Calcul de la rentabilité locative : attention à ne rien oublier !

Le calcul de la rentabilité locative d’un bien n’est pas une chose aisée. En effet, il y a de nombreux facteurs à prendre en compte et il ne faut rien oublier pour obtenir un résultat précis. Et c’est ce résultat obtenu qui permet de savoir si votre investissement sera suffisamment rémunérateur ou non. C’est pour cette raison qu’il est très important d’être capable d’effectuer le calcul de la rentabilité locative.

 

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Savoir calculer la rentabilité locative est la base pour tout investissement immobilier. Lorsque l’on souhaite acheter un bien destiné à la location, on doit d’abord définir combien il va rapporter et combien il va coûter. Il suffit ensuite d’en déduire un pourcentage qui permet de choisir les biens les plus rémunérateurs.

Le taux de rentabilité est le rapport entre ce que rapporte un investissement immobilier et ce qu’il coûte. Si l’on prend l’exemple d’un livret bancaire crédité de 1000 euros et doté d’un taux d’intérêt de 2 % net/an, il rapportera 20 euros au bout d’un an. Son taux de rentabilité net/an est de 2 %. Dans cet exemple, le taux d’intérêt est équivalent au taux de rentabilité. Pour un investissement de 1000 euros, l’épargnant gagne 20 euros par année.

Il est donc important de connaitre le taux de rentabilité avant d’effectuer un investissement immobilier afin de savoir combien on va gagner d’argent. Il faut tenter d’obtenir le meilleur taux de rentabilité possible pour gagner le plus d’argent possible. Lorsque l’on effectue un investissement immobilier locatif, il ne faut pas se contenter d’un taux de rentabilité de 2 %, mais plutôt viser les 10 %.

Il est à noter qu’un taux de rentabilité peut être mensuel, annuel (le plus souvent) ou, plus rarement, d’une autre périodicité. Il peut être brut ou net. Par conséquent, il faut toujours être rigoureux et précis quand on parle de taux de rentabilité, ou quand on le calcule. Le taux de rentabilité est parfois simplement appelé « rendement » ou « rentabilité ». Ces termes ont tous la même signification.

 

L’importance du calcul de la rentabilité locative auprès des banques

Calcul de la rentabilité locative

Il est important de savoir calculer la rentabilité locative, d’abord pour soi-même, mais également pour ses interlocuteurs et notamment les banques. En effet, lorsque l’on discute de son projet d’investissement immobilier avec son banquier, et qu’on lui annonce que le taux de rentabilité sera de 10 %, cela vous apporte de la crédibilité. Le banquier se dit alors que le risque est limité et que vous êtes potentiellement un futur « bon client ».

Les bons clients se voient attribuer un bon « score » par les banques. Ce système de score permet aux banquiers d’attribuer ou non des crédits à leurs clients. Il résulte d’une évaluation des risques, autrement dit à la possibilité que vous leur fassiez perdre de l’argent. Plusieurs critères, comme votre épargne, vos éventuelles difficultés passées ou présentes, votre situation professionnelle ou le nombre de contrats que vous possédez au sein de la banque, déterminent votre score.

Le score qui vous est attribué varie d’une banque à une autre. Pour obtenir un crédit, il faut dépasser un seuil de points fixé par l’établissement bancaire. Si vous êtes en dessous du seuil, le crédit n’est pas accordé. Les banquiers ne communiquent jamais avec leurs clients au sujet de leur score, il n’est donc pas possible de savoir à l’avance si l’on est éligible à un prêt immobilier ou non. Toutefois, si l’on respecte les critères énumérés précédemment, on a de grandes chances d’être éligible.

 

Calcul de la rentabilité locative brute

Bien qu’il soit possible d’effectuer le calcul de la rentabilité locative à l’aide d’un simulateur en ligne, il est préférable de savoir faire ce calcul par soi-même. La formule pour calculer la rentabilité locative brute est très simple et très rapide. Il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100. Ainsi, si vous achetez un bien 150 000 euros en incluant les frais d’agence, et que vous le louez pour 1000 euros par mois, sa rentabilité locative brute est de 8 %, car (12 000 ÷ 150 000) x 100 = 8.

