APL pour les propriétaires : droits, conditions et calcul

L’Aide Personnalisée au Logement versée par la CAF de votre région n’est pas réservée qu’aux locataires contrairement à ce que l’on pense. Lorsque vous faites construire, que vous entreprenez des travaux de rénovation ou pour agrandir votre logement principal vous pouvez faire une demande d’APL pour les propriétaires Nous faisons le point dans ce dossier sur vos droits, les conditions à remplir et comment la calculer.

Qu’est ce que l’APL ?

La France compte 17 aides nationales pour aider les personnes aux revenus les plus modestes. Pour la famille : allocations familiales, complément familial et autres permettent d’aider les ménages avec des enfants à charge. Dans le domaine professionnel le RSA et la prime d’activité permettent d’obtenir un complément pour ceux qui ont un faible revenu. D’autres primes et allocations existent : bourses, allocation pour personnes invalides ou en situation de handicap, CMU et bien entendu les APL en ce qui concerne le logement.

L’APL, l’Aide Personnalisée au Logement est destinée aux locataires et propriétaires aux revenus modestes et remplissant plusieurs critères très précis. C’est une aide financière qui permet de réduire le montant du loyer ou les mensualités d’emprunt. Elle dépend de la condition du logement, de vos revenus et de votre situation familiale.

Cette aide peut atteindre jusqu’à 50% de la mensualité de remboursement de prêt dans le cas de dossier de primo-arrivants pour l’achat d’un bien immobilier aux revenus modestes. Elle permet de réduire le taux d’endettement et d’apporter une sorte de « soupape » de sécurité pour les foyers les plus en difficulté financièrement. Elle permet également de valoriser les achats immobiliers dans des zones non « tendue » afin de désengorger les grands espaces urbains très prisés. Elle encourage également l’achat d’une maison dans des zones rurales qui peinent parfois à trouver preneurs.

Les conditions d’accès à l’APL pour les propriétaires ont changé depuis le 1er février dernier. Si l’offre de prêt a été signée avant le 1er février 2018 vous pouvez prétendre à une demande d’Aide Personnalisée au Logement. En revanche, si l’offre de prêt a été signée après cette date il n’est plus possible de bénéficier de l’APL Accession selon les nouvelles lois en vigueur. C’est donc un coup dur pour les revenus modestes qui souhaitaient accéder à la propriété pour la première fois. Certains potentiels acheteurs vont donc décider de rester en location et pourront tout de même bénéficier des APL pour les locataires.

Quels sont vos droits pour l’APL ?

apl pour les propriétaires - aides

Tous les propriétaires remplissant les conditions peuvent prétendre à l’APL pour l’achat d’un logement correspondant aux critères. Ceci est indépendant de la situation familiale de chacun : célibataire, pacsé, marié, avec ou sans personne à charge, tout le monde peut prétendre à cette aide même si la composition du foyer compte dans le calcul de l’aide.  Le conseil d’Etat a confirmé que les enfants dans une situation de garde alternée pouvaient être pris en compte dans le calcul d’aide au logement par chacun des deux parents.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Afin de pouvoir faire une demande d’APL vous devez remplir plusieurs conditions précises sans quoi votre dossier sera refusé. Il s’agit de la nature du logement, de la nature du prêt contracté pour l’achat du bien immobilier et de vos conditions de revenus.

La résidence principale

Vous ne pouvez faire une demande d’APL que pour votre résidence principale. Celle-ci doit obligatoirement être située en France. Attention à ce qui se cache derrière le terme « résidence principale » Pour les impôts il s’agit de votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Cependant, en ce qui concerne les APL, la résidence principale est le logement occupé au minimum 8 mois par an par le propriétaire ou une personne à charge (enfant, parent âgé etc)

Il existe quelques exceptions : raisons professionnelles ou de santé. Dans ces deux cas les dossiers font l’objet d’une étude au cas par cas. Vous ne pouvez donc pas recevoir les aides de la CAF concernant l’achat d’une résidence secondaire.

