Un avantage fiscal suppose la réduction du taux d’impôt supporté par le contribuable. Ainsi, lorsqu’on parle d’avantage fiscal avec l’immobilier, cela revient à parler de l’ensemble des mesures permettant aux contribuables de payer moins d’impôts sur son investissement immobilier. Découvrez-en davantage dans cet article.

Avantage fiscal avec l’immobilier : quelques préalables pour mieux aborder le sujet

Il faut d’entrée de jeu savoir qu’investir dans l’immobilier offre plusieurs opportunités de réduction d’impôts sur vos revenus fonciers en fonction du régime choisi. Et bien entendu, cela ne va pas sans le respect d’un certain nombre de prescriptions légales.

Les avantages fiscaux sont de formes diverses et n’ont pas le même niveau de simplicité ou de complexité

L’ensemble des  régimes fiscaux liés aux investissements locatifs offrent la possibilité de payer moins d’impôts et ce, par des mécanismes différents qui peuvent parfois consister :

• soit, en une réduction d’impôt sur les revenus locatifs, réduction qui peut représenter un pourcentage du montant des loyers ;
• soit, en une déduction des loyers perçus par un abattement forfaitaire ;
• soit encore, en une réduction de l’impôt sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• ou enfin, en une réduction de l’impôt dû sur le coût des travaux de rénovation du bien foncier.

En tout état de cause, il ressort des avantages fiscaux immobiliers consacrés par la loi fiscale, qu’une partie des revenus  locatifs résultant de l’investissement immobilier est dépourvue d’imposition ou alors, échappe à l’impôt.

Il est également important de noter que si les montants à déduire de vos revenus immobiliers (soit par des règles générales d’imposition des revenus immobiliers tels que les frais d’entretien ou de gestion, soit par une disposition légale fiscale particulière) sont plus élevés que ces revenus, alors le déficit constaté sera imputé sur vos autres types de revenus, et diminuera ainsi votre imposition générale.

Ces opérations ne seront possibles que si l’investissement immobilier réalisé est financé par un emprunt. Bien plus, les intérêts de cet emprunt seront également déductibles en fonction des modalités et des limites prescrites.

Toutes ces mesures sont en réalité des incitations fiscales réalisées par le gouvernement afin de développer le secteur de l’investissement immobilier.

Bon à savoir

Il est important de ne pas se laisser aveugler par ces incitations fiscales qui visent plus le renforcement de l’investissement dans certains types de biens immobiliers, ou dans certaines régions de France. Il convient de toujours évaluer les opportunités et opérations en fonction de leur capacité de production financière et des risques qui leur sont attachés : qu’il s’agisse des difficultés pour louer ou pour revendre le bien en fin d’opération…

Il serait en effet inutile de réaliser un investissement précipité sur le coût d’une incitation fiscale, pour ensuite enregistrer des pertes financières. En tout état de cause, il faudra au préalable analyser chaque régime fiscal immobilier avant de vous engager.

La suite de cet article vous propose justement certains régimes fiscaux comportant des avantages auxquels vous pouvez prétendre dans le cadre d’un investissement immobilier.

L’on notera par ailleurs que deux mécanismes se démarquent principalement du fait de leurs avantages fiscaux plus intéressants. Il s’agit notamment du dispositif Pinel et de la loi Cosse dont les spécificités seront abordées ici, afin d’être sûr que tous les éléments vous sont servis pour vous permettre de faire le meilleur choix.

Les avantages fiscaux offerts par la loi aux investisseurs immobiliers

Les avantages fiscaux immobiliers sont légions. En voici quelques-uns qui devraient procurer assez d’informations à toute personne désireuse d’investir dans ce secteur tout en bénéficiant pleinement des avantages fiscaux que cela implique.

La défiscalisation Pinel

S’il y a bien un dispositif incontestable pour la défiscalisation immobilière c’est sans aucun doute la loi Pinel. Cette loi prescrit la déduction (du montant de vos impôts) d’un pourcentage sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf à condition toutefois, que celui-ci soit louer en respectant un plafond de loyer bien défini.

