Il existe plusieurs moyens de placer son argent, mais la plupart des personnes préfèrent investir dans l’immobilier pour diverses raisons, qui varient d’un individu à un autre. Dans le but de rentabiliser au maximum un investissement en immobilier, la plupart des personnes se lancent dans le placement locatif. Cependant, il arrive parfois que le bien immobilier soit confronté à une vacance locative, et le rendement de l’investissement est alors remis en cause. Découvrez si l’assurance vacance locative est une bonne protection.

Assurance vacance locative : ce qu’il faut savoir ?

Dans l’investissement immobilier locatif, le but est d’acheter un bien immobilier et de mettre en location ce dernier. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble, d’une place de stationnement, ou encore une cave. Le propriétaire qui loue son logement est appelé le bailleur, et ce dernier signe des contrats de bail d’habitation avec ses locataires afin de récolter à la fin de chaque mois une somme d’argent communément appelé le loyer. C’est cette somme d’argent qui constitue le rendement issu de la location du logement du propriétaire.

Le loyer peut varier d’un propriétaire à un autre, et plus le bailleur loue davantage de logements, plus il perçoit de loyers à la fin du mois, ce qui permet d’augmenter le rendement de son investissement immobilier locatif. Cependant, le locataire peut à tout moment quitter le logement, et donc le bailleur doit chercher un autre locataire pour remplacer le précédent. Mais, dans la mesure où le propriétaire ne signe pas un autre contrat de bail avec un autre locataire, le logement devient vacant. Et le logement peut être vacant pendant une longue période, notamment un ou plusieurs mois.

Cette période durant laquelle le bien immobilier est vacant est communément appelée « la vacance locative ». En effet, la vacance locative commence dès le moment où un locataire quitte un logement et s’achève à l’instant où un nouveau locataire met pied dans le même bien immobilier. Ce qui signifie que la période séparant ces deux moments peut aussi bien durer quelques jours, quelques semaines, ou encore plusieurs mois, voire même des années. Mais, il s’agit d’une période qui peut varier en fonction du type de logement et sa location. Ainsi, si vous avez un logement de type studio et situé dans une ville étudiante, il aura plus tendance à être vacant.

Les raisons de la vacance locative

Plusieurs causes peuvent être à l’origine de la non-location d’un logement, et celles-ci commencent par le montant des loyers. En effet, le loyer varie selon chaque propriétaire bailleur, et parfois le prix du loyer dans certaines villes peut être élevé, voire exorbitant. Ensuite, viennent les procédures de signature d’un contrat de bail. Avant d’être locataire potentiel ou de pouvoir prétendre à un logement, il faut généralement fournir des documents sur sa personne et parfois sur certains points importants de sa vie. Ainsi, par moment, ces documents peuvent être de trop et les réunir peut aussi être un calvaire.

Certains propriétaires sont méfiants, et préfèrent être sûrs que leurs futurs locataires payeront régulièrement et sans retard leurs loyers. Cela amène donc les bailleurs à faire patienter les locataires pour effectuer quelques petites enquêtes sur eux, quelques fois ces enquêtes peuvent prendre beaucoup de temps, et le locataire étant impatient s’en va louer ailleurs. Mis à part ce dernier, il arrive qu’après le départ d’un locataire, le propriétaire souhaite effectuer des travaux d’aménagement sur le bien immobilier.

Ainsi, le logement est mis en vacance pendant le temps qu’il faut pour finir les travaux, et selon l’ampleur de ces travaux ; cette période de vacance du logement peut durer longtemps ou pas, notamment quelques jours ou semaines. Et à contrario, un propriétaire qui ne prend pas bien soin de son bien immobilier obtiendra rarement des demandes de location, ce qui entrainera une augmentation de la vacance locative de son logement. De même, lorsque le propriétaire à un logement qui n’est pas adapté aux exigences des locataires potentiels, il risque également de voir son logement vacant.

Les conséquences de la vacance locative

Lorsqu’un particulier ou une entreprise investit dans l’immobilier locatif, c’est pour voir le rendement de son investissement croitre au maximum, et en général, c’est bel et bien le cas. Le placement immobilier locatif fait partie des placements qui permettent d’optimiser la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier. Mais lorsque le bien immobilier du propriétaire est sujet à une vacance locative, la première chose qui est touchée est le portefeuille financier du bailleur. En effet, étant donné que le but de l’investissement ést de louer des logements pour récolter à chaque fin du mois des loyers qui feront croitre le rendement de l’investissement, lorsqu’il n’y a pas de locataire, il n’y a pas de loyer à percevoir.

Et plus la vacance locative dure, plus la rentabilité de votre investissement diminue progressivement. Et lorsqu’on ajoute les frais d’impôts que l’on a le devoir de payer régulièrement, alors le rendement de votre placement immobilier diminue davantage. Ensuite viens le facteur « prêt bancaire ». En effet, si au départ le bien immobilier a été acheté en effectuant un prêt auprès d’une banque, ou autre structure financière, c’est qu’il y a sûrement un contrat de remboursement auprès de ladite structure, stimulant les modalités de paiement.

Ainsi au moment venu, on est également dans l’obligation de remplir la part du contrat convenu en s’acquittant d’une certaine somme d’argent et des divers frais supplémentaires stipulés dans le contrat de prêt. Entre 2013 et début 2015, le taux de vacances locatives a augmenté de 14,8 %, ce qui constitue une augmentation de 28,7 % par rapport à l’indice de 2007 et 2008. Certains propriétaires pensent qu’en restant un peu patient, le marché de l’immobilier locatif grimpera en flèche, mais il est plus judicieux de régler le problème dès le départ.

Assurance contre la vacance locative : une solution adéquate ?