Généralement, les agents immobiliers vous annoncent le chiffre de la rentabilité locative brute pour faire la promotion de leurs biens. Cependant, il faut savoir que ce chiffre ne prend en compte que le prix net vendeur ainsi que les frais de négociation. Par conséquent, il ne comprend pas les frais bancaires, les frais de garantie ou les frais de notaire. Ces frais peuvent être conséquents et faire baisser le taux de rentabilité des biens.

Il ne faut donc pas se fier aux taux annoncés par les agences immobilières et il est préférable d’effectuer soi-même le calcul en prenant en compte les frais. De plus, lorsqu’un bien n’est pas loué, les agences immobilières ont tendance à surestimer le montant des loyers. Il faut alors partir du principe inverse et minorer l’estimation du loyer afin d’être sûr de pouvoir louer le bien. Et garder en tête que si vous pouvez le louer plus cher, ce sera tout bénéfice pour vous. Le principal intérêt de la rentabilité locative brute est de se faire rapidement une idée et d’opérer un premier tri. De plus, son calcul est simple et rapide.

Si après avoir calculé la rentabilité locative brute d’un bien, le résultat obtenu est inférieur à 3 %, il n’est pas nécessaire de poursuivre le projet. En effet, ce taux se rapproche de celui des livrets d’épargne bancaires, donc il est préférable de placer son argent en toute sécurité sur l’un de ces comptes plutôt que d’effectuer un investissement immobilier qui comporte toujours une part de risque. En outre, c’est une rentabilité brute qui vient d’être calculée, par conséquent les charges et les taxes à payer pour ce bien n’ont pas été prises en compte, ce qui signifie que cet investissement pourrait rapporter moins qu’un placement sur un livret A.

 

Calcul de la rentabilité locative nette

Le calcul de la rentabilité locative nette permet d’affiner le pourcentage, car il inclut tous les frais liés à un investissement immobilier, comme les assurances, les frais de gestion, les frais de syndic ou la taxe foncière. Il faut aussi y inclure les vacances locatives, généralement entre 1 et 3 mois par an. Pour obtenir la rentabilité locative nette, il faut soustraire les charges du loyer annuel, diviser le résultat obtenu par le prix d’achat, puis muliplier par 100.

Il ne faut pas oublier de déduire la part payable par le locataire de votre taxe foncière. Cette part correspond à la taxe sur les ordures ménagères. Il est également bon de savoir que lorsque le montant de la taxe foncière est supérieur à un mois de loyer, il est conseillé d’investir dans un autre bien. En outre, on observe une hausse régulière de la taxe foncière depuis plusieurs années, et aucun signe n’annonce que cette tendance va s’arrêter.

Si l’on reprend l’exemple précédent (bien acheté 150 000 euros et loyer mensuel de 1000 euros) avec 1000 euros de charges, la rentabilité locative nette n’est plus que de 7,33 %, car ([12 000 – 1000] ÷ 150 000) x 100 = 7,33. Ce calcul est donc plus précis que celui de la rentabilité locative brute, mais il peut encore être affiné.

 

Liste des charges qui incombent aux propriétaires

Calcul de la rentabilité locative - charge immobilière

En tant que propriétaire, vous allez devoir vous acquitter d’un certain nombre de charges. Ces charges pèsent sur le calcul de la rentabilité locative. Voici le détail :

