La rentabilité locative montre la valeur d’un investissement immobilier. Le calcul du rendement locatif est assez simple. Cependant, le pourcentage qui en ressort garantira l’avenir des fonds placés dans un studio, un appartement, une maison familiale…

Evaluer le rendement locatif

Pour pouvoir évaluer le rendement locatif d’un bien immobilier, le calcul se basera sur le prix d’acquisition. Un exemple rendra la compréhension plus facile. Un individu veut investir des fonds dans un deux pièces. Il achète donc un F2 trouvé sur une annonce. Le vendeur lui vend la maison mais à côté il y a d’autres frais à payer.

C’est la totalité du prix brut et de ces dépenses annexes qui constituent le prix d’acquisition de l’immobilier. Pour que la transaction suive la législation en vigueur, ces frais doivent être acquittés.

A part le prix brut du bien, le coût intègre plusieurs frais. Comme les frais d’agence si c’est le cas, les frais de notaire, frais de timbre, frais de publicité foncière, les divers échéances bancaires… Le prix d’acquisition intègre aussi les droits d’enregistrement et la TVA. Si le vendeur a réalisé des travaux d’amélioration avant la transaction, le coût de ces agencements s’ajoute aussi au prix d’acquisition. Si ces travaux concernent les dépenses locatives, elles ne seront pas prises en compte. Et enfin, il y a des frais liés à la voirie, la distribution et les réseaux, les frais de terrassement…

Calcul du rendement locatif : Le meilleur bénéfice

Quand le prix d’acquisition est déterminé, l’investisseur fixe la rentabilité nette. Celle-ci sera le loyer mensuel multiplié par 12, les douze mois de l’année qui seront ensuite multipliés par 100. Dans la majorité des cas, il faut encore en soustraire les diverses taxes et frais annexes. Le résultat sera ensuite divisé par le prix d’acquisition. De là, sortira un chiffre. Il s’agit d’un pourcentage indiquant le taux de rentabilité locative du bien. En général, elle dépasse rarement les 10%. En France, les grandes villes comme Lyon ou Nantes affichent les meilleurs indices à plus de 7%.

Pour la France, le rendement locatif se stabilise entre 5 et 6% sur la majorité du territoire. C’est la capitale, Paris qui affiche les taux les plus bas. Cela à cause de la saturation de l’offre, et où la demande n’arrive pas à s’aligner. C’est dans les autres grandes villes avec moins d’habitants que les chiffres sont abordables pour investir. Comme à  Rennes, Strasbourg et Marseille. Ces grands centres urbains affichent des taux allant jusqu’à 7%. Les villes d’étudiants sont également les plus rentables. Cependant, il faut se préparer à des changements fréquents d’occupant.

Optimiser un achat immobilier

La clé pour l’achat d’un bien immobilier en vue de le rentabiliser, c’est de faire le meilleur achat possible. Quand cette première étape est bien négociée, le reste devrait suivre le même cours. Une maison acquise plus chère que sa valeur normale apportera du fil à retordre lors de la gestion. Pour mieux appréhender le marché, l’investisseur doit s’informer des habitudes de sa cible. Un étudiant n’aura pas les mêmes habitudes qu’un jeune cadre. Cela aura des répercussions sur sa manière de considérer l’emplacement de la maison ou du studio.

Le meilleur moyen pour trouver un investissement rentable reste le ratissage. Les meilleurs investisseurs n’hésitent pas à sillonner chaque quartier pour trouver la perle rare. Même si cela peut accaparer du temps. Constater un bien immobilier de visu reste la meilleure garantie du meilleur rendement locatif.  Sur Internet, les environs sont décrits par des mots usuels. Dans les annonces, seules les indications essentielles sont stipulées. Les supports virtuels et écrits omettent les détails comme le taux de chômage dans la ville,  l’environnement sonore, le niveau de pollution…

Calcul du rendement locatif et etudes au préalable

Mais avant d’investir des fonds et espérer gagner un bon rendement locatif, il faut aussi étudier le terrain. Le prix du loyer au m² dans chaque ville est différent. Il va de soi que les grandes villes restent l’apanage des investisseurs. Paris se trouve sur le haut du podium avec plus de 25 euros le m². Il est loin en tête devant un peloton composé des agglomérations comme Nice, et Strasbourg qui affiche 11,1 euros pour le m². Dans le top 10 français, cette ville présente le prix le moins cher sur le marché immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que le rendement locatif y est aussi élevé.

