De nos jours, investir dans l’immobilier fait partie des meilleures sources de revenus passifs. Pour les jeunes financièrement actifs, la meilleure chose à faire pour assurer sa retraite serait donc l’achat d’un immeuble de rapport. Cet achat peut mener vers plusieurs pistes de rentabilité. Cependant, il est aussi possible de perdre dans cette affaire. Alors, est-ce rentable ou non ?

Achat d’un immeuble de rapport : qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Avant l’achat d’un immeuble de rapport, mais aussi pour comprendre les pourquoi de la revente, vous devez connaître ce qu’est un immeuble de rapport.

Alors, un immeuble de rapport est un grand établissement qui dispose de plusieurs logements viables. Il peut s’agir d’un immeuble contenant : des chambres, des appartements, duplex, triplex ou encore des stands de vente. Souvent le rez-de-chaussée est investi en bureaux ou en box commerciaux divers.

L’immeuble de rapport a connu sa première entrée dans le marché immobilier français au XVIIIe siècle. Il a cependant commencé à faire son plus grand effet à partir du XIXe siècle. Aujourd’hui, l’investissement dans ce type de bien immobilier ne cesse de solliciter les intérêts.

Sachez que la qualification d’immeuble de rapport vient du fait que l’établissement peut rapporter grandement à son propriétaire.

L’achat d’un immeuble de rapport ?

L’achat d’un immeuble de rapport est un investissement grandiose. Il peut vous coûter des milliers d’euros, mais peut aussi vous en rapporter autant. Souvent, ce type d’achat est fait par les investisseurs sérieux. On retrouve donc très peu de particuliers dans le domaine. Cependant, il est bien possible pour un particulier de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport au lieu de prendre un logement unique. Outre, pour un particulier ou un investisseur débutant, l’achat peut rapporter gros.

En effet, acheter de suite un bâtiment qui rapporte plusieurs loyers peut être plus intéressant que d’acheter plusieurs logements. Pour devenir un rentier puissant et mieux assurer, il est donc conseillé de prendre un immeuble de rapport.

Quels en sont les avantages ?

L’achat d’un immeuble de rapport dispose de plusieurs avantages. En effet, si beaucoup de jeunes investisseurs commencent dans ce domaine lorsqu’ils veulent faire dans l’immobilier, les raisons de leurs agissements ne sont pas mal fondées ! Voici quelques avantages de l’achat d’un immeuble de rapport :

• Le prix se fait au m² ;
• Les frais de notaire et les frais divers sont amoindris ;
• Les taxes foncières et immobilières sont moins chères que si vous prenez plusieurs logements à louer ;
• La gestion d’un seul bâtiment est plus facile ;
• La majorité des locataires préfèrent la vie en communauté.

Sur combien de temps peut-il être rentable ?

Si vous achetez un immeuble de rapport en partant de vos propres moyens vous avez la possibilité de rentabiliser sur un temps plus court. C’est d’ailleurs pour cela que certains investisseurs aguerris préfèrent faire ce type d’achat ! Plus concrètement, un immeuble de rapport acheté sans prêt peut être rentabilisé entre 7 à 10 ans s’il ne connaît pas de longues périodes de vacances.

Si vous avez eu recours à un prêt avec apport pour l’achat de l’immeuble, il vous faudra près de 15 ans pour rentabiliser votre investissement. Attention, vous n’êtes pas du tout perdant dans ce cas de figure, car votre bâtiment aura gagné en valeur.

Comment optimiser sa rentabilité ?

Le but de l’achat d’un immeuble de rapport est de le rentabiliser dans le but de pouvoir vivre de ses loyers bien plus tard. Ce type d’investissement est effectivement un bon moyen d’actionner une machine à revenus passifs.

Pour optimiser la rentabilité de votre immeuble de rapport, vous devez dès même l’achat vous assurer de la situation géographique du bâtiment. S’il est localisé dans une zone à forte demande de location, vous aurez plus de facilité à le rentabiliser.

Outre, si l’immeuble est situé dans une zone commerciale, vous allez pouvoir très vite le rentabiliser en le louant à plusieurs commerçants.

