Après avoir mûrement réfléchi, vous êtes prêts à franchir le pas et à acheter votre premier bien immobilier ! Pour un investissement de cette importance, il faut être sûr de ne pas avoir grillé les étapes. La première, primordiale, est le calcul de votre capacité d’acquisition, c’est-à-dire du montant total de votre investissement. Pour bien y arriver, voici quelques astuces pour bien vous accompagner et vous éviter quelques angoisses. Car définir correctement votre budget et vos objectifs, c’est aussi réussir votre investissement immobilier locatif !

Comment définir ses objectifs et son budget

Tout d’abord, il faut savoir pourquoi on veut investir dans l’immobilier. Ce n’est pas sans raison qu’on se lance dans un projet sur plusieurs années et qui implique de grosses sommes. Ainsi, on peut différencier plusieurs raisons… Vous pouvez avoir envie de vous constituer des revenus supplémentaires et réguliers sous la forme de loyers. Ce peut également être une manière de protéger vos proches en vous créant une épargne en dur et / ou en leur permettant de se loger. Dans la même veine, c’est se prémunir de ce qui se passera dans le futur et au moment de votre retraite, où vos revenus seront drastiquement revus à la baisse.

Enfin, vous pouvez avoir envie de faire fructifier votre capital, car le placement immobilier reste rentable sur les marchés porteurs et en hausse. Tout comme c’est la possibilité de profiter des exonérations et autres réductions d’impôts qui existent pour les investissements dans la brique.

Bref, votre décision est prise et vous allez acheter pour louer ! La première étape est de calculer votre budget disponible à placer dans cet investissement.

A combien s’élève le montant du futur bien immobilier ?

Le montant de l’acquisition possible se calcule en additionnant votre apport personnel et votre capacité d’emprunt puis en déduisant du total les frais estimés. Ces derniers représentent l’addition de tous les frais potentiels (notaire, travaux, etc.). Vous obtiendrez ainsi le budget global (fourchette haute) nécessaire à l’achat du bien de vos rêves.

L’apport personnel, qu’est-ce que c’est ?

L’apport personnel, c’est la somme que vous êtes capable d’allouer sans passer par une banque ou un organisme financier. Cet apport est généralement issu de votre épargne personnelle, de la vente d’un bien immobilier, d’un héritage ou d’un don… L’apport personnel s’exprime en pourcentage du montant de l’opération immobilière.

Pour tout type d’investissement, il est toujours mieux de rester prudent et de ne pas investir la totalité de votre épargne personnelle à votre projet afin de pouvoir faire face aux imprévus. Même si certains organismes financiers vous allouent un financement sans apport, il est d’usage que ces derniers imposent d’apporter par vous-même le montant des frais de notaire et des différentes cautions. Ainsi, mieux vaut utiliser en priorité des supports d’épargne bénéficiant d’un régime fiscal favorable, afin d’avoir un retour indirect sur investissement par exonération fiscale.

Souvent, une banque vous demandera un apport minimum de 10 % du montant de l’achat. Somme qui correspond grosso modo aux frais de notaire – payables lors de la signature de l’acte de vente – et aux frais de caution. C’est l’usage, car la banque ne s’expose, par ce principe, à aucun risque supplémentaire. En effet, l’organisme financier prête 100 % de la valeur et ne doit récupérer que 100 % en cas de défaut de paiement. Pourcentage garanti par la valeur intrinsèque du bien immobilier. Cependant, la banque vous prêtera plus facilement et à un taux plus intéressant si votre apport égale ou dépasse 20 % du prix final.

Par exemple, pour un appartement valant 200.000 €, l’apport minimum conseillé sera de 40.000 €, soit 20 % et vous ne demanderez un financement que pour la différence.

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est quoi au juste ?

