Le crédit immobilier est un emprunt (cas de demande de prêt) ou un prêt (cas de l’offre de prêt) contracté à un moment donné pour acquérir un logement ou tout bien immobilier et dont le remboursement se fera sur le long terme. Le calcul du crédit immobilier n’est pas facile car requiert une certaine connaissance mathématique. Etudiez sa méthode de calcul de près !
Comment calculer le crédit immobilier
Lorsque vous allez auprès de la banque ou d’un établissement financier pour obtenir un crédit, vous ne prêtez pas généralement attention à ce qui est fait concernant le prêt que vous sollicitez. Au mieux, vous pouvez demander les intérêts ou les meilleurs taux d’intérêts, les avantages à souscrire à tel taux d’intérêts ou telle durée. Les plus curieux posent des questions un peu plus approfondies notamment sur les échéances, la durée, le taux d’assurance, les taux effectifs, la valeur de l’assurance emprunteur, etc.
Pour ceux qui ont une aversion pour les calculs, il serait préférable, disent-ils de faire recours à un courtier prêt immobilier. Dans les deux cas, il y a une charge à supporter. Celui qui décide de faire recours au coursier crédit immobilier dépense financièrement, du moins supporte plus de charges financières pour son achat immobilier que celui qui décide de comprendre lui-même le processus de fonctionnement du calcul du prêt immobilier. Ce dernier a plus davantage que le précédent car il réduit tous les risques d’escroquerie et d’arnaque possibles.
Le calcul du prêt ou du crédit immobilier prend en compte plusieurs éléments qu’il est impératif d’intégrer avant que vous ne sachiez comment s’effectue le calcul du crédit immobilier. C’est un calcul basé sur plusieurs autres calculs sous-jacents. Il faut pour cela prendre en compte le calcul des échéances, le calcul taux, la durée de remboursement, le montant des mensualités, le montant de l’assurance, le capital emprunté lui-même. Il serait d’abord intéressant de comprendre en détail chaque élément énuméré ici pour effectuer le calcul.
Calcul des taux d’intérêt
Il n’existe pas à proprement parlé un calcul qui peut être rendu public s’agissant des taux d’intérêts. Les taux d’intérêts en finance font l’objet d’une régulation par l’autorité en charge. En France, la Banque de France est l’institution monétaire et financière en charge de cette activité. Dans chaque pays, il existe une institution monétaire et financière chargée de réguler le marché monétaire et financier. Vous pouvez dès lors réaliser que le processus de détermination des taux d’intérêt sur le marché de l’immobilier s’assimile à celui des marchés financiers.
Sur un marché financier, la détermination du taux d’intérêt est le fruit de la rencontre entre l’offre et la demande de ce marché. L’autorité monétaire est responsable de la définition et de l’ajustement des différentes variations et intervalles que doivent prendre les taux définis par l’action des agents. Il en est de même pour le taux de crédit immobilier qui n’émane pas de la décision d’une institution financière ou d’un établissement bancaire. Si vous décidez d’acheter un logement sous emprunt, vous le ferez avec les taux en vigueur à l’heure actuelle.
Toutefois, la variation des taux peut aussi être due aux résultats conjoncturels et structurels d’une crise économique, politique et même financière. C’est le cas de la crise des subprimes de 2008 parti de son épicentre aux États-Unis pour atteindre le monde. Les effets de cette crise ont démarré sur la base de crédits hypothécaires, pour se traduire par une forme d’inflation pour se généraliser par la suite à une situation financière que l’on a appelée bulle spéculative. Cette situation a conduit à la chute des taux d’emprunts immobiliers.
Pour le cas d’espèces, depuis 2008 jusqu’à présent, les taux pratiqués dans les banques demeurent très bas, une situation jamais atteinte dans le marché de l’immobilier mais qui pourtant est une réalité dû aux conséquences de la crise. Il existe une pluralité de taux pratiqués sur le marché du crédit immobilier. On retrouve les taux effectifs global ou TEG, les taux fixes, les taux variables et les taux variables capés. Quelle différence entre ces différents taux ?