Dernière chose, ne négligez jamais les réparations avant de louer chaque pièce d’habitation. Ceci vous permettra de proposer des loyers plus intéressants.

Achat d’un immeuble de rapport : les choses à éviter

Lorsque vous faites l’acquisition d’un immeuble de rapport, vous ne devez pas vous laisser aller. Ce type d’investissement peut être difficile à gérer, mais il convient autant que possible de l’assurer en solo. Lorsque vous investissez dans un bien ou une affaire, votre but est de faire le maximum de gains personnels. Votre but doit être également d’apprendre à faire évoluer le bien par vos propres moyens. Il s’agit ici d’une question de satisfaction personnelle que beaucoup d’entre nous recherchent dans les grandes comme les petites entreprises.

Alors, lorsque vous achetez votre immeuble à rapport, évitez la copropriété, évitez de déléguer la gestion de l’immeuble et évitez de prendre plus qu’il n’en faut !

Évitez la copropriété

La copropriété est un concept qui consiste à se départager l’achat d’un immeuble. Dans le cas d’un immeuble de rapport, la division du patrimoine se fera en fonction de l’apport de chacun lors du paiement.

Pourquoi éviter la copropriété ?

Bien que le concept puisse être attrayant au niveau du partage des frais et des charges, il peut être lourd au niveau de la gestion. Il peut également être assez difficile au niveau des obligations communes.

Cependant, si vous avez déjà plusieurs immeubles de rapport, vous pouvez toujours penser à la copropriété. Dans le cas contraire, débuter en solo restera la meilleure chose à faire.

Déléguer la gestion

La gestion d’un immeuble de rapport peut être assez difficile. Pour gérer les entrées et les arrivées de vos clients, vous devez tenir un cahier de charges détaillé. Cependant, aujourd’hui, tout est informatisé et vous pouvez bien faciliter la gestion en optant pour un outil de gestion numérique.

Pourquoi éviter la délégation de gestion ?

Sachez que le plus souvent, les propriétaires délèguent la gestion de leurs immeubles de rapport à des agences immobilières. Pourtant, agir ainsi revient à céder une partie de ses gains à l’agence. Si vous avez souscrit à un prêt lors de l’achat de l’immeuble, ceci pourrait vous coûter cher !

Prendre plus qu’il n’en faut

Lorsque l’on constate qu’un immeuble de rapport marche bien, on peut être tenté de chercher tous les moyens possibles pour en avoir un autre. Les investisseurs immobiliers savent bien qu’il est assez difficile de se contenter d’un seul bâtiment.

Si vous avez eu votre premier immeuble sans prêt, toutefois, il vous est possible d’en prendre un deuxième avec un prêt. Bien entendu, ceci impliquera une grande capacité de gestion.

Le mieux à faire serait de prendre un grand immeuble avec grand nombre de zones habitables au lieu de prendre plusieurs bâtiments.

Lorsque vous aurez rentabilisé le premier immeuble, vous pourrez en prendre un deuxième !

La revente d’un immeuble de rapport

Les revendeurs mettent également ce patrimoine sur le marché lorsqu’il ne rapporte pas, lorsqu’il devient difficile à gérer, lorsqu’il est sujet à un héritage à diviser entre plusieurs personnes ou lorsqu’il aura augmenté en valeur.

Revendre son immeuble de rapport consiste donc à regagner le prix payé lors de son achat, à céder l’immeuble à moindre prix ou à le revendre à un prix assez élevé que le prix d’acquisition. Ces trois possibilités dépendent toujours de la rentabilité de l’immeuble.

Qui peut revendre un immeuble de rapport ?

Tous les propriétaires qui ne désirent plus garder leurs immeubles de rapport peuvent se lancer dans la revente. Quel que soit le motif de la revente, ils sont libres d’agir comme ils le veulent.

En outre, tous les héritiers qui ont pleins droits sur un immeuble de rapport légué disposent des droits de revente. Dans ce dernier cas toutefois, il faut demander la présence d’un notaire.

Si vous avez failli au remboursement de vos prêts d’achat de l’immeuble de rapport, votre banque ou votre organisme financier est libre de vendre aux enchères le bâtiment.

Qui sont les potentiels clients ?