Le prêt pour l’achat du bien immobilier

Si vous venez d’acheter un logement ancien situé dans une zone 3 vous devez néanmoins remplir l’une des deux conditions suivantes. Vous devez préalablement avoir bénéficié d’un prêt particulier signé avant le 1er février 2018.

  • Vous avez bénéficié d’un prêt conventionné (PC).

C’est un prêt immobilier classique qui est accordé par une banque ou un établissement financier ayant au préalable passé une convention avec l’Etat français.

  • Vous avez bénéficié d’un prêt d’accession social (PAS)

Lui aussi accordé par une banque ou un établissement financier qui a passé une convention avec l’état. Il a pour vocation de favoriser l’accès à la propriété pour les familles ayant des revenus modestes.

Attention cependant, pour ceux qui ont souscrit des prêts complémentaires pour l’achat du bien immobilier ! Seuls les deux prêts détaillés ci-dessus dans l’article seront pris en compte dans une demande d’APL Accession pour le calcul de vos droits.

La situation géographique du logement

La France est divisée en 3 zones. La zone 1 correspond à la région Ile de France. La zone 2 correspond à toutes les villes dépassant les 100.000 habitants et à l’ensemble de l’île de la Corse et aux DOM-TOM. La zone 3 quant à elle, regroupe toutes les villes et communes qui ne sont pas comprises dans les deux premières zones. Vous pouvez vous assurer que votre domicile est éligible car situé en zone 3 en téléchargeant le document.

On peut parfois parler d’accession à un logement ancien qui est situé hors d’une « zone tendue ». Une zone tendue est une zone urbaine de plus de 50.000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l’offre à la demande de logements. Ce déséquilibre engendre des difficultés pour accéder à un logement dans le parc résidentiel existant. Les principales caractéristiques de ces « zones tendues » sont des loyers très élevés, un niveau très élevé d’acquisition de logements anciens ou encore un nombre très élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements dans le parc locatif social durant l’année en cours.

Cette mesure vient donc aider financièrement les personnes qui font le choix d’investir dans des zones « non-tendues » afin de favoriser un désengorgement des zones tendues. Plusieurs départements sont particulièrement touchés par ce phénomène de zones « tendues » en raison de leur fort pouvoir attractif. Les départements du Sud-Est comme les Bouches-du-Rhône, les Alpes Maritimes, le Sud-Ouest avec la Gironde, la Haute-Garonne ainsi que Paris et la région parisienne sont concernés.

La nature du logement

apl pour les propriétaires - logement

Afin de garantir la salubrité du logement la CAF, a des critères très précis quant au logement qui peut faire l’objet d’une demande d’APL. Le bien immobilier doit être aux normes de sécurité et de santé. Il doit avoir une superficie égale ou supérieure à 9m ² dans le cas d’une personne résidant seule. Il doit au moins compter 16m ² pour deux personnes et vous rajouterez à cela 9m ²  pour toute personne supplémentaire vivant dans le logement concerné par la mesure d’APL. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 Mètres ou s’il ne la possède pas représenter un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.

La nature de vos revenus

Vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond prévu par la loi. Ces revenus dépendent bien évidemment de la nature du foyer. Les ressources retenues dans le calcul des droits à l’APL prennent en compte vos revenus de l’avant-dernière année ainsi que ceux des personnes qui composent le foyer : concubinage, PACS, mariage etc. Plusieurs éléments sont pris en compte en ce qui concerne les revenus :

  • Salaires
  • Revenus fonciers
  • Pension alimentaire versée
  • etc

Comment calculer le montant de l’APL ?

En raison des dernières modifications concernant l’APL pour les propriétaires (voir le chapitre concernant les changements pour l’année 2018) il n’est plus possible de faire de simulation directement sur le site même si vous êtes éligibles. Il vous faudra contacter directement la CAF dont vous dépendez afin de monter un dossier si vous remplissez les critères d’éligibilité.

