Acheter un appartement en vue de le louer est un excellent moyen de se constituer un patrimoine durable et augmenter ses revenus. Mais il faut le dire, l’immobilier locatif n’est pas un investissement rentable à tous les coups. Comme dans n’importe quel investissement, on peut très bien faire des erreurs. Voici 7 erreurs à éviter lors de l’achat d’un appartement à louer.

Ne pas faire suffisamment de recherches avant d’acheter un appartement pour le louer

Quand vous souhaitez acheter une voiture ou un appareil électroménager, votre premier réflexe est généralement de comparer les offres. Vous vous rendez dans plusieurs magasins ou sur plusieurs sites marchands pour comparer les modèles et les prix.

Vous cherchez ensuite à vous rassurer que le bien que vous êtes sur le point d’acheter vaut réellement l’argent dépensé. Et bien, l’achat d’un bien immobilier ne devrait pas non plus déroger à cette règle. Au contraire, le travail de recherche qui précède l’achat appartement destiné à la location devrait être plus rigoureux.

C’est généralement à cause de la négligence de cette étape de recherche que de nombreux investisseurs immobiliers échouent. Ils ne prennent pas le temps de bien s’informer sur le bien qu’ils achètent, sur la législation en vigueur ou encore sur les conditions du marché immobilier. Par conséquent, ils se retrouvent avec un appartement de mauvaise qualité.

Cette phase de recherche comprend deux aspects bien distincts.

• Il y a d’abord la connaissance des règles générales de l’investissement immobilier, c’est-à-dire le calcul de la rentabilité, les différents frais, la procédure d’achat, la fiscalité, etc.

Certains investisseurs pensent que suivre une formation ou acheter des livres sur l’investissement immobilier est une perte de temps et un gaspillage d’argent. D’autres estiment qu’il faut d’abord acheter un bien, puis apprendre sur le tas au fur et à mesure. Ce sont deux comportements à éviter lors de l’achat d’un appartement en vue de le louer. En effet, plus votre connaissance de l’investissement locatif est grande, moins élevés seront les risques.

Même si on dit qu’investir dans un bien immobilier est un placement sûr et durable, il faut d’abord en connaître les règles du jeu. Vous ne pourriez pas distinguer une bonne affaire de ce qui ne l’est pas sans une connaissance approfondie du monde de l’investissement immobilier.

• Il y a ensuite la connaissance du marché immobilier local et de l’appartement à acheter. Aujourd’hui, grâce à Internet, vous avez la possibilité d’avoir accès à de multiples annonces immobilières sans bouger de chez vous. Certains sites vous donnent même la possibilité de faire des recherches par critères (localisation, type de biens, prix, etc.). Ne vous contentez pas des offres sur Internet. Pour trouver la perle rare, vous devez aller sur le terrain.

Faites des recherches même lorsque vous vous promenez en voiture ou à pied. Le premier conseil à donner quand vous entreprenez d’acheter pour louer est donc de visiter le plus d’appartements possibles avant de prendre une décision. Plus vous aurez des choix, plus vous serez en mesure d’isoler la bonne affaire.

Epluchez aussi les statistiques concernant le marché immobilier du quartier. Comment est l’offre de logements ? Est-elle abondante ou rare ? Quel est le profil des résidents ? Est-ce qu’il s’agit plutôt de célibataires, de jeunes couples ou de familles aisées ? Les statistiques de l’Insee sont une excellente source d’informations sur ce sujet. Mais, vous pourriez aussi vous informer auprès des agents immobiliers ou auprès de la mairie.

Un coup d’œil au plan d’occupation des sols vous permet, par exemple, de savoir si un programme immobilier neuf verra bientôt le jour.

Acheter un bien mal placé

Vous avez déjà sûrement entendu parler du fameux dicton qu’en matière d’immobilier, il y a trois règles importantes à respecter : la localisation, la localisation et la localisation. Ceci pour dire que l’emplacement du bien à acheter est un élément crucial à ne pas négliger dans un achat immobilier. Si la zone que vous choisissez n’est pas assez attractive, vous aurez des difficultés à trouver des locataires, mais surtout des locataires solvables.