Votre capacité d’emprunt, c’est le montant que vous aurez le droit d’emprunter auprès de votre banque pour financer votre projet. Pour estimer votre capacité d’emprunt, il faut déterminer la somme que vous pouvez allouer (et donc immobiliser) chaque mois au remboursement du prêt, qui concerne votre projet. Ce calcul prend en compte le fait que vous devez encore avoir assez de ressources pour pouvoir assumer les charges de la vie courante. En conclusion, pour connaître votre capacité d’emprunt, il faut pouvoir déterminer votre taux d’endettement.

Celui-ci correspond en général au tiers de vos revenus. Pour faire clair, les mensualités ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus nets mensuels (salaire, rente, loyer(s), etc.). Si l’emprunt est réalisé à plusieurs, les revenus cumulés de l’ensemble des emprunteurs seront pris en compte.

Comment la calculer ?

Pour calculer le taux d’endettement, un simple calcul suffit. Par exemple, pour quelqu’un dont le revenu est de 3.000 €, dont le loyer actuel est de 700 € par mois, et qui, imaginons, a un autre emprunt de 200 € par mois en plus ; à combien s’élève ce taux ? Il vous faut faire la somme des charges divisée par le montant des revenus, multiplié par 100 pour avoir un pourcentage. Dans ce cas-ci : 900 / 3000 x 100 = 30 %. Ce taux jouera moyennement en votre faveur auprès des banques. Mais, à vos revenus actuels, vous pourrez ajouter les futurs loyers perçus.

Pour calculer la capacité d’emprunt, nous reprenons le même exemple (pour faire simple). Le taux d’endettement était de 30 % avant le projet. Cette capacité prend en compte le tiers de vos revenus, soit 1.000 €. Dont les charges sont retirées, soit 100 €. Cela vous laisse un montant de 100 € à investir dans votre projet.

Pour faciliter le calcul inverse, le simulateur de Optimea Crédit permet de connaître la capacité d’emprunt à partir de la mensualité. Il vous faudra, cependant, vous projeter sur un taux réaliste. Actuellement, il est tout à fait possible d’obtenir du 2,5 % pour de tels projets. En plus, lors de votre visite chez le banquier, celui-ci prendra en compte les loyers que vous percevrez de manière régulière et qui amortiront la charge de l’emprunt sur vos finances propres.

Les éléments incontournables à prendre en compte.

Plusieurs éléments sont incontournables, et à prendre en compte, pour calculer la capacité d’emprunt.

Les revenus, dans leur ensemble ! C’est-à-dire combien vous gagnez. Mais il ne faut pas oublier d’intégrer les nouvelles charges de propriétaire (taxes, charges de copropriété, etc.) et autres charges prévisibles.

Le niveau d’endettement. Nous l’avons vu plus haut, il est facile à calculer. A celui-ci, il faut ajouter le montant du crédit qui sera signé.

La durée de l’endettement. On l’oublie souvent, mais la durée du crédit est cruciale. Surtout si vous vous sentez pousser des ailes et désirez investir une seconde fois prochainement.

Le montant de l’apport, c’est-à-dire le montant que vous mettrez de vous-même pour autofinancer votre projet. Certes, l’argent que vous mettez sur la table, c’est celui que vous n’empruntez pas. Mais, il faut garder en tête qu’il peut toujours y avoir des imprévus et que vous aurez besoin de cet argent. Ne vous mettez donc pas la corde au cou !

Le coût total du projet. En plus du prix de vente, vous aurez à débourser de l’argent pour tous les frais liés à l’emprunt (garanties, assurances, frais de dossier,…), les frais de notaire, les frais pour aménager l’appartement ou le rénover (budget travaux) si vous achetez dans le bâti ancien.

Quelques astuces pour bien fixer le montant de son investissement

Combien d’années comptez-vous garder le bien ?

En achetant un bien, vous devez garder en tête que l’amortissement se fait sur plusieurs années. Ainsi, si vous compter vous en séparer après quelques années, il faut réellement calculer que l’investissement locatif vaut la peine, qu’il vous sera possible de le louer facilement et de pouvoir rentrer dans vos frais. Il faut aussi garder à l’esprit qu’à la revente, il ne s’agit pas de perdre de l’argent. Le bien doit donc garder sa valeur ou en prendre. En règle générale, il est conseillé de ne jamais acheter pour moins de six ans. Cette durée peut passer à 8 ou 10 ans en période de baisse des prix. Dans certaines villes où les prix sont beaucoup plus élevés que les loyers, cette limite peut dépasser les 20 ans (c’est le cas de Paris par exemple).