La rentabilité d’une location d’un bien immobilier dépend de facteurs moins économiques. Quand un étudiant veut louer un studio, il souhaite trouver une pièce proche de l’université. Cela facilitera ses déplacements. Quand une famille souhaite aménager, elle espère avoir les commodités près de leur nouvelle maison. Ces petits détails font aussi que la valeur locative immobilière soit attractive ou non. Les loueurs préfèrent payer quelques euros de plus pour gagner en confort du quotidien. Au lieu de dépenser plus en frais de déplacement, parfois imprévisibles.

Profil de l’investisseur

Il y a plusieurs sortes d’investisseurs immobiliers. Il y a celui qui achète à ses propres frais un bien et le loue directement. Il est le démarcheur et travaille à son compte. Il y a aussi celui qui choisit de placer des fonds dans des résidences gérées par des agences spécialisées. Il recueille ensuite le fruit de cet investissement sans faire aucun effort. Pour les deux investisseurs, ils peuvent placer dans du neuf comme dans de l’ancien. Quel que soit le type d’investisseur, les calculs de la rentabilité immobilière restent à peu de chose près les mêmes.

L’état de la maison peut aussi influencer son loyer. C’est pour cela aussi qu’il est nécessaire d’effectuer des visites avant de conclure la transaction. Il est même plus judicieux d’être accompagné par un professionnel. Il saura mieux vérifier les détails. Connaitre l’état réel du bien immobilier apportera aussi des arguments supplémentaires lors des négociations. Tout cela après avoir arrêté une ligne budgétaire à ne pas franchir. Il faut se rappeler que ce type d’achat pour la location est un investissement à terme.

Durant la visite d’une maison ou d’un appartement, l’investisseur se doit de poser toutes les questions. Surtout si le bien est un bien ancien. C’est le moment car le vendeur est présent. Les plus importants à savoir sont l’état de l’installation électrique, le chauffage, le système d’isolation, les divers impôts à payer… Quand l’achat sera conclu, il sera difficile de rétablir la situation s’il y a un mauvais agencement ignoré. Les réparations seront à la charge du nouveau propriétaire. Pour l’investisseur, ce sera des dépenses en plus hors du budget prévisionnel.

Investir dans l’immobilier et être un fin stratège

Connaitre le rendement locatif d’un bien immobilier sert à fixer une stratégie afin d’attirer les clients. Cependant, il faut calculer le montant du loyer. Le propriétaire peut le fixer selon son bon vouloir. Il n’y a pas de règle. Mais il faut suivre la tendance dans le secteur. La location d’un appartement F4 devrait être à peu près le même dans un même quartier. Voire même dans un même arrondissement. Cependant, dans certains cas, la loi régit la fixation du loyer : la loi Pinel.  Cette dernière fixe une batterie de calculs pour fixer le loyer maximal.

Avoir un appartement loué et avec des locataires stables, c’est le rêve de tout propriétaire. Ainsi, il peut envisager d’autres investissements. Il peut sereinement calculer son rendement locatif. C’est pour cela que le loyer est très important. Un mauvais calcul peut entrainer la rareté des clients, ces derniers fuiront devant un prix surestimé. Surtout, si le bailleur a octroyé un prêt pour acheter son bien. Il est donc judicieux d’adapter un loyer bien estimé, abordable et correspondant à la qualité de vie que procure l’habitation.

Augmenter son loyer : règles d’augmentation

Pour l’augmentation des loyers, il est nécessaire de se référer aux textes juridiques. La loi a fixé plusieurs critères pour évaluer le taux de réévaluation de la valeur locative d’un bien. Ainsi, le prix à la consommation est considéré par l’Etat pour fixer les marges de manœuvres des propriétaires. L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est là pour assainir le système. A partir de l’IRL, il suffit de faire le calcul du loyer révisé. C’est juste un calcul, mais il faut trouver un terrain d’entente avec le locataire. Il se peut que celui-ci ne s’attende pas à devoir payer plus.

