L’investissement immobilier se présente sous plusieurs formes. En dehors de la location classique, les investisseurs peuvent aussi choisir de louer un bien immobilier pour seulement quelques périodes de l’année. Il s’agit de la location immobilière saisonnière. Pour bien acheter un appart destiné à un investissement locatif saisonnier, voici quelques conseils à connaître.

Bien définir votre objectif

Louer un appartement en saisonnier peut se révéler particulièrement rentable, jusqu’à deux fois plus qu’une location classique si vous choisissez un bon emplacement. Mais pour que votre investissement locatif soit vraiment rentable, il est important que vous preniez le temps de bien réfléchir à votre projet, à l’objectif que vous voulez atteindre.

Demandez-vous en premier lieu pourquoi vous voulez investir dans l’immobilier locatif saisonnier. Est-ce que c’est pour posséder une résidence secondaire ou pour investir tout simplement pour l’argent ? Dans le premier cas, votre objectif en achetant un appart est certes de le faire louer en courte durée, mais surtout de l’occuper vous-même de temps en temps. Dans ce cas, choisissez un emplacement qui vous rend le plus heureux : au bord de la mer, à la montagne, etc.

Si au contraire vous cherchez à rentabiliser votre investissement, alors celui-ci doit vraiment être raisonné et pesé. Non seulement, votre investissement doit s’autofinancer, mais il doit aussi dégager un cash flow vraiment intéressant. Cherchez un appartement dont la rentabilité brute est au moins égale à 10%.

Choisir un bon emplacement

La règle d’or pour réussir un investissement locatif tient à trois mots : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. On connaît tous très bien cette maxime. Elle s’applique aussi bien à la location classique qu’à la location saisonnière. Les investisseurs immobiliers doivent respecter cette règle.

La raison en est qu’un bon emplacement garantit la valorisation de votre appartement sur le long terme. En plus de vous permettre de trouver facilement un locataire, cela vous préserve également d’un éventuel retournement du marché immobilier. Si un jour vous devez le revendre, vous êtes assuré que sa valeur ne sera pas amoindrie et que la transaction ne traînera pas.

Tout d’abord, sachez que la meilleure des adresses est celle que vous connaissez très bien. Comme cela, vous savez si le quartier jouit d’une bonne image, s’il y a des locataires qui s’y intéresseraient, etc.

Cela peut être un logement situé près de chez vous. Certains investisseurs choisissent d’acheter dans leur propre quartier. Cette option est riche d’avantages. Votre investissement immobilier se trouve près de votre domicile. Vous pourriez communiquer facilement avec vos locataires. Ces derniers seront aussi plus vigilants en ce qui concerne l’entretien du bien et le paiement des loyers, etc.

Un bon emplacement est aussi celui qui séduit le locataire. Assurez-vous que ce dernier ait accès à toutes commodités et à tout ce dont il a besoin : les commerces, les transports en commun, les plages, etc. Assurez-vous également que le quartier lui offre un cadre agréable : espaces verts, équipements collectifs, etc.

Pour investir dans un bien à mettre en location saisonnière, trois possibilités d’emplacement s’offrent à vous :

• En bord de mer: achetez un appartement qui se trouve à quelques mètres ou à quelques kilomètres de la plage, dans une ville touristique du littoral ou dans une station balnéaire. L’avantage de ce choix est que vous pourriez profiter vous-même de votre logement lorsque celui-ci n’est pas occupé.
• En montagne : optez pour un studio ou un deux pièces qui se trouve en moyenne montagne ou dans une station de ski. Si vous choisissez d’investir en moyenne montagne, votre appartement sera surtout recherché par les familles, couples ou groupes d’amis adeptes des promenades estivales. Dans une station de ski, le taux d’occupation est élevé pendant la saison des skis en hiver.
• Dans une grande ville : vous accueillerez surtout des touristes urbains qui viennent apprécier les sites culturels et profiter des activités de loisirs offertes par la ville. L’avantage de ce type d’emplacement est qu’il n’y a pas de saison haute ou basse. Vous pourriez le louer à tout moment de l’année. Un appartement proche centre ville et des principaux sites à découvrir serait vraiment parfait.

