Depuis quelques années, le marché de l’immobilier connaît un grand changement. Si vous avez l’envie d’investir dans un bien immobilier afin de le louer, il faudra tenir compte de certains critères. L’un des plus importants dans le domaine est le calcul de la rentabilité locative, autour duquel tourne toute une série de concepts à connaître.

Le calcul de la rentabilité locative en immobilier

Investir dans un projet comme l’immobilier locatif n’a jamais été une tâche facile et le but ultime d’une telle entreprise est de pouvoir en tirer un maximum de profit. Ce profit est généralement qualifié de rentabilité locative. Cependant, peu importe vos motivations et les moyens financiers dont vous disposez, il s’agit d’un terrain assez délicat. Nul ne peut donc s’y aventurer sans une connaissance avérée.

Par conséquent, il n’est pas uniquement question de savoir calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier pour que le tout soit joué. Bien au contraire, vous devez savoir que des notions importantes tournent autour de ce calcul.

Taux de rentabilité dans l’immobilier locatif : qu’est-ce que c’est ?

Mesurer la rentabilité de votre investissement sur un immobilier locatif passe inéluctablement par la détermination d’un taux. En effet, de façon plus précise, un immobilier locatif désigne la mise en location de biens immobiliers. Il peut s’agir d’un terrain, d’un bâtiment ou d’un appartement. Par conséquent, pour mesurer à quel point l’investissement sur un immobilier locatif est rentable, on fait appel au taux de rentabilité.

Le taux de rentabilité est un taux qui permet de mesurer la qualité de l’investissement. C’est le rapport entre la somme des recettes et la somme des dépenses. De façon générale, on distingue le taux de rentabilité brut et le taux de rentabilité net. Cependant, il existe un troisième taux assez spécifique et complexe.

En effet, le taux de rentabilité brut est un taux calculé sans la prise en compte de certains coûts ou charges. C’est le cas des impôts par exemple. Par contre, le taux de rentabilité net est celui qui est calculé en tenant compte des charges telles que l’assurance, les impôts, etc…

Dans un investissement d’immobilier locatif, les recettes représentent les loyers. Les dépenses, quant à elles, représentent le montant de l’investissement, c’est-à-dire le montant auquel l’immobilier a été acquis rajouté aux frais de notaire ou d’agences si possible.

Pour calculer un taux de rentabilité d’un immobilier locatif, il faut additionner les loyers d’une part puis, d’autre part, le montant total de l’investissement. Il faudra ensuite faire le rapport de ces deux agrégats. En incluant les impôts et assurances, le calcul effectué représente le taux de rentabilité net. Par contre, sans ces charges, le calcul effectué est celui du taux de rentabilité brut.

La rentabilité locative : un indicateur précieux dans l’investissement immobilier

Sur chacun de ses projets portant sur l’immobilier, un investisseur ou un particulier vise toujours un objectif bien déterminé : un retour sur investissement nommé loyer. Peu importe les motivations qui nourrissent leurs projets, c’est le seul fruit auquel tous les investisseurs convergent. Pour ne pas se lancer dans un investissement immobilier risqué, il faut prendre le soin de vérifier tous les paramètres et tous les calculs possibles. Celui de la rentabilité locative appartient à la catégorie des plus urgentes.

Pour certains experts, la rentabilité locative est de loin un précieux indicateur quand on parle d’investissement immobilier locatif. Encore appelé rendement locatif, il intervient donc dans les stratégies d’acquisition d’un immeuble. Si vous avez en vue de louer un bâtiment, il est primordial de vous rabattre sur ce vecteur essentiel.

Par ailleurs, il faut noter que sur le marché de l’immobilier, le taux de rentabilité locative est très fluctuant. En effet, il varie selon les régions dans lesquelles on se trouve. Le constat établi est que, plus la région est convoitée plus le taux de rendement est bas à cause du prix d’achat inflationniste. Doit-on alors rechercher des immeubles dans les campagnes où le prix d’achat est relativement bas (déflation) pour bénéficier d’un excellent taux de rentabilité sur son investissement ?

