Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier locatif ? Les agences immobilières vous annoncent un excellent taux de rendement pour le bien que vous avez visité. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement ? Si calculer le rendement locatif est indispensable avant l’acquisition d’un bien locatif afin d’évoluer la qualité de votre futur investissement, il est préférable de le faire soi-même !

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif – aussi appelé rentabilité locative – est le ratio entre votre investissement initial et le prix de revient total de votre bien locatif. Le rendement locatif est un indicateur qui vous permet donc d’estimer le revenu rapporté par votre investissement. Il s’exprime sur base annuelle et en pourcentage.

Pourquoi calculer le rendement locatif

Connaître votre rendement locatif vous permettra d’estimer la qualité effective de votre investissement. En effet, un bien locatif dont le loyer estimé est élevé peut s’avérer ne pas une acquisition au rendement intéressant et réciproquement un bien locatif dont le loyer semble faible à première vue peut être un bien locatif à haut rendement locatif et donc un bien meilleur investissement ! Calculer le rendement locatif permet de ne pas se focaliser sur le montant du loyer estimé mais sur la rentabilité réelle de votre investissement.

En outre, le rendement locatif vous permettra aussi de mieux négocier avec les organismes bancaires dans le cas où vous souhaitez souscrire un emprunt pour l’achat de votre bien locatif. En effet, l’estimation du rendement locatif est un argument indispensable et percutant à la solidité de votre dossier d’emprunt, il permet à votre organisme bancaire d’identifier la pertinence et la sureté de votre investissement et donc du leur.

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le ratio entre le prix de revient brut d’un bien immobilier et le prix total de l’acquisition de votre bien locatif. Le prix de revient brut correspondant aux douze mois de loyer hors charges. Généralement, c’est le rendement locatif brut indiqué par les agences immobilières, il est basé sur le prix d’achat net vendeur avec les frais d’agence.

Le rendement locatif brut est donc calculé ainsi :

Simulation de calcul du rendement brut : vous souhaitez acheter un studio d’une valeur de 100 000 € (frais d’agence inclus) dont le loyer mensuel est de 500 € (hors charges). Le calcul de la rentabilité sera donc le suivant : ((500 x 12) x 100) / 100 000 = 6 %. La rentabilité brute avec pour base de calcul le prix total d’acquisition est de 6 % pour ce bien locatif.

Comment préciser le rendement locatif brut ?

Pour préciser le calcul de votre rendement locatif brut, il est fort utile d’intégrer l’ensemble des charges relatives à l’achat. Ainsi au lieu d’utiliser le prix total d’acquisition, vous pouvez utiliser le prix de revient total de votre achat :

Le prix de revient est composé du prix d’achat avec frais d’agence ainsi que des frais de notaire et des frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier. Les frais annexes sont la taxe sur la valeur ajoutée, la taxe de publicité foncière et éventuellement des droits d’enregistrement.

Simulation de calcul du rendement brut : en reprenant notre premier exemple, à savoir, un bien locatif au prix total d’acquisition de 100 000 € (avec un prix d’achat net vendeur de 93 458€ et des frais d’agence de 6 542€), on peut estimer les frais notariés et les frais annexes à la hauteur de 8% du prix d’achat net vendeur, c’est-à-dire à 7 904 € (7476,64 € de frais notariés et 427,36 € de frais annexes). Le prix de revient est alors de 107 904€.

Le calcul de la rentabilité locative brut est donc le suivant : ((500 x 12) x 100) / 107 904 = 5,56%. Comme vous pouvez le voir, le rendement locatif brut de ce bien immobilier a diminué lorsqu’on a inclus l’ensemble des charges relatives à l’achat et est maintenant de 5,56%.

Rendement locatif brut et emprunt

Si vous avez prévu d’emprunter pour l’achat de votre bien immobilier locatif, vous devriez également intégrer, dans le prix de revient de votre locatif, les intérêts relatifs à votre prêt et les frais d’assurance relatifs à votre emprunt, c’est-à-dire le coût de votre crédit ou tout du moins une estimation du coût de celui-ci. Intégrer le coût de votre emprunt, vous permettra d’avoir une meilleure visibilité du rendement locatif de votre bien au cours de la durée de votre prêt.

Rendement locatif brut et travaux

De la manière que l’emprunt si des travaux doivent être réalisés afin de réhabiliter votre bien locatif, il convient d’ajouter l’estimation de ces travaux à votre prix de revient.

Calculer le rendement locatif brut, est-ce suffisant ?

Si le calcul du rendement locatif brut est un premier élément d’estimation, il ne suffit pas à décrire la réalité de votre investissement. En effet, il ne prend pas en compte les charges liées à la location, hors le montant de celles-ci peut nettement nuire à la rentabilité locative, les charges peuvent varier significativement en fonction du bien locatif et de sa situation !

Le rendement locatif brut est généralement utilisé comme argument de vente, vous ne devez donc pas vous arrêter à cet indice si vous souhaitez être certain de la rentabilité de votre investissement. Il convient d’approfondir le calcul pour préciser le rendement locatif que vous pouvez espérer de votre investissement. Pour cela vous pouvez calculer le rendement locatif net de charges ou encore le rendement locatif net de charges et d’impôts.

