L’investissement en immobilier locatif a connu un essor fulgurant ces dernières années. Cela signifie qu’il est encore temps de se lancer et de se constituer un patrimoine. Néanmoins, les propriétaires bailleurs sont confrontés à un problème qui freine leurs activités : les loyers impayés. Pour se protéger et s’assurer un revenu, il faut alors souscrire à une assurance loyer impayé.
La caution, qu’est-ce que c’est ?
En mettant en location son bien immobilier, le propriétaire-bailleur s’expose néanmoins à un risque : ne plus percevoir les loyers. Les loyers impayés ou les retards de paiement plongent beaucoup de bailleurs dans des problèmes qui s’éternisent très souvent surtout si le loyer est la seule source de revenus mensuels qui leur permet de régler d’autres charges financières.
Pour ce faire, il existe deux dispositifs qui permettent d’assurer vos arrières : la caution et l’assurance loyer impayé. Il faut choisir entre ces deux solutions car, la législation ne permet pas le cumul des deux. Lorsqu’on fait de la location vide, le propriétaire devra choisir l’une des deux, sauf cas particulier.
La caution permet de pallier l’incapacité du locataire à payer ses loyers, les dégradations locatives et les charges. La caution vient souvent d’un parent, un proche ou un ami du locataire. C’est aussi une somme versée à titre d’avance. Elle représente en quelque sorte, une garantie pour le propriétaire. Et lorsque l’acte de caution est signé, le garant est engagé. Ce qui veut dire que si le locataire n’arrive plus à payer son loyer, le bailleur pourra le solliciter à sa place.
Avantages
Avec la caution, vous optez pour une solution simple. En effet, il n’y a aucun dossier à constituer. La signature d’un acte de caution suffit à mettre en marche l’engagement de la caution. On en distingue deux sortes : la caution simple et celle dite solidaire. La première engage le garant à payer les dettes lorsque le propriétaire n’arrive à avoir gain de cause chez son locataire. Cela peut se faire par une saisie ou une déduction directement sur le salaire. Cette forme n’est pas répandue, car elle requiert toute une procédure. Elle oblige le locataire à payer ou, à défaut, le garant mis en cause. De ce fait, c’est en cas de non-solvabilité du locataire qu’on peut se tourner vers la caution.
La caution solidaire de son côté, responsabilise le garant de la même façon que le locataire au paiement du loyer. L’engagement est fait grâce à la signature d’un document manuscrit qui stipule que le garant paie les redevances à la place de l’occupant lorsque celui-ci n’arrive plus à s’en acquitter. Le bailleur a donc la possibilité d’enclencher la caution solidaire dès qu’il a des impayés sans avoir recours au locataire. La caution ne coûte rien pour le bailleur, quelle que soit sa durée.
Inconvénients
La caution permet à certaines catégories de personnes, les étudiants par exemple, de louer facilement un logement. Elle est difficile en mettre en pratique si le garant est de mauvaise foi ou n’arrive pas à assumer ses engagements. La caution ne peut garantir à 100 % les défaillances du locataire.
Il peut arriver que la caution devienne insolvable. Le garant peut refuser aussi de payer, cela met le bailleur dans une situation embarrassante. Ce dernier va devoir alors le poursuivre en justice. Les procédures prennent du temps et sont très onéreuses. De plus, après la signature du contrat de location, la situation financière et patrimoniale du garant peut changer (perte d’emploi, le décès du garant, etc.), ou encore sa relation avec le locataire s’est détériorée avec le temps.
L’assurance loyer impayé
C’est l’autre alternative qui s’offre au propriétaire-bailleur pour se protéger des loyers impayés. Et c’est ce qui fait l’objet du présent article. Il en existe deux types qui sont : la Garantie Loyer impayé (GLI) et la garantie Risques locatifs (GRL).
