Il arrive qu’on possède plusieurs biens immobiliers et que l’on n’arrive pas à tout gérer à cause du temps qui manque ou qu’on soit trop loin pour s’occuper de la gestion de son patrimoine immobilier. Il existe des spécialistes pour ce travail a qui il est possible de faire appel. Des personnes qualifiées sur le plan juridique et civique pour s’occuper des biens. Ce sont des professionnels de l’immobilier, les administrateurs de biens.

Les administrateurs de biens

En raison de la complexité des règlements qui régissent la location et la vente en gestion immobilière, il faut faire appel à un administrateur de biens. De plus avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui réglemente leur secteur d’activité, ils sont la meilleure solution pour les soucis de gestion locative.

Ils sont mandatés par le propriétaire bailleur ou tout autre structure ou groupe de personnes propriétaires de biens immobiliers pour la gestion de leur patrimoine. Ainsi partant de la location jusqu’à la vente de bien immobilier ou aux travaux de rénovation sur ces biens, ils sont les mieux adaptés pour ces situations. Spécialistes du droit immobilier, ils gèrent les logements, les bureaux et même les locaux commerciaux pour des sociétés ou certains particuliers. Aussi appelé agent immobilier, responsable locatif, ou gestionnaire immobilier, leur mandat est d’une année renouvelable.

Plusieurs catégories de formations permettent de déboucher sur le métier d’administrateurs de biens. Un BTS en professions immobilières, un DUT en carrières juridiques, ou des études en droits. Aussi d’autres formations telles que l’administration de biens, en métiers de l’immobilier ou en management de patrimoine, certifié par une licence pro, permettent aussi d’exercer le métier. Mais il existe aussi des masters européens pour ce domaine.

L’administrateur de biens doit être titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière pour exercer son métier et il doit bien connaître le droit immobilier. Maîtriser les nouveaux textes en vigueur dans le domaine immobilier est nécessaire. Il doit connaître les techniques liées aux bâtiments et important, être à l’aise avec les chiffres, surtout maîtriser la comptabilité. D’autres atouts sont aussi indispensables pour bien mener le travail d’administrateur de biens.

Il faut être honnête, dynamique et disponible aussi bien pour les locataires que le propriétaire. Ceci pour pouvoir respecter les délais et répondre aux sollicitations des futurs locataires et aussi des propriétaires. Il faut être en possibilité d’informer rapidement et de conseiller les clients (locataires et propriétaires) sur les questions en rapport à l’évolution des dossiers dont on a la charge. En tant que syndic, il doit avoir des aptitudes de diplomate, être patient pour pouvoir résoudre les problèmes conflictuels entre copropriétaires.

Généralement, ils commencent leur carrière en tant qu’assistants d’un autre administrateur de biens dans une structure de gestion immobilière. Et avec de l’expérience ils se mettent à leur compte en ouvrant leur propre agence et peuvent ainsi gérer des dossiers plus complexes. Mais l’élément indispensable, est leur carte professionnelle de gestion immobilière non seulement pour exercer le métier, mais aussi créer leur propre société.

Leur salaire mensuel avoisine 2000 €. Mais ils peuvent se retrouver avec un salaire annuel de 60 000 € voire plus.

Le rôle de l’administrateur de biens

Le travail d’un administrateur de biens se résume généralement en trois parties.

En premier lieu et le plus courant dans son rôle d’administrateurs il se charge de la gestion proprement dite des biens immobiliers de son client. C’est-à-dire s’occuper des redevances de son client en son compte et en son nom auprès des agences fiscales (paiement des impôts), payer les factures et s’occuper de l’entretien du bien immobilier. Il peut toutefois agir en syndic de copropriété dans le but de la bonne gestion des biens quand il s’agit d’un groupe de propriétaires.

L’administrateur de biens peut aussi interférer dans les affaires de litiges concernant son client grâce à son mandat de gestionnaire des biens du client. Ainsi il peut s’occuper des problèmes de litiges en rapport avec les biens immobiliers de son client. Son mandat aussi dans certains cas, lui permet d’initier des poursuites judiciaires pour ses clients. Dans des situations de dégradations des biens par de tierces personnes ou lorsqu’il interagit en tant que syndic de copropriété pour ramener à l’ordre un membre de la communauté des copropriétaires qui aurait omis de payer ses charges périodiques.

Enfin, s’occuper de la gestion locative des biens de son client est une partie importante du travail de l’administrateur de biens. Ainsi, il a pour mission de trouver des locataires pour les immeubles ou logements qu’il administre. Ensuite, il doit faire au nom de son client, l’état des lieux avec le locataire trouvé, établir un contrat de bail avec ce dernier, aller percevoir le loyer périodiquement selon le contrat signé avec le locataire, et enfin reverser le loyer perçu à son client.

Pour simplifier, l’administrateur de biens a pour rôle :

Mettre en location le bien qui lui a été confié, trouver un locataire pour le bien, soumettre le dossier de candidature du futur locataire à son client le propriétaire et en même temps prodiguer des conseils à ce dernier sur le choix du locataire.

Ensuite, il doit encaisser les loyers pour les reverser à son client, établir les factures et charges fiscales autant au locataire qu’au propriétaire.

Il doit s’occuper de l’entretien et des travaux concernant le bien. Et s’il y a lieu, s’occuper des affaires de litiges, et tenter des poursuites judiciaires contre les locataires qui ne paient pas le loyer.

Pourquoi faire appel à un administrateur de biens ?