Vérifier la demande locative

Acheter un appartement est une chose. Le louer dans les meilleures conditions en est une autre. Avant de signer l’acte authentique chez le notaire, chaque investisseur doit bien se renseigner si la demande locative existe pour qu’il puisse louer, mais surtout pour trouver un flot régulier de locataires. N’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte que le prix est intéressant. Vous risquez de regretter amèrement votre décision plus tard lorsqu’il n’y aura pas assez de demandes émanant des locataires potentiels.

Certaines zones constituent un véritable vivier de locataires telles qu’un pôle universitaire, un bassin d’emplois dynamiques, une station balnéaire, etc. Donc, il est toujours conseillé d’investir dans une valeur sûre.

Il y a ensuite certains détails qui doivent attirer votre attention lorsque vous choisissez un appartement à acheter en vue de le louer en courte durée. Il y a par exemple la réputation du quartier où se trouve le bien. Certains quartiers ont la réputation de faire venir des gens et d’autres qui les font fuir. Sachez qu’un secteur qui souffre d’une mauvaise réputation attirera moins de locataires solvables et risque de se déprécier avec le temps. En revanche, un quartier en vogue, dynamique, bourgeois ou balnéaire qui est en plein boom suscitera l’engouement.

Ne vous arrêtez pas à l’analyse du présent. Faites des projections. Est-ce que c’est un secteur où la demande peut encore être forte dans les 5, 10, voire 15 ans à venir ?

Les villes situées près des frontières ont aussi un fort potentiel attractif en matière de location courte durée. Elles ont la réputation d’attirer des locataires européens comme les fonctionnaires internationaux qui travaillent à Genève.

Raisonner en termes de cible

C’est un critère important si vous voulez rentabiliser dans les meilleures conditions votre appartement en location saisonnière. La location en courte durée intéresse notamment les touristes, les vacanciers et les travailleurs en mission.

En fonction de la demande locale, sélectionnez donc le type d’appartements et la localisation qui conviendraient le mieux. Par exemple, dans une zone fortement touristique ou une station balnéaire où la demande de locations saisonnières grandes surfaces est importante, optez plutôt pour un grand studio, F2, F3 ou F4 qui intéresse notamment les familles. Un joli studio, quant à lui, irait parfaitement à un salarié en mission dans un bassin d’emplois dynamique.

N’oubliez pas non plus qu’investir dans la location saisonnière ne se limite pas aux frontières françaises. Vous pouvez tout à fait investir en Espagne, dans ce pays fortement touristique. L’achat appartement Espagne est une excellente stratégie pour rentabiliser votre investissement locatif.

Choisir un logement en excellent état

Même si vous achetez un appart pour le louer, il est important que le logement lui-même vous plaise et vous satisfasse sur tous les points. Avant de devenir propriétaire d’un appartement, assurez-vous donc que tous les critères d’un logement en bon état soient réunis. Les diagnostics techniques sont un outil à votre disposition pour tout vérifier.

Commencez par vérifier l’isolation du logement. Les fenêtres et les portes-fenêtres sont-elles équipées d’un double vitrage ? Les murs sont-ils bien isolés ? A l’issue du DPE, quel score l’appartement a-t-il obtenu ?

Checkez aussi les différentes installations, à commencer par l’installation électrique. C’est un élément crucial pour la sécurité de vos futurs locataires. L’installation électrique du logement est-elle conforme à la norme NF C 15-100 ? Comment sont les branchements à première vue ? Existe-t-il des fils dénudés ou des prises mal fixées ? L’éclairage est-il suffisant ?

Comment est l’état du chauffage en général ? Est-ce qu’il s’agit d’un chauffage collectif, individuel ou par le sol ? Comment est la chaudière ? Quelle est la facture de chauffage ?

La luminosité est aussi un élément important à vérifier lors de l’achat d’un appartement à louer. Rien n’est plus déprimant que vivre dans un logement sombre et lugubre. Ce n’est pas seulement valable pour vous, mais aussi pour vos futurs locataires. Vérifiez aussi bien la luminosité artificielle que la lumière naturelle. Bien souvent, les appartements du rez-de-chaussée sont moins lumineux que ceux qui se trouvent aux étages supérieurs.