L’assurance loyer impayé également appelée GLI permet de mieux sécuriser les revenus des propriétaires-bailleurs et elle protège contre les risques d’un investissement locatif. Le bailleur est couvert en cas de loyers et charges non payés, de détériorations et dégradations immobilières, d’actes de vandalisme (constatés au départ du locataire et non couverts par un dépôt de garantie), en cas de libération prématurée du logement par le client, de frais de contentieux (en défense ou recours) ou encore de vacance locative. Il est possible au bailleur de réclamer la présence d’un dépôt de garantie ou d’une caution solidaire. Il est donc préférable de souscrire à ces assurances. Elles offrent la possibilité de recouvrer les montants non perçus en cas impayé d’un locataire ou lors de dégradation dont le coût de réparation est supérieur au dépôt de garantie.
Différences entre GLI et GLR
La GLR est aussi une assurance conçu pour les bailleurs. Elles ont des objectifs similaires, mais leur mise en œuvre est différente. Ces deux assurances sont des produits bien différents. D’un côté, l’assurance loyer impayé est généralement limitée dans la durée alors que la GRL est limitée par un montant maximum que les indemnités ne doivent excéder. Aussi, la GLI est facilement accessible, car proposée par de nombreuses compagnies d’assurances. Par contre, seuls ceux qui ont signé une convention avec l’Association pour l’Accès Aux Garanties Locatives (APAGL) peuvent proposer la GRL.
Par ailleurs, la Garantie Loyer impayé est effective pour les individus évalués comme étant solvables. En effet, les assureurs ont un certain nombre de conditions à remplir pour avoir accès à la GLI tandis que la GRL ouvre ses portes beaucoup à plus de locataires. De plus, la GRL prend effet immédiatement, mais l’assurance loyers impayés laisse souvent une marge de quelques mois. Le paiement des indemnités n’a lieu que s’il y a non-paiement des loyers pendant plusieurs mois. Enfin, les coûts de cotisation de la GLI sont largement supérieurs à ceux de la GRL.
Les conditions d’accessibilité à l’assurance loyers impayés
La conjoncture financière et économique joue sur les revenus des ménages. Cette situation précaire fait qu’ils n’arrivent pas à s’acquitter des loyers. De ce fait, pour éviter ou se prémunir des risques des loyers impayés, les propriétaires doivent prendre des mesures bien précises. La meilleure solution est de souscrire une assurance loyer impayé. Elle couvrira les loyers impayés par les locataires.
De plus lorsqu’il y a litige avec ce dernier, l’assurance protège le propriétaire et les frais relatifs à la procédure seront versés par l’assureur. Toutefois, les assureurs souffrent d’une aversion au risque et ont mis en place certaines conditions pour profiter de cette assurance.
Conditions d’éligibilité des locataires
La nature et l’étendue des GLI tout comme les conditions d’indemnisation dépendent des contrats et des compagnies d’assurances. Mais, il y a une condition qui est commune à tout type de GLI : la solvabilité du client. D’ailleurs, l’assurance GLI est destinée uniquement aux logements occupés par des locataires appelés solvables. Pour que le bailleur puisse profiter des garanties, il faut qu’il présente un locataire solvable. Un locataire est considéré comme solvable, si ces revenus mensuels, charges comprises (revenus nets) sont au moins 3 fois supérieur au montant du loyer.
En effet, les conditions générales des assureurs s’avèrent un peu sévères. Ils n’acceptent que des salariés titulaires d’un contrat à durée indéterminée. Et le montant du loyer de ce dernier, charges et taxes comprises représentent le tiers de ses revenus mensuels.
Si le locataire a un colocataire ou un conjoint (e), le salaire des deux peut être cumulé pour ce calcul. Mais certains assureurs sont plus tolérants et acceptent un taux d’effort de 37 % et les locataires, titulaires d’un contrat à durée déterminée sont acceptés sous conditions. Notez que le cumul de la caution et du GLI est interdit sauf pour les apprentis et les étudiants.