Différence entre les trois taux
Les taux fixes sont des taux dont les mensualités ont une valeur constante pendant toute la durée du prêt immobilier. L’avantage de pratiquer ces taux réside dans le fait qu’ils sont sûrs mais les mensualités demeurent légèrement plus élevées que les autres. Les taux variables quant à eux sont connaissent des variations très fréquentes à la hausse et à la baisse. L’évolution de ces variations dépend d’un indice de référence qui fait fluctuer la valeur de ces taux.
C’est un avantage car la plupart des cas, les mensualités sont faibles au départ avec les taux variables mais deviennent élevées au cours du temps. C’est à ce niveau que les taux variables capés prennent toute leur importance. Ce sont des taux révisables au cours de la durée du prêt immobilier mais qui varient dans un intervalle défini dès la signature du contrat. Ce sont des taux qui ne doivent pas franchir un certain cap. Et cette limite s’établit entre vous et la banque au moment où vous élaborez le contrat.
Quelle différence des trois taux avec le taux effectif global
Contrairement aux autres taux vus précédemment qui sont des taux nominaux, le taux effectif global comme son nom l’indique est un taux qui prend en compte toutes les différentes charges relatives au crédit immo. Si par exemple vous contractez un emprunt de 300 000 € à un taux nominal de 8% qui correspond à 24 000 € de valeur d’intérêt, et qu’il n’y a plus aucune charge à supporter, le TEG correspond dans cette situation à 8% qui est le taux nominal.
Dans le cas où pour le même montant d’emprunt et au même taux, vous supportez d’autres frais relatifs au dossier d’environ 5 000 €, la valeur du coût du crédit sera donc de 30 000 € et le TEG va équivaloir maintenant à 10%, soit une variation à la hausse de 2% de charges supplémentaires. Le taux effectif global est plus usité et référencé comme bon indicateur d’appréciation du coût du crédit. En France, il a été remplacé par le taux annuel effectif global (TAEG) le 1er octobre 2016. Il serait intéressant de voir les autres éléments intégrant le calcul du crédit immobilier, notamment la méthode d’évaluation des mensualités.
Calcul du montant des mensualités
Les mensualités sont une échéance donnée par votre banque pour effectuer le remboursement dans des intervalles de mois. On parle également de trimestrialités pour des échéances étalées en trimestre ou bien d’annuités pour des échéances à des intervalles annuels. On retrouve dans la valeur des mensualités une part du capital, une part des intérêts et une part des autres frais associés à l’emprunt. Il est important que vous sachiez la valeur des mensualités de votre prêt et que vous sachiez même comment on calcule ou détermine cette valeur.
En effet, le paiement des mensualités dépend de votre capacité de remboursement. Elles sont établies et définies par la banque mais surtout par l’acheteur. La décision de souscrire à un emprunt dépend du seuil de mensualités maximal que votre capacité de remboursement peut supporter. Il faut également noter que les mensualités sont fonction inverse de la durée de remboursement. Autrement dit, plus long sera la durée du prêt, plus les mensualités seront faibles. Il serait donc avantageux pour vous de souscrire à un emprunt sur une longue durée.
Cependant, les banques ne sont pas très favorables aux clients qui souscrivent à des prêts de très longue durée car le risque de remboursement est très élevé et par conséquent, le taux d’emprunt également est à la hausse.
Le calcul des mensualités est donné par la formule suivante :
Formule de calcul des mensualités
Avec m pour mensualités, K pour capital emprunté, t pour le taux d’intérêt ou taux annuel proportionnel et n pour le nombre de mensualités.
Grâce à cette formule, vous pouvez établir les différentes possibilités de choix en fonction des mensualités pour vous décider quant aux choix de votre crédit immobilier. Qu’en est-il de la durée du remboursement ?
