Investir dans l’immobilier amène toujours des avantages et des inconvénients. Investir dans l’immobilier nécessite des connaissances. Investir dans l’immobilier ne doit pas se faire si l’on a des préjugés. Car, avant tout, l’investisseur immobilier visa la rentabilité ! Il est possible d’investir aux quatre coins de l’Hexagone et les bonnes affaires sont partout. Mais dans tout investissement, il y a des avantages et des inconvénients. A fortiori si l’achat est destiné à amener des revenus au travers d’un bien locatif. Alors, acheter à côté de chez soi : quels avantages et quels inconvénients ?

Investir dans un bien locatif près de chez soi

C’est généralement le conseil que l’on donne lors d’un premier investissement immobilier, surtout lorsque le futur propriétaire souhaite assurer sa gestion locative seul. Investir à proximité de chez soi, c’est, en effet, plus simple et plus rassurant, à condition bien sûr que le marché immobilier local soit intéressant. Il faut des prix abordables et un marché locatif actif !

Acheter près de chez soi si le marché locatif est porteur

La première condition de réussite d’un bon investissement est que la location s’effectue sans difficulté à un prix correct. Préambule donc à la possibilité d’investir près de chez soi : la présence d’une demande locative réelle de la part de locataires solvables. Cet état de fait découle souvent de la présence de commerces, d’entreprises ou de facultés et/ou de transports en commun performants. Si les alentours de chez soi répondent à ces critères, alors, oui, opter pour un logement locatif dans son quartier présente des avantages.

Investir dans un quartier qu’on connaît bien

Investir dans la ville où l’on habite, où l’on travaille, où l’on a ses habitudes, présente un vrai avantage : le fait de disposer de beaucoup d’informations pour investir ! Ce sont ces connaissances naturelles, empiriques, qui sont importantes pour l’investisseur. Car pour bien investir son argent dans l’immobilier, il faut connaître les prix du marché, l’ampleur de la demande locative (le marché est-il en hausse ou en baisse ?), la population qui est prête à habiter dans le quartier où l’on investit, ou si le quartier est recherché par les locataires.

Et même si l’investisseur ne connaît pas toutes ces données, il lui sera toujours plus facile de les obtenir dans sa ville qu’ailleurs. Par exemple, les projets de développements ou d’urbanisation d’un quartier qui pourraient influencer le marché dans le futur…

Toutefois, il faut faire attention à bien interpréter les informations dont on dispose. Il ne faut, en effet, pas se laisser influencer par ses préjugés, l’amour que l’on peut porter à sa ville ou la nostalgie de l’enfance ; il faut tout simplement rester le plus objectif possible, se limiter à des critères d’investissement précis sans subjectivité, et garder en tête que l’investissement doit amener, à terme, des revenus réguliers et conséquents. De telle manière, la ville où l’on habite n’est pas forcément l’endroit idéal pour réaliser un investissement locatif.

Effectuer les recherches soi-même près du domicile

Investir près de chez soi, c’est en effet la possibilité de faire ses recherches soi-même. Car, non seulement, on connaît les lieux, mais on peut également réaliser un grand nombre de visites sans pénaliser son emploi du temps habituel. Le temps, c’est de l’argent, mais c’est également une manière de ne pas en perdre non plus.

De plus, il y a l’effet boule de neige qui jouera. Puisque visiter près de chez soi demande moins d’efforts, l’investisseur sera tenté de faire plus de visites, d’où une meilleure connaissance du marché. Il se donnera un peu plus de temps pour réfléchir et, surtout, il pourra très facilement décliner une offre moins intéressante sachant qu’une nouvelle opportunité se présentera rapidement.

Assurer seul la gestion du bien près de chez soi

Une fois l’achat à côté de chez soi effectué, il est plus facile de gérer le bien en habitant tout près et d’assurer le cycle locatif : rechercher de nouveaux locataires, effectuer les visites, assurer les états des lieux d’entrée et de sortie, et, bien sûr, les dépannages ! Car passer par une agence coûte de l’argent et retarde le point de rentabilité. En général, il faut compter un montant équivalent à trois mois de loyer.