Les obligations du propriétaire
Au même titre que le locataire, le propriétaire doit aussi se conformer à plusieurs exigences pour profiter des garanties de la GLI. Les propriétaires pensent souvent que c’est à l’assureur de se charger de la vérification de la solvabilité du locataire. C’est une erreur, cette responsabilité incombe au propriétaire. Il doit s’assurer que le locataire répond aux critères établis par l’assureur comme le montant du loyer par rapport à ses revenus mensuels, au type de travail et autres. Quand les conditions ne sont pas remplies, l’assureur peut refuser de payer les indemnisations au bailleur. Il peut déclarer un problème de paiement en arguant que le locataire ne répond pas à ces critères.
Il doit donc constituer un dossier complet sur le locataire. Cela doit contenir les pièces justificatives de solvabilité, une attestation d’assurance logement et la fiche de renseignement. L’assureur vérifie la solvabilité du locataire seulement lorsque le bailleur déclare des loyers impayés.
De plus, il doit intégrer dans le contrat de bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et en cas de colocation une clause de solidarité. Enfin, les assureurs recommandent que le locataire soit à jour en ce qui concerne les loyers et charges avant de venir souscrire à l’assurance. Il est néanmoins possible de s’assurer pour une location en cours.
Les propriétaires bailleurs qui peuvent souscrire à une Assurance Loyers impayés doivent avoir un logement qui ne remplit pas les conditions de souscription de la GRL : taux d’effort du locataire supérieur à 50 %, loyer supérieur à 2000 euros ou lorsque le locataire est installé depuis plus de 15 jours et moins de six mois. Si on veut souscrire pour un bail en cours, il faut que le locataire soit en place depuis plus de 12 mois et paie régulièrement son loyer. Aussi, les propriétaires dont le locataire est un étudiant ou un apprenti et qui souhaitent une caution peuvent souscrire à une Garantie Loyers Impayés.
Assurance loyers impayés : comment bénéficier des indemnités ?
Pour profiter du remboursement des indemnités, le propriétaire se doit de suivre certaines démarches. Il doit d’abord relancer le locataire pour réclamer les impayés. Le contrat du bail doit accorder un délai au locataire pour qu’il puisse payer son dû. En cas de non-paiement, il doit le relancer de nouveau. Si la situation perdure, il doit en aviser la compagnie d’assurances ou informer son assureur. Ce dernier réclamera alors les pièces justificatives qui attestent de la solvabilité du locataire.
Si la gestion de votre bien immobilier est déléguée à un notaire ou à un agent immobilier, ce dernier se charge de toutes les formalités. C’est lui qui sélectionne le locataire, soumet le dossier de GLI à l’assureur et effectue les démarches nécessaires dès le premier impayé. Si les conditions d’indemnisation sont réunies, le bailleur est en droit d’être payé. Les indemnités sont versées au propriétaire dès le troisième mois après le premier mois non payé.
Caution ou Assurance Loyer Impayé ?
Il est conseillé au bailleur de souscrire à l’assurance GLI surtout lorsque les loyers perçus représentent une grande partie de ses ressources financières, ou s’ils l’aident à couvrir le remboursement d’un emprunt. La caution suffit parfois à garantir le paiement des loyers, pourvu que le garant soit solvable. Mais, l’acte de cautionnement est très souvent contesté en justice. Il est contestable à cause de son extrême formalisme qui protège celui qui se porte garant. De plus, les cotisations de GLI sont totalement déductibles des revenus fonciers.
Le coût d’une Assurance Loyer impayée
Le montant de la redevance est souvent une partie du loyer perçu par année. À cela viennent s’ajouter les frais d’honoraires des assureurs. Les cotisations de cette assurance varient souvent entre 2,5 et 5 % du montant du loyer annuel du logement en question selon chaque assureur et les formules auxquelles le propriétaire a souscrit. Cela représente environ un peu moins de la moitié d’un mois de loyer. Le total des cotisations est rétractable des revenus fonciers, ce qui diminue son coût et fait de la GLI une option plus attractive pour le bailleur.
En somme, l’assurance loyer impayé représente une véritable aubaine, de plus c’est une garantie pour les propriétaires. L’essentiel de son contenu, est qu’il protège son client.