Lors de la constitution de votre dossier plusieurs éléments rentrent en compte :

  • Les informations concernant le logement (code postal, La zone géographique etc)
  • Les revenus du foyer
  • La composition du foyer (si vous êtes en couple, marié, seul, avec ou sans enfants, avec ou sans personne à charge)
  • Le patrimoine immobilier
  • Les mensualités de l’emprunt
  • Les informations concernant le prêt (nature etc)

Information importante : les informations à renseigner sont celles d’il y a deux ans. Par exemple pour votre demande de 2018, il vous faudra indiquer les revenus et la situation de 2016 au moment de constituer votre dossier.

Au premier janvier de chaque année la CAF fait une vérification afin de voir si le propriétaire a toujours le droit à l’APL et fait des ajustements si nécessaire.

Comment faire une demande d’APL ?

Afin de faire une demande d’APL vous devez tout d’abord vous rendre sur le site de la CAF dont vous dépendez afin d’obtenir l’adresse postale ou prendre rendez-vous. Envoyez les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier. Si votre dossier est accepté l’APL sera reversée directement à votre banque afin de faire baisser vos mensualités d’emprunt.

Que faire si mon dossier est refusé ?

Faire un recours devant la CAF

La CAF de votre région étudie les dossiers pour valider ou non les demandes. En cas de contestation d’une décision de la CAF vous avez des droits. Vous devez, tout d’abord, faire un recours devant la CAF, le dossier devra être envoyé de préférence en pli recommandé avec un avis de réception. Pensez à conserver les numéros de suivi afin de faciliter vos démarches par la suite. Vous devrez intégrer dans votre courrier le motif du litige et fournir la décision de la CAF que vous contestez.

L’intervention d’un médiateur

Si votre demande est à nouveau rejetée vous pouvez faire appel à une médiation. Le médiateur a pour but de rétablir le contact entre l’allocataire et le département de la CAF concerné lorsque la situation est bloquée. Le médiateur administratif de la CAF a pour vocation d’apaiser les tensions et de renouer un dialogue afin de déboucher sur des solutions. L’intervention du médiateur permet dans de nombreux cas de trouver un consensus et d’éviter le passage devant le tribunal administratif.

Le tribunal administratif

Si malgré toutes ces démarches, vous n’avez pas réussi à trouver d’accord ou de solution et ce malgré l’aide du médiateur vous avez la possibilité de saisir le tribunal administratif afin de saisir la justice. Pour toute action devant le tribunal administratif quant à un litige concernant les aides sociales, la procédure de médiation sera obligatoire à compter du 1er avril 2018. Cette mesure reste exceptionnelle et n’est pas en soi une solution, elle peut se montrer chronophage car il faut monter un dossier complet à présenter.

Ce qui va changer en 2018

Une loi signée en décembre 2018 met pourtant fin aux droits à l’accession à la propriété dont le prêt a été signé après le 1 er janvier 2018. Si vous avez signé votre offre de prêt avant cette date ou que la demande a été formulée avant le 31 décembre même si la signature a eu lieu au plus tard le 31 janvier 2018 vos droits sont préservés.

Cette mesure sera appliquée à compter du 1er janvier 2020 en ce qui concerne les logements anciens situés dans les zones non tendues.  Si vous faites déjà partie des foyers ayant droit à l’APL accession ce droit sera maintenu jusqu’en 2020. La mesure disparaît pour les primo-arrivants.

Autre grand changement dans le domaine de l’accès à la propriété : la fin du prêt à taux zéro (PTZ). C’est un prêt accordé, sous certaines conditions de ressources, qui permettait de compléter un prêt principal sans intérêts. C’est un « coup de pouce » pour les personnes aux faibles revenus qui se lançaient dans l’aventure de l’accès à la propriété.

Conclusion

L’Aide Personnalisée au logement pour les propriétaires a donc été supprimée à partir du 1er février dernier. Pour ceux qui touchent déjà cette aide ils continueront (sous certaines conditions) à la toucher jusqu’en 2020. Pour ceux qui ont signé l’offre de prêt entre le 1er janvier et le 1er février 2018 il est encore possible de faire une demande. Rapprochez-vous de la CAF de votre région pour constituer votre dossier.