Ne pas devoir passer par un intermédiaire (un gestionnaire de biens, une agence immobilière) permet ainsi d’optimiser significativement la rentabilité de l’investissement en évitant des frais « inutiles ». Mais, s’il n’existe pas de surcoût en effectuant soi-même toutes les démarches, il ne faut pas perdre de vue qu’il y a un réel investissement en temps passé à effectuer ces démarches.

Se sentir en sécurité en achetant près de chez soi

Investir comporte toujours un risque. Alors, un investissement de taille dans un bien locatif à proximité de chez soi représente un sentiment de sécurité et de plus grand contrôle. On l’a sous les yeux tous les jours ! C’est le moyen idéal de détecter les problèmes qui apparaissent (dégradations, problèmes de voisinage…). Participer soi-même aux réunions du syndic est un plus pour le suivi de son investissement.

Instaurer une bonne relation avec son locataire

Il faut être honnête : des relations directes avec le locataire sont considérées comme avantageuses par les uns et risquées par les autres… Les bénéfices cités par les premiers, c’est qu’un locataire connaissant personnellement son propriétaire a tendance à mieux respecter ses engagements et le bien, à commencer par le paiement du loyer. Il se montre souvent plus responsable vis-à-vis de l’entretien du bien et prend de bon cœur en charge les petites réparations qui sont à sa portée (nous ne parlons pas du changement d’une chaudière évidemment). C’est une attitude qu’il n’aurait pas, ou moins, vis-à-vis d’une agence immobilière, qui est vue comme une société à part entière, plus impersonnelle. Il est donc possible de retirer un gain financier de cette relation personnelle.

Evidemment, ce qui se révèle un atout, peut devenir un désagrément et se retourner contre le propriétaire qui serait trop « sentimental« . Il faut donc trouver le juste-milieu en n’étant pas trop tolérant en cas de dépassement des délais de loyers.

Investir un peu plus loin de chez soi.

Evidemment, investir dans un bien situé dans une autre ville, une autre région voire un autre pays peut représenter de nombreux risques éludés par l’investissement de proximité. On connaît forcément moins bien le quartier où l’on place son argent et on a moins de connaissances de terrain. Acheter loin, c’est aussi être limité dans ses recherches, dans le temps et l’argent qu’on peut y mettre et de succomber plus facilement à un achat moins « rentable ». Et pour finir, ne pas avoir le bien à portée de main, c’est aussi devoir déléguer à un tiers la gestion et l’entretien ! Cependant, investir plus loin comporte aussi des avantages qu’on ne retrouve pas dans un investissement de proximité. Sans compter que la technologie aidant, les distances sont devenues subjectives.

Acheter loin de chez soi si le marché local n’est pas porteur

Comme indiqué dans la première partie de l’article, il faut acheter dans un secteur où le marché locatif est dynamique, grâce à la présence d’une économie locale porteuse. Si tel n’est pas le cas, mieux vaut s’abstenir et élargir son champ de recherche.

Un marché dynamique ne l’est pas forcément s’il ne l’est que par la présence d’une seule entreprise (prenons par exemple le cas des villes « fantômes » suite à la disparition d’ArcelorMittal). Si celle-ci ferme ses portes, tout le marché locatif s’écroule ! L’économie locale doit donc être diversifiée.

Si la ville où l’on réside n’est pas porteuse, il faut se tourner vers d’autres secteurs géographiques. L’occasion de profiter d’opportunités dans des endroits où se développent des projets urbanistiques, impliquant un beau développement de la ville et une croissance de ses valeurs immobilières.

Au moment de la retraite, nombre de Français émigrent du Nord au Sud ou, plus récemment, vers l’Arc Atlantique. Les bords de mer ou d’océan représentent donc des régions auxquelles il convient de s’intéresser pour des investissements sur le long terme, puisque porteurs d’une éventuelle grosse plus-value.