La réponse à cette question est négative. Cependant, suivre de mauvais conseils ou bruler certaines étapes peut toutefois rendre votre investissement locatif non rentable, peu importe la région que vous auriez choisie. L’une des méthodes les plus fiables pour vous en sortir est de faire un bon calcul du rendement locatif afin de connaitre le taux qui vous arrange le plus ou le moins.

Le calcul de la rentabilité locatif : comment procéder ?

Calculer la rentabilité d’un bien immobilier n’est pas question d’une simple addition ou de soustraction, encore moins d’une simple division. Il s’agit d’un calcul assez complexe qui se résume en une trilogie : la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges et la rentabilité nette. Il faut préciser que chacun de ces taux est exprimé en pourcentage.

La rentabilité brute

Ce mode de calcul de la rentabilité d’un bien immobilier locatif reste la plus aisée. Pour le réaliser, l’investisseur devra prendre tenir compte deux éléments à savoir : le prix de revient de l’immeuble et le loyer brut annuel. Le prix de revient de l’immeuble correspond au prix d’acquisition de ce dernier et couvre ainsi tout ce qui concerne les frais d’agence ou de notaire, les frais bancaires, les travaux, etc. Quant au loyer brut annuel, il correspond à l’évaluation du montant annuel des loyers perçus avant déduction de toutes charges.

Par conséquent, le calcul de la rentabilité brut se présente comme suit : 100 × (loyer mensuel ×12)/Prix de revient de l’immeuble

• Cas pratique : vous êtes en possession d’un bien immobilier dont le prix de revient est estimé à 80 000 € et le loyer mensuel à 600 €. Suivre la formule de calcul précédente vous permet de trouver la rentabilité brute comme suit : (100 × (600 × 12)) / 80 000. Soit 720 000/80 000 = 9 %.

Remarque : la rentabilité brute est une donnée très importante qui permet à l’investisseur d’avoir une idée des fruits de son investissement immobilier locatif. Cependant, il faut souligner qu’elle souffre d’une insuffisance criarde. En effet, la rentabilité brute n’est pas la vraie image de ce que peut réellement rapporter cet investissement. Cela se comprend aisément parce que cette rentabilité ne considère que le loyer en grande partie.

Par conséquent, il importe de faire attention lors de vos investissements. Pourquoi ? La rentabilité brute est par excellence, l’argument de vente que vous présenteront les promoteurs ou les agences immobilières. Cette dernière, comme vous l’auriez compris, ne reflète pas réellement ce qui se passe sur le marché.

La rentabilité nette de frais et charges

Le calcul de cette rentabilité est un peu plus complexe que celui de la rentabilité brute. En effet, cela est à juste titre, car la rentabilité nette de frais et de charges vient combler les lacunes de sa « sœur brute ». Son mode opératoire prend en compte les différents frais et les charges que risque de subir le propriétaire de l’immeuble. Il peut s’agir :

• des charges non récupérables auprès des locataires,
• les charges de copropriété,
• des taxes foncières qui font environ 8 % des loyers annuels,
• des frais d’entretien,
• des frais de gestion,
• les vacances locatives qui représentent une période de loyer impayé,
• les différentes sortes d’assurances comme l’assurance de garanti emprunteur, l’assurance propriétaire non occupant, etc.

Finalement, la formule de calcul est la suivante : (100 × (loyer mensuel ×12) –FRAIS et CHARGES) / (Prix d’acquisition de l’immeuble)

• Cas pratique : Vous êtes propriétaire d’un immeuble dont le prix d’achat est estimé à 80 000 €. Il est loué à X à 600 € le mois et les charges annuelles qui vous incombent entant que propriétaire de l’immeuble s’élèvent à 3 500 €. Dans ce cas, le taux de rentabilité nette de frais et charges sera calculé de la manière suivante : 100 × [(600 × 12) – 3500] / 80 000. Soit 100 × 3700 / 80 000 = 4.625 %.

Remarque : au bout du tunnel, vous pouvez constater que le taux de la rentabilité nette de frais et de charges est largement inférieur au précédent. C’est ce taux qui peut effectivement vous permettre d’avoir une idée claire du bénéfice que vous pourrez tirer de votre investissement immobilier locatif. En effet, cette manière de calculer prend en compte les différents crédits et débits pour former un solide plan d’investissement.