La gestion locative est aussi l’un des métiers exercé par un administrateur de biens. Ainsi pour bénéficier des nombreux avantages relatifs à ce domaine, confier ses biens à un administrateur de biens est la meilleure solution. Il est de bon conseil en matière de vente ou de location des biens pour le choix des formules rentables. Il pourrait par exemple conseiller une location sur une des propriétés plutôt que la vente suivant les avantages qu’elle offre.

Il propose toujours des formules de rentabilité convenables au propriétaire et au locataire. Il a tous les atouts pour offrir des prestations qui font gagner en crédibilité, en temps et en argent. Étant donc un spécialiste du domaine, il lui est plus facile de respecter les procédures et contraintes légales qu’un particulier. Il est très organisé, donc n’oublie pas les dates butoirs. Il sait quand faire la relance sur des loyers impayés par exemple.

Si on est détenteur de plusieurs biens, l’aide d’un administrateur de biens devient même primordiale, sauf si on accepte d’y accorder tout son temps. Mais ce ne sera pas une tâche aisée.

Pour une véritable tranquillité d’esprit, une sérénité parfaite, un des premiers avantages à faire appel à un administrateur de biens est le fait que ce soit effectivement son domaine d’activité. Avec sa formation dans le domaine et son diplôme, il est qualifié pour représenter dignement le propriétaire sur ce secteur. De ce fait son expertise garantit un travail parfait.

Aussi les tâches qui ont trait à la gestion immobilière demandent du temps et de l’expertise. Il faut trouver un locataire ou un acheteur, faire des diagnostics pour permettre l’élaboration des contrats de bail de locations ou de ventes, rédiger des annonces publicitaires, faire visiter les locaux au nouvel acquéreur, et faire des démarches administratives. Tout ceci demande du temps et la connaissance des textes qui régissent ce secteur d’activité. D’où la nécessité de faire appel à un administrateur de biens.

L’administrateur de biens sait comment valoriser un bien immobilier, il saura faire ressortir les détails pour mieux et vite vendre ce qui lui est confié. Il a la capacité d’un vendeur, d’un commercial et d’un comptable. Tout un arsenal qui sera au service et à l’avantage du propriétaire. De plus, il a aussi un atout en management humain pour mieux cerner les désirs des clients potentiels et les mettre en confiance pour une bonne négociation. Avec ses connaissances en bâtiment, il peut trouver les points sensibles pour une bonne vente du bien.

Dans le processus de vente du bien immobilier, et au juste prix ou au-dessus du prix réel, il peut trouver les meilleures vues ou photographies pour les affiches publicitaires qui seront effectuées par un photographe professionnel. Etant dans un réseau bien donné, il pourra s’affilier à d’autres acteurs du domaine pour une bonne communication concernant la vente du bien immobilier. Il dispose entre autres des meilleurs sites web, une bonne vue sur les réseaux sociaux et de ces fameuses pancartes « à vendre » ou « à louer ».

Les ventes demandent beaucoup de processus judiciaires et de démarches administratives. Il faut suivre une série de règles et de lois pour ne pas aboutir à une vente caduque. Ainsi ce processus nécessite une véritable compétence juridique. Il faut faire recours à un administrateur de biens qui garantit le respect de tout droit et devoir envers les juridictions immobilières.

Laisser aussi son bien en gestion locative à un administrateur de biens décharge d’un certain nombre de problèmes liés à la gestion courante des biens comme les répartitions de logements, ou les affaires juridiques liées à la location. La rédaction des contrats de bail ou de location, la visite des nouveaux locataires sera épargnée au propriétaire.

La gestion des biens peut s’avérer rentable. Dans des cas où il peut amener un acheteur à prendre le bien à un prix au-dessus du prix réel du marché, car maîtrisant bien le domaine et le bien en question. Il s’appuie sur la zone où se situe le bien, pour conseiller à vendre le bien au meilleur prix alors que sans ce type de conseiller on aurait pu le vendre à un prix bien plus bas que sa valeur exacte.

Aussi, lors des ventes retenez que les frais d’agence incombent à l’acheteur. La majorité des acheteurs surtout les nouveaux préfèrent se faire accompagner par un spécialiste pour un bon investissement, et les propriétaires qui décident de vendre eux même offrent souvent des prix souvent loin d’être le prix exact du bien. Ainsi confier la vente à un expert fait gagner non seulement du temps, mais aussi de l’argent, car il fait économiser en vendant vite si on a contracté un prêt relais.

D’autres raisons pour faire appel à un administrateur de biens sont le fait qu’il sait comment s’y prendre pour vite trouver des locataires pour les biens. Il connaît les procédures à suivre si un locataire ne paie pas son loyer. Il s’occupe de tout travail d’entretien des biens immobiliers. Il sait comment gérer les artisans pour ces travaux en question. En d’autres termes, il maîtrise parfaitement la gestion locative.

Mais si on le désire, il est possible de ne confier qu’une tierce partie de la gestion de patrimoine à l’administrateur au lieu de tout lui confier. Par exemple il peut s’occuper uniquement de la collecte du loyer ou trouver des locataires ou acheteurs ou encore s’occuper des contraintes administratives ou juridiques. Il peut intervenir uniquement pour aider dans la conception d’un contrat de bail ou de la réhabilitation du bien. Néanmoins il est sans doute mieux de confier la gestion locative complète à un administrateur de biens.

Les honoraires d’un administrateur de biens

La gérance en effet n’est pas gratuite. La rémunération de l’administrateur de biens varie en fonction du nombre de biens en location et suivant la gestion locative. Il est payé à un prix qui n’est pas fixe et est entre 6 % et 10 % des loyers perçus. En d’autres termes, les honoraires sont déductibles des revenus fonciers, et ceci lorsqu’ils sont hors du régime micro foncier.