Comme votre premier objectif en tant qu’investisseur est d’éviter les défauts de paiement, vous aurez donc tout intérêt à acheter un logement bien situé.

Ainsi, cherchez dans un endroit où la demande locative est forte comme dans une zone qui se développe économiquement. Là où il y a de l’emploi, il y aura des travailleurs, et donc des locataires potentiels. Evitez les zones en déclin économique, car les habitants ont tendance à les quitter pour chercher du travail ailleurs. Les grandes villes sont souvent considérées comme des zones économiquement attractives. Privilégiez-les. Mais, il existe aussi des villes secondaires dynamiques où il fait bon investir.

Optez aussi pour un appartement situé près des écoles, des commerces et des moyens de transport. Ce sont des critères fréquemment recherchés par les locataires.

Acheter trop cher

C’est l’une des erreurs que font fréquemment les investisseurs débutants. En se précipitant à l’achat, ils négligent certains aspects de leur investissement, dont le prix d’acquisition du bien. Or, pour faire un investissement immobilier rentable, l’erreur qu’il faut éviter est de perdre de l’argent. Certes, la rentabilité d’un appartement à louer dépend en premier lieu du montant du loyer. Mais, pas seulement. Elle dépend aussi du prix que vous avez payé pour l’acheter.

La recherche de la perle rare peut être un processus long et fastidieux. De peur de laisser filer une bonne affaire, vous pourriez avoir tendance à la surenchérir. C’est une erreur à éviter, car plus vous payez cher l’achat d’un appartement, moins sera votre rentabilité locative. La raison est que vous pourriez dépasser vos limites financières en achetant un bien trop cher. Vous serez donc obligé d’emprunter plus. Ce qui fait que vos mensualités seront plus élevées. Il peut se passer des années avant que vous ne récupéreriez votre investissement.

Pour éviter de payer trop cher un investissement locatif, il faut revenir sur le point évoqué dans l’erreur n°1 : l’importance de faire des recherches approfondies. N’achetez pas un appartement que si vous êtes vraiment sûr que c’est une bonne affaire.

Soyez bien sûr que le bien se trouve dans une zone attractive et qu’il répond à une forte demande locative. Comparez aussi plusieurs biens immobiliers avant de vous décider. Ne vous contentez pas d’une seule visite. Cela vous permet de trouver la perle rare.

Renseignez-vous en outre sur les prix des biens à vendre et des biens vendus dans le secteur ces derniers mois. Vous pourriez obtenir ce genre d’informations auprès des agents immobiliers et en consultant les annonces de ventes immobilières. Assurez-vous cependant de comparer des biens semblables. Prenez en considération des critères tels que l’état du bien, la présence d’un jardin, d’un garage, la surface habitable, le nombre de pièces, etc.

Une fois que vous aurez trouvé une offre intéressante, n’hésitez pas à faire une offre basse. Ne payez jamais le prix affiché par le vendeur. Les vendeurs incluent toujours dans leur prix une marge de manœuvre pour les rabais. Donc, n’ayez pas peur de négocier et de demander un rabais. Vous n’avez rien à perdre.

Négliger les calculs

Quand on décide de se lancer dans l’investissement locatif, fini les émotions. Seuls les chiffres importent !

Si vous voulez acheter une maison ou un appartement pour y habiter, vous basez votre recherche sur la base de critères subjectifs, c’est-à-dire que vous achetez sur un « coup de cœur ». C’est normal, puisque vous allez y vivre.

Ce n’est pas le cas lorsque vous achetez un appartement pour le louer. Ce qui importe, c’est avoir un bon retour sur investissement. Un bon investissement signifie de bons chiffres de rentabilité. Ce sont ces chiffres qu’il faut bien calculer au préalable avant de se lancer.

Plusieurs chiffres sont à prendre en compte pour calculer la rentabilité, dont le prix d’achat, les frais liés à l’achat tels que les frais d’agence ou les frais de notaire, les mensualités, le loyer, le montant des éventuels travaux à faire, les taxes, etc.