La vacance locative est une chose qui peut vous tomber dessus à tout moment, et cela même quand toutes les dispositions pour éviter que votre logement soit vacant sont prises. C’est pourquoi il est plus judicieux ou recommandé de souscrire à une assurance loyer contre la vacance locative. En effet, en plus des moyens classiques pour éviter la non-location de votre logement, il y a aussi la possibilité de confier la gestion locative de votre logement à un professionnel de l’immobilier locatif encore appelé « assureur », ou à une agence d’assurance spécialisée dans le domaine.

Comment ça marche ?

En premier lieu, il faut souscrire à un contrat d’assurance qui permet de se protéger contre la vacance locative. Dès que la vacance locative sur votre logement est remarquée, il faut commencer par avertir votre assureur ou votre agence d’assurance, à travers une lettre recommandée avec un accusé de réception. Dans cette dernière, il faudra indiquer le numéro de votre police d’assurance. Il faudra également mentionner avec précision les dates de mise en location et de ruptures de bail.

À partir du moment où votre logement subit une non-location, vous etes automatiquement indemnisé suivant les termes de votre contrat. Qu’il s’agisse d’un expert en immobilier locatif ou une compagnie d’assurances, vous êtes dédommagé suivant deux conditions. La première condition concerne « la franchise », une période durant laquelle il n’y aura pas de dédommagement. En général, le premier mois de vacance locative est considéré comme une franchise, et donc aucun dédommagement.

Mais, il peut également arriver que la période de franchise dure entre trois ou quatre mois, suivant le type de contrat signé. Ensuite, passée cette période, on reçoit alors les indemnités pour les mois suivants. Les assurances remboursent un pourcentage prélevé des loyers impayés, et ce, pendant une période prédéfinie. L’indemnité et les périodes de remboursement varient en fonction du type de contrat établi et suivant l’assureur ou l’agence d’assurance. Mais en général, le montant de l’indemnité peut aller de 80 % à 100 % du montant du loyer.

Bien sûr, le pourcentage est fixé compte tenu du contrat. Cependant, dans la mesure où on réalise des travaux d’aménagements dans le logement, il est clair que votre appartement ou maison sera en vacance locative durant tout le temps qu’auront duré les travaux, et il se pose la question de savoir s’il y aura des dédommagements durant ce temps là. Notez qu’on vous versera bel et bien des indemnités, et ceci dès le premier mois des travaux et sur une durée déterminée. En général, dans ce cas de figure, on reçoit des indemnités pendant une durée maximum de 6 mois.

Combien coûte une assurance contre une vacance locative ?

En souscrivant à une assurance multirisque contre une vacance locative, il y a diminution du risque de votre investissement locatif. Si on met un peu trop de temps à trouver un nouveau locataire, cette garantie loyer constitue donc un excellent moyen pour s’assurer un revenu locatif non fluctuant. Cependant, il s’agit d’une protection qui n’est pas gratuite. La garantie locative qui est apportée a bel et bien un coût, qui n’est pas négligeable.

Il faudra s’acquitter d’un coût d’assurance, une somme d’argent qui représente un pourcentage de votre loyer annuel, y compris les charges diverses. Le pourcentage est aussi établi dans le contrat d’assurance et généralement, il s’agit d’un coût total d’assurance qui varie entre 2, 75 % et 4 % du loyer annuel. Mais dans la mesure où la gestion locative du logement est déjà assurée par un professionnel de l’immobilier locatif, assurez-vous que votre expert en immobilier fournit un tel service.

De coutume, ces administrateurs de biens bénéficient d’un coût d’assurance un peu plus allégé, et offrent des taux d’indemnités et des garanties qui sont plus étendus que les contrats de type individuel. Dans ce cas, il faudra signer un contrat de groupe, qui coûtera généralement entre 2 % et 3 % du loyer annuel, y compris les charges diverses.

Devez-vous assurer votre bien immobilier ?

Voici un petit exemple pour illustrer, tout ce qui précède. De façon générale, pour un loyer de 800 euros, vous aurez à payer une somme annuelle qui avoisine les 100 euros afin de couvrir l’absence de locataires entre deux locations. Et sachant qu’un locataire réside dans votre logement en moyenne 4 ans, cela signifie que vous percevez en moyenne comme loyer 400 euros par chaque nouvelle mise en location de votre appartement ou maison. Et cette somme aide à couvrir contre une perte de loyers de 2400 euros, et ceci, entre le 3^e et le 6^e mois.

Il s’agit donc d’un coût qui a un impact direct sur le rendement de l’investissement locatif. Une assurance contre vacance locative est très efficace, et garde à l’écart d’une perte d’argent lors d’une absence de location. Mais il est quand même de bien réfléchir avant de souscrire à une garantie des risques locatifs, parce que le marché locatif varie d’une ville de France à une autre. Par exemple, à Paris, les offres locatives sont nettement moins inférieures aux demandes. Dans une telle localité, souscrire une assurance contre vacance locative serait un mauvais calcul de votre part puisqu’elle sera en votre défaveur.

De plus, les logements ne sont pas souvent vacants dans de telles régions. Cependant, il existe aussi d’autres moyens en plus de l’assurance qui peuvent aider à être à l’abri d’une vacance locative. Il s’agit de la révision du montant du loyer à la baisse, l’entretien courant du bien immobilier, l’amélioration et la multidiffusion des annonces, etc.

En somme, souscrire à une assurance contre vacance locative permet aux propriétaires de garder la rentabilité de leurs investissements immobiliers locatifs, à l’écart d’une vacance locative. Cependant, il s’agit d’une garantie qui peut parfois paraître défavorable. C’est pourquoi il faut avoir connaissance des différents maillons de cette garantie afin de savoir quand et comment y souscrire.