Lorsqu’on parle de la défiscalisation par la loi Pinel, on fait généralement référence à un ensemble de mécanismes qui ont pour but de réduire la charge fiscale des contribuables. L’étude de ses spécificités est très importante dans la mesure où toutes les lois ne procurent pas les mêmes avantages : déduction d’impôt, crédit d’impôt ou réduction d’impôt, etc.

Ceci dit, grâce au dispositif Pinel, le contribuable pourra ainsi obtenir une réduction d’impôt de :

• 12 % si ce dernier loue son bien immobilier neuf durant 6 ans,
• 18 % si ce dernier loue son bien immobilier durant 9 ans,
• et enfin, 21 % si ce dernier loue son bien immobilier durant 12 ans.

Toutefois il faut faire attention car, si le montant de la réduction est plus élevé que le montant de l’impôt du contribuable, cette loi n’offre pas la possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt.

Il faut préciser de même, que les plafonds d’années de location de loyer mentionnés ci-dessus sont définis et fixés selon la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier. A cet effet, tout contribuable qui souhaite investir dans l’immobilier locatif pour profiter de la défiscalisation loi Pinel, est tenu de préalablement se renseigner sur les zones géographiques éligibles.

Au demeurant, retenez que si vous venez juste de faire construire un logement neuf ou alors si vous venez de l’acquérir, la défiscalisation Pinel vous offre la possibilité d’obtenir une réduction du montant de votre impôt sur le revenu à hauteur 12 % du montant de l’investissement réalisé si l’engagement est pris de le louer dans un délai de 12 mois suivant la livraison du bien et ce, pour une période d’au moins six ans.

Ce taux de réduction grimpera alors à 18 % si l’engagement est de neuf ans et atteindra un plafond de 21 % si l’engagement atteint douze ans. Cependant, il faudra également veiller au prix du logement à louer qui ne doit pas déborder le plafond de 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.

La réduction du montant de l’impôt offert par la loi Pinel entre ainsi dans la catégorie des niches fiscales fixées à 10 000 € par an. En plus des exigences en termes de coût du logement, celui-ci devra aussi fournir un niveau de performance énergétique minimum requis. Enfin, la précision vaut la chandelle, la loi Pinel offre la possibilité de louer le bien immobilier à un ascendant ou à un descendant, pourvu que celui-ci ne soit pas du même foyer fiscal que le propriétaire dudit logement.

Il va sans dire qu’en matière de défiscalisation immobilière, la loi Pinel propose plusieurs avantages pour le moins incitatifs. Cependant, elle n’est pas le seul dispositif du genre à vous offrir la possibilité d’optimiser vos revenus fonciers.

La défiscalisation par la loi Cosse

En vigueur depuis le 1er février 2017, cette loi le restera jusqu’au 31 décembre 2019. Ainsi, toute personne désirant réaliser un investissement dans l’immobilier locatif pourra toujours profiter de la loi Cosse avant cette échéance.

Cette loi fiscale immobilière prévoit au profit du contribuable, un abattement d’impôt pouvant atteindre 85 %, à condition que ce dernier respecte le plafond de loyers et de ressources définis pour le locataire.

Fondamentalement, la loi Cosse se présente comme un instrument d’incitation qui vise à booster l’investissement dans les immeubles locatifs privés à prix réduits sur le marché immobilier.

Pour atteindre cet objectif, cette loi offre un avantage fiscal très confortable afin d’inciter les propriétaires immobiliers à louer leurs biens immobiliers à des ménages aux revenus modestes. De ce fait, lorsque le contribuable (propriétaire immobilier) de la catégorie du régime réel déclare ses revenus fonciers, il bénéficie d’une déduction forfaitaire particulière qui s’applique sur les loyers qu’il a reçus.

L’abattement en question viendra s’ajouter à tous les autres frais et charges déductibles sur l’investissement immobilier entre autres : la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux, etc…

Au terme de toutes ces déductions et abattements, le montant net imposable sera considérablement réduit, et la possibilité de voir  naître un déficit foncier imputable sur le revenu global est très probable.