Calcul de la durée du remboursement
La durée de remboursement est également prise en compte dans le calcul du crédit immobilier et joue un très grand rôle. C’est la durée qui détermine l’étendue chronologique sur laquelle sera effectué le remboursement du prêt. Les banques préfèrent les prêts qui s’étalent en moyenne sur une durée de 20 ans. Au-delà de 30 ans, elles deviennent plus exigeantes et les conditionnalités plus sévères.
En augmentant la durée de remboursement, les banques prennent un énorme de risque d’insolvabilité de la part de l’emprunteur. En réalité, aucun créancier n’est satisfait ou tranquille lorsque la location de son argent à quelqu’un prend du temps. Les critères qui peuvent davantage être exigés par la banque ou le prêteur sont votre âge afin d’évaluer votre espérance de vie au moment du prêt, votre carrière professionnelle afin d’évaluer votre capacité de remboursement, votre santé afin d’évaluer votre capacité à travailler plus longtemps, votre compte d’épargne même afin d’évaluer le poids de l’amortissement anticipé de votre épargne.
La durée maximale de remboursement est donc imposée par la banque en fonction des critères sus-évoqués. La durée est comme une épée à double tranchant car son étalement est avantageux et désavantageux pour celui qui l’appréhende. Pour vous, son étalement à long terme est grand atout car vous avez suffisamment de temps pour effectuer votre remboursement et vos mensualités deviennent au fil du temps de plus en plus faible. Par conséquent, plus la durée de remboursement du crédit est long, plus il tourne à votre avantage.
Par contre, plus la durée est courte, plus la banque est moins méfiante envers vous et moins exigeante en terme de conditionnalités. Si votre emprunt est souscrit dans un intervalle de 15 à 20 ans, la banque sera plus ouverte à votre demande de prêt. Or, cette durée à court terme pour vous est un gros inconvénient. Par conséquent, il existe donc une durée de remboursement optimale à déterminer que vous devez effectuer pour souscrire au bon contrat qui satisfait les deux parties. C’est à ce point optimal que la banque et vous pourrez trouver satisfaction et assurance.
Calcul du montant de l’assurance
Au final, il faut intégrer le taux d’assurance dans le calcul du crédit immobilier. La souscription à une assurance est un avantage pour les deux parties. Pour la banque, c’est une garantie de solvabilité de l’emprunteur et pour vous, c’est une sécurité en cas de défaillance ou de retard de paiement. Personne n’étant maître des circonstances et du futur, vous pouvez avoir un accident qui vous conduit à une invalidité physique, ou bien une maladie grave qui vous oblige à rester immobile ou le pire encore mourir pour toute forme de raison.
En souscrivant à une assurance emprunteur qui peut comprendre une assurance maladie, assurance accident, etc., vous permettez à votre compagnie d’assurances de vous couvrir dans le remboursement de votre prêt immobilier. L’assurance prêt immobilier est prise en compte dans le calcul du crédit immo et intégré sous forme de taux d’assurance. Plus le taux est élevé, plus la couverture à votre endroit est à votre avantage et plus également le coût du crédit immobilier est élevé. Le calcul du taux annuel effectif global prend en compte le taux d’assurance.
Avantages à connaître le calcul du crédit immobilier
Le calcul par soi-même du crédit immobilier peut sembler être complexe et long. Voilà pourquoi il existe de nombreux sites qui facilitent ce calcul tel que Meilleurtaux, qui vous propose des simulateurs de crédit immobilier rapide et pratique. En utilisant cet outil, vous avez le calcul automatique du crédit immobilier souhaité avec les taux que vous voulez et dans les échéances souhaitées. L’avantage de faire soi-même est que nous avons la visibilité, la précision et la rapidité dans les réponses recherchées.
À défaut d’effectuer le calcul soi-même manuellement ou automatiquement vous pouvez recourir à un courtier de prêt immobilier. L’inconvénient est que celui-ci augmentera les charges notamment relatives aux commissions pour votre crédit. L’avantage est qu’il vous aidera à faire les bons choix en termes de calculs et d’expériences.
