement s’ouvrent aux investisseurs. Le calcul par TRI est le meilleur allié pour mener à terme les opérations.

Les limites et les capacités du TRI

Des défauts de formule

Toutefois, le TRI a ses limites. Car dans une comptabilité de trésorerie, l’investisseur peut être confronté à des flux non conventionnels. Si après l’établissement des comptes de trésorerie, celui-ci présente un résultat en dessous de zéro, les résultats du TRI seront affectés. Ainsi, deux résultats différents peuvent sortir des calculs de rentabilité et la différence entre ces deux taux risque parfois d’être très marquée. Cela peut entraîner des pertes de repères chez le bailleur. Dans des cas encore plus étonnants, aucun TRI ne peut être calculé même avec l’apport des meilleurs mathématiciens.

Des calculs à la douzaine

Les possibilités du TRI ne s’arrêtent pas à un seul investissement. Cette méthode de calcul peut évaluer les rentabilités intrinsèques de plusieurs projets. Qu’ils soient tous immobiliers, qu’ils soient financiers et immobiliers… Tout comme le VAN, il compare des investissements. Des étapes sont nécessaires avant d’aboutir à une véritable décision. Il faut que le placement soit traduit en termes de flux de trésorerie. Ensuite, il faut passer par le calcul du TRI en se référant à un investissement étalon. Le VAN permettra au final d’éclairer sur la réelle rentabilité des investissements.

Comprendre le levier

L’un des composants stratégiques du TRI est l’endettement. C’est un levier considérable pour un investissement. Il fortifie la rentabilité étant donné que l’épargne de l’investisseur ne sera pas touchée. Pour faire simple, cet effet de levier consiste à faire un prêt auprès d’un organisme de crédit pour acquérir un bien immobilier. Cette stratégie nécessite cependant des précautions. D’abord, il faut avoir un capital propre pour négocier auprès d’une banque. L’avantage du levier financier en immobilier est de pouvoir surfer sur la vague de la croissance des valeurs sur le marché.

Le marché de l’immobilier gardé intact

La pierre en première ligne

L’investissement immobilier a toujours été attractif depuis une dizaine d’années. Malgré les différentes crises financières mondiales, la pierre est toujours restée une valeur sure. Au profit même de l’assurance-vie. Celle-ci est maintenant reléguée au second rang face à la montée de l’investissement immobilier. De plus, en France, les investisseurs commencent à s’intéresser aux autres zones moins rentables jadis. Comme le milieu rural. Néanmoins, les investissements pour logement d’étudiant et le bureau ont toujours le vent en poupe.

Les villes rentables

Sur le territoire français, les villes où la démographie est en expansion sont les plus attrayantes pour l’investissement. Les cités urbaines comme Rennes se trouvent tout en haut du classement des zones les plus rentables. Il y a des villes où les performances sont toujours constantes. Bordeaux en fait partie avec une accessibilité pratique et le prix de la location au m² très attractif. Pour les villes où des grands projets urbains se préparent, le secteur immobilier commence aussi à bouillonner. Se trouvant dans ce sillage, la ville de Montpellier.

Investir et faire appel aux professionnels

Quoi qu’il en soit, même avec un bon calcul de TRI, le terrain est parfois glissant dans le marché de l’immobilier. Le TRI ne sert en effet que d’indicateur sur le papier. Pour un premier achat de neuf, l’investisseur a toujours cette sorte d’appréhension quant à la rentabilité de son investissement. Cela est normal dans un contexte où les désastres financiers causés par un mauvais placement ou des facteurs imprévisibles sont aussi légion. Pour parer à toute éventualité, il est conseillé de faire appel à un conseiller immobilier. Un professionnel, surtout pour le particulier.

Le marché immobilier à l’instinct

Un investissement immobilier rentable permet d’envisager un avenir serein. Pour cela, le calcul du TRI est incontournable. Mais les facteurs d’un bon investissement ne sont pas seulement mathématiques. Comme tout marché, il obéit à des lois parfois incontrôlables. Que même les plus grands mathématiciens ne peuvent prévoir.