Les immeubles de rapport n’attirent pas de petits clients. Ils ne sont pas toujours catégorisés dans les premiers choix des particuliers. Même pour un petit investisseur, ce type d’immeuble pourrait être trop grand. Pourtant, pour un grand investisseur, il pourrait être sans intérêt.

Par conséquent, les clients potentiels pour un bâtiment de rapport remis en vente sont assez peu nombreux. Ceci indique cependant un fort potentiel de revente si votre immeuble rapporte vraiment beaucoup. Le gain pourrait même vous aider à investir dans un autre immeuble à rapport de plus petite envergure, mais qui vous permettra de faire des revenus passifs.

Dans quel cas la revente peut-elle être avantageuse ?

La revente d’un immeuble de rapport ne peut être intéressante que si vous avez su rentabiliser le bien. Plus concrètement, l’immeuble de rapport aura un prix assez élevé s’il est déjà occupé par plusieurs locataires et si sa valeur a augmenté depuis son année d’acquisition.

Outre, si la revente vous permet d’avoir une épargne raisonnable et un fonds de démarrage conséquent pour une nouvelle affaire, vous pouvez vous lancer. La revente peut également être une source de revenus intéressants si vous possédez déjà plus d’une source de revenus passif.

Comment revendre son immeuble de rapport rapidement ?

Lorsque l’on veut revendre un bien immobilier, il faut toujours convaincre les acheteurs sur le rapport qualité-prix. Dans le cas d’un immeuble de rapport, il faut s’assurer de :

• La bonne présentation de chaque pièce et lieu de vie mis en location ;
• L’assurance d’une rentrée d’argent permanente par tous les locataires;
• Du potentiel de l’immeuble en termes de localisation et de demandes.

Par-dessus tout, vous devez vous assurer de présenter les preuves de rentabilité auprès de vos prospects. Tenez donc un cahier de charges bien détaillé au cours de votre gestion.

Achat d’un immeuble de rapport : les erreurs

Si vous voulez éviter quelques désagréments, notamment des frais en trop ou une perte, vous devez éviter deux choses : les agences immobilières et la non-connaissance de la vraie valeur de son immeuble.

Mis à part cela, vous devez aussi éviter de :

• Négliger les impayés;
• Négliger les charges collaboratives dans l’entretien de l’immeuble ;
• Vous contenter d’une mise en vente par diffusion restreinte;
• Mettre l’immeuble en vente, s’il n’a rapporté que son prix d’achat initial.

Faire revendre par une agence immobilière

Souvent, lorsque l’on ne trouve pas d’acheteurs pour un bien immobilier, on le propose de suite à une agence immobilière. Pourtant, agir ainsi peut vous coûter des frais plus ou moins conséquents. Il faudra donc vous mettre dans la revente individuelle.

Pour y arriver, diffusez votre annonce de vente sur internet et dans les journaux. Pensez toujours en termes de large diffusion. Si toutefois vous ne savez comment vendre l’immeuble, vous pouvez demander l’aide d’une agence qui ne prend pas de pourcentages sur le prix proposé.

En effet, il est tout de même possible de trouver des agences qui proposent la prise de commissions sur un système d’augmentation du prix initial. Dans ce cas de figure, l’agence prendra sa part du montant ajouté et vous donnera un montant net.

Sous-estimer ou sur estimer la valeur du patrimoine

La dernière chose à éviter lorsque l’on veut revendre un immeuble de rapport est la sure ou la sous-estimation de son patrimoine.

Demandez l’expertise d’un professionnel pour établir le prix exact de votre immeuble de rapport avant de le mettre en vente.

Sans une estimation correcte de la valeur de l’immeuble, vous ne pourriez jamais revendre correctement votre immeuble de rapport.

Achat d’un immeuble de rapport : conclusion

L’achat d’un immeuble de rapport pourrait vous être rentable si vous respectez les conditions requises dès le paiement du bien. Pour juger de la rentabilité d’un tel bien immobilier, il faut toutefois du temps. Vous devez attendre quelques années pour rentabiliser et faire murir ce patrimoine. Arrivée à ce stade, la revente ne pourra être que bénéfique.