Le monde de l’investissement immobilier peut sembler complexe et difficile d’accès. Il existe pourtant beaucoup d’outils pour faciliter l’investissement et assurer un rendement intéressant. Il faut savoir avant tout comment planifier un budget et trouver une forme adéquate de financement. Budget et financement sont les premières étapes qui déterminent la réussite du projet immobilier.
Les astuces pour bien définir le montant de son investissement
Le montant de l’investissement initial pour l’acquisition du bien dépend de plusieurs facteurs et il faut connaître quelques astuces pour définir le montant de l’investissement qui vous convient. Avant d’investir et de déterminer le montant de l’investissement, il faut savoir si des profits suffisants seront dégagés. Les annonces immobilières sont souvent indûment optimistes et il est important de recourir soi-même au calcul de rentabilité.
L’investissement immobilier n’est pas différent des autres types d’investissement en ce qu’il comporte une mise de fonds en capital initiale et l’enregistrement de revenus et de dépenses. Il faut aussi prévoir un capital sur la balance hypothécaire. Les montants consacrés aux rénovations font aussi partie du coût d’achat. Il ne faut pas oublier que les dépenses courantes comme l’électricité et les assurances seront déductibles d’impôt.
Une astuce à considérer au moment d’investir est d’investir dans un bien immobilier neuf. Le coût sera plus élevé au départ mais vous fera économiser à long terme. Vous économiserez en frais d’entretien et de rénovation. Les frais de notaire seront aussi amoindris.
Dans le contexte actuel de l’immobilier, la conjoncture n’est pas favorable à des gains à court terme. Il vaut mieux opter pour l’achat à long terme pour une période d’environ dix ans. Il faut envisager l’investissement dans un bien immobilier qui conviendra à vos besoins pour la prochaine décennie. Au moment de demander le prêt, vous ne devez pas surestimer votre budget avec une mensualité trop élevée. Vous devez contracter un prêt en tenant compte de la durée de votre crédit immobilier, de votre degré d’endettement et du montant d’épargne auquel vous pouvez recourir en cas de besoin.
Immobilier : le prix au mètre carré (M²) par région
L’investisseur doit tenir compte de plusieurs facteurs dans l’évaluation du bien immobilier qu’il veut acquérir. L’emplacement du bien joue un rôle dans son éventuelle rentabilité. Si vous disposez d’un budget important, il vaut parfois la peine d’investir avec un capital initial élevé s’il s’agit d’une région favorable dont la valeur peut augmenter en raison de sa situation géographique. L’état général des lieux est aussi un facteur important dont l’investisseur doit tenir compte. Un projet urbain important peut faire augmenter de manière substantielle la valeur du bien immobilier et permettre d’espérer une bonne revente à long terme.
En tant qu’investisseur, vous devez bien sûr vérifier le prix au mètre carré selon votre budget et selon la région où vous désirez investir. Par exemple, pour la région de l’Ile de France, le prix moyen au mètre carré est de 4320 euros. Dans Provence-Alpes-Côte d’Azur, le prix est de 3070 euros. C’est en Bourgogne-Franche-Comté que le prix est le plus bas à 1320 euros, mais il faut tenir compte aussi de la possibilité de revente qui est moins avantageuse dans ce cas. La Bretagne et le Languedoc Roussillon Midi Pyrénées offrent aussi des prix assez bas au mètre carré.
Investir à crédit ou au comptant : attention à ne pas vous tromper !
Il n’est pas nécessaire d’être très fortuné pour procéder à un investissement immobilier. Selon le budget dont vous disposez, il est relativement facile d’obtenir du crédit. Il suffit de convaincre une institution bancaire à partir d’un calcul de rentabilité qui démontre les bonnes possibilités de gain avec l’investissement immobilier. L’investisseur peut compter sur l’effet de levier du crédit qui joue surtout dans les régions où les rendements sont les meilleurs.