Cependant, certains éléments cruciaux lui échappent comme l’impôt, qui représente une charge sociale. Il faut donc se référer à un troisième et dernier calcul afin d’avoir une vision on ne peut plus réaliste du terrain.

La rentabilité nette ou nette-nette

Elle doit sûrement son nom à la précision et la dimension réaliste de son taux. En effet, le taux de la rentabilité nette est celui qui est le plus rapproché du marché immobilier. Par contre, son calcul est de loin complexe en raison des données qui entrent en jeu. Il s’agit notamment de la fiscalité du bailleur ; le bailleur qui n’est rien d’autre que le propriétaire de l’immeuble. Cette fiscalité se décline en plusieurs autres éléments comme :

• Les avantages fiscaux dont bénéficie le bailleur d’après la loi Pinel,
• Les changements subis par les revenus du propriétaire qu’il s’agisse d’une retraite ou autres,
• Les travaux de réhabilitation,
• Les recettes après impôts, etc.

Vous pouvez donc comprendre que ce type de rentabilité ne tient pas seulement compte du prix d’achat du bien immobilier. La rentabilité nette-nette est plutôt conditionnée en grande partie par les conditions fiscales du propriétaire de l’immeuble. Pour la calculer, sa formule se résume comme suit : (100 × [(loyer mensuel × 12) – CHARGES ANNUELES – FISCALITE/IMPOTS]) / (Prix d’acquisition de l’immeuble)

• Cas pratique : vous êtes propriétaire d’un immeuble dont le prix d’acquisition est de 80 000 € et qui est loué à X à 600 €. Les charges annuelles vous reviennent à 3 500 € et le montant des impôts est fixé à 700 €. En suivant la formule, le taux de rentabilité nette-nette est 100 × (3000) / 80 000, soit 300 000 / 80 000 = 75%.
• Remarque : procéder par le calcul de la rentabilité nette-nette relève d’une opération assez délicate. Bien qu’elle vous donne un taux extrêmement proche de la réalité, il faut toutefois souligner certains points. En effet, ce taux est lié à la situation fiscale du bailleur. Il est donc personnel et peut basculer à tout moment en raison des différents éléments qui couvrent cette fiscalité.

La rentabilité locative d’un bien immobilier : un indicateur qui évolue d’une année à l’autre

La rentabilité est en quelque sorte la preuve que votre investissement n’est pas en train de tomber à l’eau. Il est donc important de savoir si elle évolue d’une année à une autre et la réponse est oui.

En effet, cette évolution est conditionnée par beaucoup d’éléments. On peut citer par exemple les différents travaux qu’a subis le bien : rénovation, peinture, etc. Ces travaux ont tendance à redonner de l’éclat au bâtiment, ce qui attirera encore plus l’attention des locataires. Par ailleurs, vous en profiterez pour faire un peu de nettoyage, ce qui ne faut de mal à personne.

Mais l’autre avantage de ces travaux de rénovation, c’est qu’ils vous serviront de levier. Autrement dit, vous pourrez en profiter pour augmenter le loyer afin de hisser votre taux de rentabilité par ricochet.

Ce que rapporte l’immobilier locatif

Ce que rapporte un investissement immobilier locatif est généralement conditionné par le taux de rentabilité. Mais depuis 10 ans, il faut avouer qu’on ne retrouve plus de bons taux de rentabilité sur le marché de l’immobilier. Cela est particulièrement dû à la situation économique et la hausse des charges sociales comme les impôts.

Néanmoins, le constat établi est que la rentabilité nette d’un investissement locatif oscille entre 2 et 7 %. Par ailleurs, vous devez savoir qu’en dehors du taux, la surface et la situation géographique de votre immeuble comptent beaucoup. Pour donc profiter pleinement de votre investissement immobilier locatif, il vous faudra une recherche bien poussée.

Selon le site MassaliaFinance, « Quatre Français sur dix considèrent l’immobilier comme une valeur refuge efficace […] ». L’immobilier locatif est donc devenu un enjeu auquel il est urgent de fixer de bonnes visions.