La location d’un bien immobilier peut se présenter sous plusieurs formes. Elle peut être de plusieurs années. C’est le doux rêve que caresse tout investisseur. Trouver une clientèle stable et prête à rester dans le logement plus de douze à quinze ans. Il aura ainsi le temps de faire fructifier son investissement en paix. Le fond de départ sera largement remboursé. Si jamais le bailleur a contracté un prêt pour l’achat du bien, il peut être tranquille pour le paiement des échéances bancaires. Ce type de location est surtout fait par une famille avec des enfants.

La location peut être saisonnière. Surtout s’il s’agit d’une résidence secondaire. Durant la période des vacances, des propriétaires louent leur maison aux estivants. En plus, il est possible de louer en meublé. De ce fait, le prix de location est plus élevé. C’est une manière de rentabiliser un bien peu utilisé et de gagner des frais d’entretien quand il est inoccupé. Ensuite, les démarches de la location peuvent se faire entre particuliers. Ou, elles peuvent se faire grâce à l’intermédiaire d’une agence. A ce moment, il faut aussi déduire les frais d’agence sur les recettes brutes.

Devenir propriétaire à succès

Pour trouver un locataire sans passer par une agence immobilière, il faut agir comme un professionnel. Le propriétaire doit avoir le sens du marketing et du commerce. Le client ne viendra jamais de son propre chef. Comme attiré par aimant, il scrutera d’abord les annonces et écoutera beaucoup le bouche à oreille. Pour que la réputation du bien à louer attire son intérêt, la présence sur différents canaux de communication est primordiale. Pour Internet, il faut maximiser les photos. Si possible mettre des vidéos ressortant chaque détail.

Si le bailleur fait appel à une agence, il doit se préparer avant tout à payer les frais de service rendu. Mais avec un professionnel, le propriétaire gagnera en temps. Il ne s’occupera pas des diverses procédures administratives pour légaliser les démarches locatives. Sa tâche principale est de trouver la meilleure agence. Pour les professionnels, ils peuvent avoir recours à des exploitants immobiliers. Si le propriétaire possède une dizaine de biens à louer.

Le marché immobilier : un marché paradoxal

Durant le premier semestre 2017, le marché de la location a connu une baisse. Au grand dam des propriétaires. Dans des villes comme Rennes, elle a atteint les moins de 3 % à une certaine période. Une ville qui a été classée parmi les plus rentables en location a été affectée par ce bouleversement. Les impacts de cette baisse se font ressentir au niveau de l’ensemble de l’offre immobilier français de location. Le pouvoir d’achat des loueurs s’effrite. Les frais d’entretien deviennent de plus en plus lourds.

Récemment, le Président de la République, Emmanuel Macron a émis un appel cinglant pour les propriétaires. Il leur a demandé de baisser leur loyer de 5 euros par mois. A l’horizon se profile aussi un impôt sur la fortune immobilière. Les propriétaires espèrent l’allégement de la fiscalité pour pouvoir encore tenir. Pourtant, les chiffres de l’investissement immobilier ont toujours le vent en poupe. Depuis le début de l’année et les élections présidentielles, les investisseurs ont dynamisé le secteur.

Ce contexte est très paradoxal. Pour investir dans l’immobilier de location, il n’y a pas vraiment de périodes propices ou inappropriées. C’est surtout selon l’instinct du bailleur. Ce marché est changeant. Les bouleversements peuvent venir de n’importe quel facteur : baisse du taux de chômage, hausse du pouvoir d’achat, accroissement de la demande, souplesse de la pression fiscale… Le plus important, c’est de savoir jouer sur les prix du loyer. Un rendement locatif se base sur le long terme.

Un bon investissement

Les clés d’un bon investissement immobilier sont nombreuses. Du calcul du rendement locatif dépendra la stratégie à adopter pour valoriser le patrimoine.