Bien peu ont les moyens de payer comptant pour l’acquisition du bien immobilier. Même si c’est le cas, ce n’est pas nécessairement la meilleure option. Un investissement locatif permet de déduire les intérêts des revenus fonciers, soit la somme des loyers encaissés dans une année, des loyers encaissés d’avance et des indemnités et subventions. Si l’imposition marginale est à 50%, il vaut mieux emprunter puisque le coût réel de l’emprunt peut facilement être réduit de moitié. C’est surtout le cas si l’on profite des prélèvements sociaux.
Dans le cas où les emprunts jouissent de taux nominaux peu élevés, leur coût réel peut être important si l’inflation est faible, comme cela se produit en ce moment. Les taux d’intérêt pour l’investissement dans un bien immobilier sont actuellement très bas. Tout indique qu’ils vont le demeurer pour une longue période, ce qui est favorable à l’emprunt. Bien entendu, l’économie peut parfois évoluer de manière imprévisible. Si vous avez investi davantage, une hausse des taux vous favorisera puisque vous serez avantagé par rapport aux investisseurs ayant fait davantage appel au crédit.
Taux fixe ou taux variable dans vos investissements immobiliers ?
Comme la période est favorable et que les taux sont bas, le moment est bien choisi pour l’investissement immobilier et obtenir un prêt. Cette baisse devrait permettre à l’investisseur d’avoir une meilleure capacité d’achat à chaque mensualité. Les banques faisant tout de même preuve d’une certaine rigueur, il est important de bien soigner son profil financier au moment de faire la demande de prêt afin de profiter d’un taux avantageux. Elles exigent un apport personnel assez élevé. Si les taux repartent à la hausse, c’est le coût du bien immobilier qui aura tendance à baisser.
L’inflation et les taux d’intérêt ne devraient donc pas subir d’importantes variations. Dans un pareil contexte, il est préférable de s’endetter à taux fixe. De cette manière, vous connaissez le montant des échéances et vous pouvez donc planifier votre budget en évitant les surprises. Vous êtes aussi protégé contre une hausse subite de l’inflation. C’est surtout le cas si vous empruntez pour votre résidence principale.
Dans le cas d’un bien immobilier locatif, il est possible d’envisager un prêt à taux variable. Le risque lié aux variations dans les mensualités est compensé par les revenus de location. L’emprunteur profitera de mensualités plus faibles puisque les remboursements exigés pour un emprunt à taux variable sont toujours très en-dessous de la moyenne.
Il est possible d’opter pour une solution originale, soit l’emprunt à taux mixte. En effet, l’investisseur peut contracter un emprunt à taux fixe en première partie et à taux variable par la suite. Si la période variable peut connaître des fluctuations de 1%, une levée des pénalités pour remboursement anticipé est envisageable. Une fois atteinte la période à taux variable, l’emprunteur peut revendre son bien immobilier.
Le taux d’endettement dans les investissements immobiliers : insurmontable ?
Même s’il est relativement facile d’obtenir un prêt pour un investissement immobilier, le taux d’endettement peut effrayer d’éventuels investisseurs. Le taux d’endettement est parfois un sérieux obstacle, mais ce taux est-il insurmontable ? Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% dans le cas d’un investissement locatif. La banque calculera alors la compensation et la non-compensation des revenus pour établir votre profil d’emprunteur. Il est donc possible dès le départ d’établir si le taux d’endettement est insurmontable.
Le taux d’endettement est bien sûr calculé différemment selon qu’il s’agisse d’un bien immobilier qui constituera votre résidence principale ou s’il s’agit d’un bien locatif. Dans ce dernier cas, la banque tient bien sûr compte des revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement. Elle prend en compte 70% des revenus locatifs et calculera votre taux d’endettement futur.
L’investisseur peut choisir un prêt in fine, c’est-à-dire que le capital est remboursé à la fin du contrat. Pendant la durée du prêt, l’investisseur ne paye que les intérêts. Ce type d’entente est avantageux si le rendement du bien locatif est élevé. Les mensualités sont alors presque trois fois moins élevées que dans le cas d’un prêt pour un bien amortissable. Le taux d’endettement ne devrait alors pas s’avérer insurmontable.