Acheter est-il réellement plus intéressant que louer ?

Avant même de chercher à acheter, il faut comparer l’achat et la location ; car louer, ce n’est pas toujours jeter de l’argent par les fenêtres. Il existe des sites de comparaisons entre achat et location. En règle générale, l’achat devient « rentable » face à la location sur des longues périodes.

Faut-il acheter du neuf ou de l’ancien ?

Choisir entre de l’immobilier neuf et du bâti ancien est toujours un dilemme. Chacun possède ses avantages et inconvénients et influence fortement le budget. Si les logements neufs sont sans travaux, clé sur porte, prêts à être habités, le prix s’en ressent et est plus élevé. Tandis que l’achat d’appartements plus anciens vous expose à d’éventuels frais de réparations, de rénovations, d’entretien, mais possède un cachet parfois supplémentaire.

Etes-vous prêt à réaliser des travaux ?

C’est la question à se poser en regard du précédent paragraphe. Tout le monde n’est pas bricoleur, mais un logement qui nécessite un investissement en travaux et rénovation sera forcément moins cher à l’achat. Et l’investissement pour les travaux peut être lissé sur plusieurs mois voire années, ce qui soulage quelque peu l’enveloppe. Dès lors, si vous avez de bonnes connaissances en bricolage ou de bons entrepreneurs, il peut être financièrement plus intéressant d’acheter un appartement ou une maison à rénover.

Le prix du logement est-il accessible ?

S’il est quasiment impossible de prévoir le point bas des prix de l’immobilier, il est assez aisé, cependant, de savoir si les prix sont surévalués ou sous-évalués au moment où vous voulez acheter. En cas de surévaluation, il ne faut pas hésiter à bien négocier.

Quelle est votre marge de négociation ?

Lorsque vous trouvez un bien qui correspond à votre recherche, en comparant avec ce qui se fait sur le marché, vous pouvez déterminer la marge de négociation sur le bien que vous ciblez. Il est courant, de nos jours, que les vendeurs – particuliers ou agents immobiliers – prennent en compte une marge de négociation lorsqu’ils fixent les prix. Ainsi, il est souvent possible d’obtenir 10 % de rabais, voire beaucoup plus, sur des biens encore largement surévalués. Simplement parce que le vendeur l’avait prévu et que la ristourne consentie ne heurte pas ses projets futurs.

Définir le montant de son investissement, pour quel type de bien ?

Où investir pour la première fois ?

L’emplacement est le critère numéro un pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien. S’il est pour vous : proximité du travail, des commerces, des transports en commun, etc. S’il est à but locatif : rentabilité, marché haussier, bonne négociation, investissements annexes…

Investir dans un appartement ou maison ?

En fonction de l’emplacement et de votre budget, vous pouvez avoir le choix entre un appartement et une maison. En France, la maison individuelle est le logement préféré. Mais il y a des avantages et des inconvénients aux deux types de logement ! Le choix se fera surtout selon vos préférences personnelles. Il en va de même pour les installations annexes au logement : balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur… La superficie et la qualité du logement ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte ! Même si, lorsqu’on acquiert un logement pour plusieurs années, il est primordial de bien définir ses besoins en termes de surface. Au cas où le foyer s’agrandit…

En conclusion, définir le montant de son investissement passe d’abord par une étude des besoins et envies personnels. Après avoir déterminé les critères du bien, il vous faudra calculer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement, qui ne doit jamais dépasser les 33 %. Enfin, il vous faut faire preuve de prudence en ce qui concerne le montant de l’apport personnel, le seul réel investissement de votre poche, et de veiller à ne jamais se mettre la corde au cou en calculant un budget trop serré en cas de coup dur.