Elargir son champ d’investissement

Trouver un marché immobilier plus porteur que celui où l’on habite dans le but de viser un meilleur rendement locatif, c’est le principal intérêt d’investir loin de chez soi. Les deux cas de figure étant l’achat dans une zone autour de chez soi où les prix de l’immobilier sont trop élevés (exemple : Paris intra-muros), ou dans une zone d’investissement où la demande locative est trop faible (exemple : le Cantal), ce qui implique des loyers trop bas et un risque de vacance locative important.

Il faut être capable de savoir ne pas se contenter de ce que l’on trouve près de chez soi. Tout en étant conscient que cette situation crée un certain nombre de contraintes et de difficultés, exprimées plus haut dans cet article.

Avoir LE gestionnaire

Lorsqu’on achète un bien loin de chez soi, il est forcément difficile de s’en occuper seul. Il faut, à un moment ou un autre, avoir recours à un gestionnaire. Ce sera la personne sur place qui s’occupera du cycle locatif… De faire visiter le bien aux futurs locataires, répondre aux dépannages, faire les états des lieux d’entrée et de sortie.

Pour dénicher la perle rare, Internet est d’une réelle aide et peut vous aider à identifier la bonne agence immobilière qui vous tiendra au fait de ce qui se passe tout en restant démocratique dans ses tarifs. Le mieux, pour avoir de bons tarifs et une bonne réactivité, est de passer par une agence qui propose une e-gestion.

Trouver la bonne affaire

C’est peut-être une évidence, mais c’est la clé de tout succès. Trouver un bien qui apportera une bonne plus-value et un bon rendement n’est pas facile.

Le fait d’investir loin de chez soi implique un surcoût qui se répercutera sur cette fameuse rentabilité, car, pour bien gérer, il faut s’entourer de plus de personnes. Le calcul de la rentabilité devra donc bien intégrer l’ensemble de ces frais supplémentaires, avec un objectif final qui soit que la rentabilité à investir loin de chez soi soit meilleure que celle d’investir à côté de chez soi. Pas facile…

La technologie réduit les distances

Les distances sont effectivement un point noir dans la gestion et la diversification des investissements. Mais, les technologies modernes permettent en partie de s’en affranchir. De nombreuses applications Internet peuvent faciliter l’investissement à distance. Une liste existe.

Google Earth et Street View permettent de se projeter sur place tout en restant confortablement assis dans son canapé. D’autres applications permettent d’obtenir des informations sur les autres régions et commencer sa recherche de biens. C’est une première façon de se faire une idée des lieux avant même de se déplacer.

L’affranchissement des distances permet de voir plus loin, hors des frontières de l’Hexagone… Car il existe bien d’autres villes en Europe qui sont moins chères. Donc, de plus grandes surfaces pour le même prix. Sans compter la possibilité d’avoir un immobilier locatif touristique. Ainsi, des villes comme Sofia, en Bulgarie, proposent des surfaces de 200 mètres carrés et plus pour le même tarif qu’un studio dans Paris, où le prix moyen est de 8.000 € au mètre carré. A Berlin ou Amsterdam, ce n’est que le tiers du prix et à Lisbonne (destination touristique), le prix au mètre carré n’est plus que de 1.000 € en moyenne !

Recourir à un chasseur de biens

Dans la même veine que le paragraphe précédent, une visite virtuelle ne se substitue pas à une visite en personne… Il existe donc des chasseurs d’appartements (cela peut être des agences immobilières) qui feront le travail pour vous contre rémunération. Vous partez donc sur place avec une première sélection, une short-list en main, tout en ayant économisé une partie du coût.

 

En conclusion, l’investissement à proximité de chez soi sera toujours la meilleure solution, car elle garantit un coût de gestion moins élevé, première source de chute de rentabilité. De plus, c’est un investissement « sûr » puisque vous connaissez les dynamiques sociales et économiques. Enfin, c’est l’occasion de diminuer ses frais en ayant de bonnes relations avec vos locataires. Cependant, si le marché de proximité n’est pas porteur, mieux vaudra déplacer l’investissement dans une zone un peu plus éloignée tout en tenant compte des surcoûts engendrés par ce choix.