Le choix du prêt amortissable comporte moins de risques et convient mieux à un emprunteur aux moyens financiers plus modestes. Ce type de prêt revient moins cher sur la durée. Les montants des loyers dans le cas d’un bien locatif devraient généralement compenser au moins la moitié des mensualités. Si un dispositif de défiscalisation est mis en œuvre pour l’investissement locatif, dispositif par lequel l’État aide l’investisseur à faire l’acquisition d’un appartement neuf et le loue pendant neuf ans, l’effet financier porte uniquement sur le montant du capital emprunté. Ce procédé permet à l’investisseur de bénéficier d’intéressants avantages fiscaux.
Où investir pour moins de 100 000 euros ?
L’investissement immobilier est à la portée de tous et la période est favorable à l’obtention d’un emprunt. Il reste à trouver où investir. Même pour moins de 100 000 euros, il y a des possibilités de trouver des biens immobiliers intéressants. Il est possible de trouver de l’ancien et du neuf pour cette somme.
Le choix de la zone géographique est fondamental dans ce domaine et tout dépend de vos priorités. Un bien immobilier situé dans un secteur achalandé et en demande sera plus petit à moins de 100 000 euros. La Loi sur le logement décent prévoit un minimum de 9 mètres carrés pour la surface habitable. Selon la région où l’on investit 100 000 euros, les surfaces peuvent varier considérablement selon le prix au mètre carré.
En Île de France, en région PACA et en Rhône-Alpes, la demande de logements est très forte et on est près de la pénurie. Les prix peuvent alors augmenter très vite et il faut agir avant que les biens immobiliers ne soient plus disponibles à moins de 100 000 euros. Dans la conjoncture actuelle, à moins de 100 000 euros, il y a moyen d’acheter par exemple une chambre à Paris ou un studio en proche banlieue. Il est possible aussi d’acheter un trois pièces à Nîmes et même une maison de taille modeste au Mans.
Où investir pour moins de 150 000 euros ?
Comme pour les biens immobiliers à moins de 100 000 euros, les biens immobiliers à moins de 150 000 euros peuvent être dénichés un peu partout sur le territoire français et peuvent varier de dimension selon leur emplacement. Il faut tout de même se méfier des maisons et des logements de grande dimension à prix modique. Ils sont souvent situés dans des secteurs où la demande est inexistante. Le bien ne gagnera donc pas de valeur et la revente ne permettra pas de faire des gains. Il est donc important de se renseigner sur le lieu où l’on compte investir.
Les mêmes possibilités existent pour Paris et la banlieue proche que celles qui prévalent pour un investissement de moins de 100 000 euros. Dans la grande couronne, il est même possible de trouver des biens immobiliers de 20 à 50 mètres carrés. Dans les grandes métropoles régionales, des biens immobiliers de 20 à 40 mètres carrés sont disponibles. Dans les villes moyennes, vous trouverez des biens immobiliers d’une surface plus étendue.
Où investir pour moins de 200 000 euros ?
Pour 200 000 euros, l’investisseur peut acheter des biens immobiliers de surface moyenne de cinquante mètres carrés en France. Bien entendu, cette moyenne comporte de fortes variations selon la zone où l’on compte investir. À Paris, il faudra se contenter de 25 mètres carrés pour cette somme. Outre les possibilités évoquées précédemment, il est possible d’investir 200 000 euros dans un bien locatif, par exemple dans une résidence avec services destinés aux étudiants, disponibles à ce prix.
Des résidences d’affaires dans les grandes métropoles peuvent aussi être acquises pour moins de 200 000 euros, mais il faut veiller à investir dans un secteur attrayant. Dans les villes moyennes, l’investisseur peut aussi faire l’acquisition d’un bien immobilier qu’il pourra utiliser comme résidence pour personnes âgées. L’investisseur doit demeurer alerte : plusieurs aubaines apparaissent parfois sans qu’on s’y attende.
Conclusion
Le monde de l’investissement immobilier peut sembler complexe, mais il est assez simple de planifier un budget pour assurer son financement. En sachant choisir la région et le moment où les taux sont avantageux, il est possible de trouver du financement pour tout projet tout en respectant son budget.