  • L’emprunt : c’est la somme mensuelle que vous devez rembourser à la banque qui vous a accordé le crédit immobilier.
  • Les charges courantes de l’immeuble : elles correspondent au frais d’entretien de l’immeuble comme le nettoyage, l’éclairage ou l’entretien de l’ascenseur. Les frais sont partagés entre les différents copropriétaires de l’immeuble et ils varient en fonction de l’état des immeubles. Il faut savoir qu’une partie de ces charges sont facturables aux locataires, généralement entre 60 et 65 % du montant.
  • La taxe foncière : elle est payable chaque année par les propriétaires de biens immobiliers.
  • Les réparations : vous pouvez être sollicité par vos locataires pour effectuer des réparations imprévues. Il est donc conseillé d’anticiper ces réparations dont le coût est difficile à estimer.
  • Les frais de gérance : ces frais sont facturés par les agences immobilières qui gèrent vos biens à votre place. Ils sont liés à l’encaissement des loyers, le paiement des charges, les régularisations et la délivrance de quittances. Ces frais s’élèvent en général à 6 ou 8 % des loyers annuels hors taxes et hors charges, en fonction des agences. Si vous êtes en mesure de gérer vous-même ces tâches, vous pouvez réaliser des économies.
  • Les frais de changement de locataire : un logement peut se retrouver inoccupé durant une certaine période lorsqu’il y a un changement de locataire. Cette durée varie en fonction de l’attractivité du logement et du quartier. Il faut donc être réactif lorsqu’un locataire quitte votre logement afin que cette période soit la plus courte possible.
  • L’assurance loyers impayés : comme son nom l’indique, elle couvre les impayés des locataires. Toutefois, cette garantie est soumise à certaines conditions. Son montant est d’environ 4 % du montant annuel des loyers et des charges. Cependant, si vous choisissez bien vos locataires, cette assurance et son coût peuvent s’avérer superflus.
  • L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) : elle est facultative, mais complète parfaitement l’assurance multirisque habitation du locataire ainsi que l’assurance de la copropriété. En effet, elle vous couvre pour des risques que le bâtiment peut causer à des tiers, comme la chute de tuiles ou l’effondrement d’un mur. Son coût est d’environ 0,5 % du montant annuel des loyers.

Il est donc primordial de prendre en compte toutes ces charges et toutes ces taxes pour effectuer le calcul de la rentabilité locative nette. S’il manque un de ces éléments lors de votre calcul, le résultat obtenu sera erroné et vous obtiendrez une rentabilité surestimée et trompeuse. De plus, l’omission de charges ou de taxes possède également une incidence sur le calcul de la rentabilité nette nette.

 

Calcul de la rentabilité locative nette nette

Le calcul de la rentabilité locative nette nette dépend de la fiscalité de chacun, c’est donc un calcul plus complexe que ceux évoqués précédemment. Il nécessite de prendre en compte son taux marginal d’imposition, ses réductions d’impôts ainsi que ses crédits en cours. C’est pour cette raison que la rentabilité locative nette nette varie d’un investisseur à l’autre.

Pour calculer la rentabilité locative nette nette, il faut déduire ses charges et ses impôts du loyer annuel, diviser le résultat obtenu par le prix d’achat, puis multiplier par 100. Il est à noter qu’il faut inclure vos impôts sur le revenu dans ce calcul ainsi que les prélèvements sociaux (taux global de 15,5 %). Si l’on reprend notre exemple et que l’on compte 2000 euros d’impôts et de prélèvements sociaux, la rentabilité locative nette nette s’élève à 6 %, car ([12 000 – 1000 – 2000] ÷ 150 000) x 100 = 6.

On constate, dans notre exemple, que plus on affine le calcul, plus la rentabilité baisse. Il faut savoir toutefois que ce n’est pas toujours le cas. En effet, le calcul de la rentabilité locative nette nette prend également en compte les avantages fiscaux comme le déficit foncier, la location meublée non professionnelle (LMNP) et la loi Pinel. Par conséquent, dans certains cas, la rentabilité nette nette peut être supérieure à la rentabilité nette, voire à la rentabilité brute, grâce aux avantages fiscaux inclus dans le calcul.

La rentabilité locative présente donc trois niveaux : brute, nette et nette nette. Et c’est le calcul de la rentabilité nette nette qui fournit le résultat le plus précis. Bien entendu, son calcul est plus difficile que celui de la rentabilité brute, mais il permet de savoir clairement si votre investissement est intéressant ou non. Il faut cependant veiller à ne rien oublier au niveau des charges et des taxes afin de ne pas obtenir un résultat erroné. La maitrise de ces calculs permet de ne pas croire aux promesses des agents immobiliers les yeux fermés, et ainsi de s’éviter de cruelles désillusions.