Pour devenir un nouveau propriétaire heureux, il faut prendre son temps avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Acheter un logement est autant important que complexe, surtout pour les non-initiés. Il est important d’être bien informé avant d’aller plus loin. Voici les 5 premiers points à vérifier avant d’acheter un bien immobilier.

Le marché immobilier

Etudier le marché immobilier avant d’acheter un bien est un réflexe naturel que doivent avoir tous les aspirants propriétaires. Cette étape est très importante pour ne pas se laisser influencer et acheter de manière objective. Outre l’analyse de l’offre locative et de la demande, il faut aussi étudier le prix immobilier du secteur.

Connaître le prix immobilier dans un quartier, une ville ou une région vous permet de déterminer si le prix du bien que vous convoitez est juste.

Pour obtenir les statistiques d’un marché immobilier quelconque, vous pouvez vous servir d’Internet. Certains sites spécialisés dans l’immobilier disposent d’une véritable base de données des prix. Les notaires et les agents immobiliers sont également de véritables mines d’informations sur les caractéristiques d’un marché immobilier. Ce sont des observateurs du marché. Ils connaissent très bien ce dernier. Toutes les transactions immobilières passent par leur analyse.

A partir de cette étude du marché, vous pourriez en déduire si le logement que vous voulez acheter est évalué à sa juste valeur ou surévalué.

Les caractéristiques d’un bien immobilier

Acheter un appartement ou une maison au premier coup d’œil relève de la pure folie. Même si 90% d’une vente se joue à la première visite, il y a toute une liste de vérifications techniques à faire avant de conclure un achat immobilier.

Ne vous contentez pas du dossier des diagnostics techniques (DDT) remis obligatoirement par le vendeur. Même si ces documents vous fournissent les détails des caractéristiques techniques du logement, ce n’est pas suffisant. Vous devez également bien ouvrir l’œil sur les points suivants :

Les réseaux

• L’électricité: vérifiez la présence de la prise terre et d’une protection (30mA).
• Les installations d’assainissement et d’eau: vérifiez le système d’eau chaude, les robinets et le fonctionnement de l’eau froide. Vérifiez également les sorties d’évacuation, l’emplacement de la fosse septique et des regards. Demandez quand la dernière vidange a été réalisée. Demandez à voir la facture correspondante s’il le faut.

La toiture

Visitez les combles si possible et vérifiez si la charpente bois est encore saine, c’est-à-dire non mangée par les termites (en toquant, elle ne doit pas être légère) et non humide.

Vérifiez l’état de la toiture. Est-elle suffisamment étanche ? Est-ce qu’il y a des traces de coulures qui pourraient traduire des fuites dans le passé ? La pente est-elle suffisante ? C’est toujours mieux d’avoir plus de pente que pas assez.

Le gros œuvre

Vérifiez s’il n’existe pas de fissures dans les murs qui trahiraient des problèmes au niveau des fondations. Notez toutefois que toutes les fissures ne signifient pas des fondations en désordre.

L’isolation

C’est un point essentiel à vérifier avant l’achat d’un bien immobilier. Et pourtant, c’est aussi un point difficile à évaluer, surtout l’isolation thermique. Pour connaître les performances énergétiques d’un bâti, vous pouvez tout simplement essayer de demander au propriétaire de vous montrer ses factures énergétiques pendant l’hiver. S’il n’a rien à cacher, pourquoi refuserait-il de le faire ?

Pour évaluer l’état de l’isolation phonique, fermez toutes les fenêtres et mesurez la diffusion des bruits extérieurs. Faites sauter quelqu’un à l’étage et vérifiez si les bruits de choc sont bien absorbés ou pas.

Le second œuvre

Vérifiez l’état du revêtement extérieur et guettez tous les signes qui pourraient trahir des problèmes d’humidité.

Vérifiez le fonctionnement du chauffage et de la climatisation, les menuiseries extérieures et la ventilation.

Si vous envisagez d’acheter un appartement, la vérification de la solidité du bâti est impossible. A la place, examinez les parties communes (hall d’entrée, jardin…). Procurez-vous également le règlement de copropriété pour savoir s’il n’y aurait pas trop de contraintes à respecter.

Acheter un bien immobilier : l’environnement du logement

On n’achète pas seulement un logement. On achète aussi son environnement. Aussi, est-il important de vérifier l’environnement dans lequel est implanté le bien avant de conclure la vente. S’agit-il d’un quartier calme, vert et éloigné des routes bruyantes ? Ou bien tout le contraire ?

Vérifiez également si vous avez toutes les commodités (crèches, écoles, commerces…) à proximité et si le quartier est bien desservi par les transports en commun.

Un dernier point et non des moindres : le voisinage. Quoi de plus désagréable qu’un voisin trop bruyant ou acerbe.

Le cout d’un bien immobilier

Lorsqu’on achète un bien immobilier, il n’y a pas que le prix qu’il faut analyser. D’autres frais peuvent également s’y ajouter comme la commission de l’agent immobilier ou les frais du notaire.

Il n’y a pas de règles qui fixent les frais d’agence immobilière. Chaque agence est libre de proposer son prix. Mais en général, le taux appliqué varie de 5% à 10% du prix de vente.

Contrairement à la commission de l’agent immobilier, les frais de notaire sont règlementés. La rémunération du notaire représente 1% du prix de vente. A ceci s’ajoutent les droits de mutation qui représentent 5,80% du prix de vente s’il s’agit d’un logement ancien. Si vous achetez un logement neuf, la vente n’est pas soumise aux droits d’enregistrement, mais à la TVA. Les frais du notaire en cas d’achat immobilier neuf s’élèvent donc à 2% à 3%.

Les charges et taxes immobilières

Quand on devient propriétaire d’un bien immobilier, on devient aussi redevable des impôts, à savoir de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Le montant de celles-ci est calculé en fonction de l’état du bien.

Vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôts si vous faites des travaux d’amélioration dans votre logement. Aussi, assurez-vous que l’ancien propriétaire ait bien déclaré les travaux qu’il a réalisés au fisc.

Si vous achetez un appartement, vous devez également vous acquitter des charges de copropriété. Vous pourrez estimer approximativement le montant de celles-ci grâce aux derniers relevés de charges. A noter que les travaux votés avant la conclusion de la vente, c’est-à-dire avant la signature du compromis de vente, sont encore à la charge de l’ancien propriétaire.