Le rendement locatif net de charges

Calcul du rendement locatif net de charges

Pour calculer le rendement locatif net de charges, il faut tenir compte de tout les frais futurs relatifs à votre bien ainsi que des charges annuelles. Les frais relatifs peuvent être différents d’un bien locatif à un autre mais aussi en fonction de la manière dont vous contrôlez la gestion de votre appartement et votre choix en terme d’assurances locatives. Il convient toutefois de les estimer le plus précisément possible. On trouve trois grandes catégories de charges à prendre en compte : la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion.

Simulation de calcul du rendement net de charges : en reprenant notre premier exemple, à savoir, un bien locatif au prix total de revient de 107 904 € et les charges (la taxe foncière : 650 €, les charges non récupérables : 550 € et les frais de gestion : 360 € de gestion locative (6% du loyer annuel) et 240 € d’assurances) pour un total de 1 800 €.

Le calcul de la rentabilité locative net de charges est donc le suivant :

= 3,89 %

La rentabilité locative net de charges est donc de 3,89 % dans notre exemple, vous pouvez constater que le rendement locatif net de charges a nettement diminué par rapport au rendement locatif brut. Le rendement locatif net de charges vous permet d’avoir un indice de rentabilité bien plus proche de la réalité que le rendement brut !

Détails des charges à prendre en compte pour l’estimation des charges du rendement locatif net de charges

Taxe foncière

La première charge à prendre en compte est la taxe foncière dont vous devrez vous acquitter chaque année. La taxe foncière est calculée par l’administration fiscale à partir de trois critères :

• la valeur locative cadastrale théorique (correspondant à la surface pondérée du bien locatif multipliée par la valeur du mètre carré de référence)
• le coefficient de revalorisation (coefficient voté chaque année par le Parlement)
• le taux d’imposition locale (taux choisi et voté par la collectivité locale)

NB : D’autres taxes locales peuvent s’appliquer, il convient de se renseigner auprès de la collectivité locale pour avoir des informations à ce sujet.

Charges non récupérables

Pour le calcul du rendement locatif net de charges, il faut également prendre en compte les charges non récupérables. C’est-à-dire les charges que vous aurez à payer pour votre logement locatif mais que vous ne pouvez pas facturer à votre locataire.

Il s’agit notamment des charges liées à une éventuelle copropriété : charges de copropriété et honoraires d’un éventuel syndic de copropriété.

A ces charges s’ajoutent les charges liées aux travaux à la charge du propriétaire : « Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. »

Frais de gestion

Investir dans un bien locatif induit de passer du temps à gérer celui-ci et les problèmes ou questions de vos locataires. De nombreux propriétaires externalisent la gestion locative auprès d’agences ou d’administrateurs de biens. Si vous comptez avoir recours à un tel service pour gérer la gestion de votre bien immobilier, il convient d’ajouter ces frais au calcul de vos charges. Ce service coute en général entre « 8 % et 15 % du montant annuel des loyers hors taxes du ou des logements confiés ».

Les frais de gestion englobent également l’ensemble des assurances que vous allez souscrire pour protéger votre bien et votre investissement : responsabilité civile, assurance du bien, assurance de la copropriété,… Il est également possible de prendre une assurance de vacance locative (non-location du logement entre deux locataires) et/ou carence locative (temps de latence entre le moment de l’achat et la première location) ou encore une assurance « loyers impayés ».

NB : Si vous ne prévoyez pas de prendre d’assurance pour la vacance locative, il est intéressant d’ajouter à votre montant de frais de gestion au moins un demi loyer afin d’estimer le coût d’une éventuelle vacance locative. En effet, il est important d’envisager la possibilité d’une vacance locative à la fois pour se préserver de tout problème de location lié à une conjecture économique défavorable à la location de votre bien, mais aussi car vous aurez très certainement des réparations à effectuer entre les deux locataires afin de garder un bien en bon état et à forte valeur locative.

Le rendement locatif net de charges et d’impôts

Le rendement locatif net de charges et d’impôts (aussi appelé rendement locatif net-net) n’est pas aisé à calculer car il dépend de nombreux critères à la fois relatif au bien locatif que vous envisagez d’acheter mais aussi de votre propre situation fiscale. Toutefois il est le plus précis des calculs de rendements locatifs et vous permettra d’avoir la meilleure vision de la viabilité de votre investissement.

Calcul du rendement locatif net de charges et d’impôts

Pour calculer le rendement locatif net de charges et d’impôts, il vous faut reprendre toutes les charges utilisées pour le calcul du rendement locatif net de charges auxquelles vous ajoutez les charges fiscales relatives à votre bien locatif.

 Le rendement locatif net de charges et d’impôts se calcule au cas par cas. En effet, la fiscalité dépendra de votre choix d’investir dans un bien immobilier neuf ou dans un bien immobilier ancien.

Vous pouvez bénéficier de différents abattements et/ou avantages fiscaux en fonction de votre choix d’investissement (voir loi Pinel, Alur). Votre imposition dépendra également de votre choix de régime fiscal (micro-foncier, régime réel, LMNP, Duflot, Borloo ancien) et de votre situation fiscale en fonction de votre taux marginal d’imposition (TMI). Vos revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux et doivent être inclus dans le calcul de votre charge fiscale.

Le rendement locatif, un outil indispensable

Le rendement locatif est un élément indispensable à connaître lorsque vous réfléchissez à investir dans un bien locatif mais il ne faut pas vous focaliser uniquement sur ce critère, car c’est avant tout un outil permettant d’envisager l’intérêt de votre investissement. Il vous faudra aussi analyser attentivement le marché locatif et la situation de votre bien dans sa globalité.