Au demeurant, grâce à la loi Cosse, les avantages fiscaux dont le contribuable pourra bénéficier, lui permettront systématiquement de réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Toujours au sujet de la loi Cosse, il faut ajouter que pour en profiter, le propriétaire bailleur doit avant tout, signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

D’autres avantages de la loi Cosse

Le régime de la loi Cosse est également profitable aux logements anciens et aux logements neufs, qui sont loués à titre de résidence principale au locataire.

De même, cette loi peut s’appliquer à un immeuble ou un appartement, à partir du moment où l’un ou l’autre répond aux critères minimum requis : à savoir que le logement soit décent, qu’il soit dans un état conforme d’usage et de réparation, et qu’il respecte les prescriptions minimales d’habitabilité et de confort.

Néanmoins, il faut préciser que dans ce cas, le local en question doit être loué nu, pour une durée minimum de 06 ans, et que lorsque les travaux sont subventionnés par l’Anah, cette durée est revue à 9 ans minimum.

Parmi les autres conditions prescrites par la loi Cosse, il faut noter le fait que le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal, il ne doit être ni un ascendant ni un descendant du propriétaire, et qu’enfin, ledit logement doit être localisé en milieu urbain.

Ceci explique la raison pour laquelle l’investissement locatif est modulé en fonction de la situation géographique. Il est impossible de bénéficier de cet avantage fiscal dans les communes rurales.

Enfin, il faut garder en mémoire malgré tout, que la loi Cosse reste surtout plus avantageuse pour les logements anciens. En ce sens, les propriétaires de logements neufs pourront mieux s’en sortir avec la loi Pinel.

Après vous avoir présenté ces deux mécanismes de défiscalisation, il serait maintenant intéressant de vous éclaircir sur celui qui peut être le mieux adapté pour votre investissement personnel. La suite de cet article vous propose un bref comparatif (sommaire mais précis) des différences entre la loi Pinel et le dispositif Cosse.

Loi Pinel et Loi Cosse : laquelle choisir pour son investissement immobilier personnel ?

Les deux lois, actuellement en vigueur, visent à promouvoir les investissements dans l’immobilier locatif en offrant aux propriétaires-bailleurs la possibilité de diminuer considérablement le niveau de leur note fiscale.

La prise de telles mesures fiscales ne date pas d’aujourd’hui car, depuis 2003 avec la loi Robien, chaque ministre du logement met sur pied son propre dispositif de défiscalisation visant à redonner vie au marché de la location immobilière.

Ceci dit, bien qu’ayant le même objectif, ces deux mécanismes ont des différences importantes.

Essentiellement, il faut retenir que tandis que la loi Pinel est destinée à la défiscalisation immobilière des logements neufs ou des habitations comportant des travaux de rénovation, la loi Cosse quant à elle, est mieux adaptée à la défiscalisation les vieux logements.

En tout état de cause, ces deux mécanismes juridiques (et financiers) ont été mis sur pied pour inciter les acquéreurs ou propriétaires d’un logement à le louer à bas prix. Et ceci, en les accordant le bénéfice d’une importante ristourne fiscale et l’optimisation de leurs revenus locatifs.

Le choix du mécanisme s’effectuera donc selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Et à chaque mécanisme reposera sur un régime fiscal distinct.

Quelques conseils pratiques

Une fois que la décision de réaliser un investissement immobilier aura été prise, si vous n’avez aucune notion dans le domaine, il sera judicieux de vous faire assister par un conseiller en gestion du patrimoine ou encore au besoin, solliciter les services d’une société civile immobilière en plus de ceux d’un analyste financier.

De plus, il est important de bien évaluer la rentabilité de l’investissement projeté, et surtout de s’assurer que le logement est situé dans une zone bénéficiant des avantages offerts par les différents mécanismes de défiscalisation immobilière.

Conclusion

En définitive, il ressort que plusieurs dispositifs sont mis en place pour la défiscalisation immobilière. Qu’il s’agisse de la loi Pinel ou de la loi Cosse, ces mécanismes procurent plus d’un avantage fiscal immobilier. Alors, il ne vous reste plus qu’à choisir le régime le mieux adapté pour votre investissement.