Enfin, vérifiez l’état des équipements. Dans les pièces d’eau, vérifiez l’état des éviers, de la robinetterie, des lavabos, etc. Comment sont les revêtements qui recouvrent les murs et les sols ? Dans la cuisine, comment est le plan de travail ? Ses dimensions sont-elles correctes ?

Vérifier l’environnement

Il ne s’agit pas seulement ici du fait que le quartier où se trouve l’appartement doit être agréable à vivre : commerces, écoles, transports en commun, espaces verts et parking à proximité. Il est aussi important de décrypter l’immeuble de l’appartement.

Il n’y a pas que le contenu qui est important. Le contenant l’est aussi tout autant. L’adage « l’habit ne fait pas le moine » est peut-être vrai dans certaines situations, mais ici il ne s’applique pas.

Acheter un bel appartement dans un immeuble dont l’état laisse à désirer est un pari risqué. Donc, vérifiez l’état de l’immeuble. Comment est la façade ? Un crépi abîmé, la présence de fissures ou de traces de salpêtre sur la façade, une toiture endommagée sont autant de signes que l’immeuble ait besoin d’une rénovation. Vous pourriez en supporter les frais.

Jetez un œil au carnet d’entretien de la copropriété. Vérifiez si des travaux sont à prévoir dans le futur. Vérifiez aussi les diagnostics techniques des parties communes. C’est un moyen d’avoir un aperçu sur l’état général de l’immeuble et d’évaluer les frais liés aux travaux à faire dans le futur.

Connaître la réglementation en vigueur

En France, la règlementation qui régit la location saisonnière se situe à trois niveaux. Il y a d’abord la règlementation au niveau national de la location courte durée et du meublé de tourisme. C’est la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi Alur, qui encadre les activités de location saisonnière. D’après ces dispositifs, une location saisonnière est une location de courte durée, qui ne doit pas dépasser les 4 mois cumulés.

Puis, il y a la règlementation au niveau des agglomérations. Certaines grandes villes peuvent mettre en place des règlementations spécifiques. Dans certaines agglomérations, l’obtention d’une autorisation visant à modifier l’usage de l’appartement est nécessaire. Il faut donc vous renseigner avant d’investir dans une ville donnée.

Enfin, il y a la règlementation au niveau local et très local, c’est-à-dire au niveau de la ville et de la copropriété. Outre la déclaration en mairie et le paiement de la taxe de séjour qui sont obligatoires, les immeubles fixent aussi leur propre règlement. Parfois, ce dernier peut vous empêcher tout simplement de mettre en location saisonnière un appartement. Voilà pourquoi il faut absolument lire le règlement de copropriété avant de signer le compromis de vente.

Trouver le juste prix

A moins que vous n’achetiez un appartement afin d’y habiter pendant une période de l’année, le but de toute location, qu’elle soit saisonnière ou classique, est de faire du profit. Il n’est pas question de vous ruiner pour une location « moyenne » avec un prix d’achat trop élevé. Cherchez toujours à optimiser votre rentabilité en dénichant la meilleure affaire du siècle.

Même si vous avez flashé sur un logement qui répond à toutes vos exigences, vérifiez toujours que le prix affiché par le vendeur soit raisonnable et qu’il vous permette de dégager un cash flow positif. Pour cela, comparez les prix dans le même secteur. Vérifiez aussi les loyers appliqués dans la localité. Même si vous avez trouvé une bonne affaire en achetant un appart au meilleur prix, cela ne sert à rien si les loyers que vous récolterez plus tard seront moindres.

Acheter un appart pour faire de la location saisonnière est un moyen de rentabiliser un investissement dans la pierre. Cette forme de location offre de nombreux avantages pour ne citer qu’une rentabilité doublée par rapport à la location classique. Dans cet article, vous avez pu découvrir quelques conseils pour bien choisir votre appartement à louer en courte durée.