Lorsque vous disposerez de toutes ces données, vous pourriez alors déduire si l’investissement en vaut la peine ou non. Sachez qu’en matière d’investissement immobilier, il vaut mieux ne pas se lancer du tout que de faire une mauvaise affaire.

Attention, les agents immobiliers et les petites annonces peuvent vous prédire des rendements élevés sans vous donner plus de précisions. Ne vous y fiez pas. Vous ne savez pas s’il s’agit de rendement brut ou net. Faites votre propre calcul. C’est le seul moyen de savoir si le jeu en vaut réellement la chandelle ou non.

La question du financement ne doit pas non plus être négligée. Un mauvais financement peut nuire à votre investissement. Par là, on entend un taux d’intérêt trop élevé ou variable (cela peut réserver des mauvaises surprises), des mensualités trop élevées, etc.

Sous-estimer les travaux de rénovation

Sauf si vous décidez d’investir dans l’immobilier neuf, vous devez bien estimer le coût des éventuels travaux à faire lors de l’achat d’un appartement à louer. En effet, ce coût influencera énormément votre rentabilité.

L’achat d’un bien à rénover peut être un bon investissement, à condition que le coût des travaux ne soit pas exorbitant. Or, les travaux de rénovation sont parfois difficiles à estimer. Il y a des travaux qui sont invisibles à l’œil nu et qui peuvent coûter vraiment cher. Il y a même des travaux évidents qui peuvent être difficiles à évaluer par un novice.

Le mieux est donc de faire appel à un professionnel pour évaluer le montant des travaux de rénovation. C’est le seul moyen d’éviter une sous-évaluation.

Avant d’acheter un appartement, faites-le visiter par un expert. Même si un logement vous semble en bon état, il peut avoir des vices cachés. L’expert vous aide à les révéler. Une fois que tous les travaux nécessaires seront recensés, faites appel à un entrepreneur pour faire un devis précis. Vous pouvez aussi solliciter l’aide d’un courtier en travaux qui connaît sûrement les prix des travaux à faire.

Vous pourriez utiliser cette estimation à la fois pour négocier le prix du bien et calculer le montant du crédit à souscrire.

Outre les travaux à faire dans l’appartement proprement dit, prévoyez aussi ceux dans les parties communes. Informez-vous sur les travaux qui sont prévus en épluchant les dernières assemblées générales des copropriétaires.

Manquer de liquidités

Même s’il est possible de se lancer dans l’investissement locatif avec presque rien, c’est-à-dire qu’on emprunte la totalité de la somme nécessaire à l’achat logement, ne pas avoir assez de liquidités pour faire face à certaines dépenses imprévues peut vous pousser dans une situation difficile.

Parmi les dépenses imprévues, on cite la sous-estimation des travaux de rénovation et la non prise en compte des charges de copropriété. Si vous n’avez pas une réserve de liquidités suffisante pour faire face à ces dépenses, vous pourriez connaître des moments de stress et prendre des mauvaises décisions comme choisir des mauvais locataires, ne pas faire des travaux de rénovation ou tout simplement vendre le bien hâtivement.

Acheter un appartement pour le louer

Ce qu’on oublie souvent, c’est que l’investissement immobilier est une affaire de durée. N’espérez pas devenir riche du jour au lendemain avec ce type d’investissement. D’une manière générale, vous ne pourriez rentabiliser votre investissement qu’après plusieurs années.

Il va de soi que durant les premières années de l’investissement, une bonne partie des loyers que vous percevez servira à payer essentiellement les mensualités du prêt bancaire. Ce n’est qu’au fur et à mesure du remboursement que vous commenceriez à gagner réellement de l’argent. Patience et persévérance sont donc de mise si vous voulez faire durer votre investissement locatif.

Investir dans l’immobilier est un placement intéressant financièrement. Comme le dit Marshall Field, c’est le moyen le plus sûr et le plus rapide de devenir riche. Toutefois, c’est aussi un investissement risqué. Si vous ne savez pas vous y prendre correctement et éviter les erreurs, acheter un appartement pour le louer peut aussi devenir un cauchemar financier.