Le secteur de l’immobilier est hautement rentable. Si vous réussissez à prendre les meilleures décisions au moment de votre investissement, les chances que vos gains s’accroissent sont très élevées. C’est donc au moment de l’achat d’un immeuble locatif qu’il faut faire très attention. Voici donc 10 points très importants à considérer si vous souhaitez en acquérir un.
Achat d’un immeuble locatif : l’emplacement géographique
La situation géographique d’un immeuble locatif est un facteur important. Il détermine non seulement son prix d’achat, mais également sa rentabilité. En effet, si vous optez pour l’achat d’un immeuble locatif situé dans une grande ville, vous pouvez vous attendre à ce que les prix soient élevés et si en plus cet immeuble se trouve dans un quartier côté, le prix sera encore plus élevé.
Par ailleurs, la bonne position vous permettra d’avoir des locataires d’un certain standing. Qui dit bon emplacement pense à un lieu duquel les écoles, les bureaux, les commerces, les routes sont facilement accessibles. L’investissement sera certes coûteux, mais les loyers que vous réclamerez de vos futurs locataires seront aussi importants. C’est bien le point de vue de Jean-Philippe Ruggieri, Directeur Général de Nexity qui souligne : « Une bonne localisation avec des transports à proximité et un pôle d’emplois à moins de 20 minutes peut bien se louer ou se revendre»
Il faudra donc vous renseigner à l’avance sur l’actualité immobilière dans la zone.
Renseignez-vous aussi sur les projets urbains aux alentours de votre futur immeuble qui pourraient avoir une incidence minime ou majeure sur la qualité de votre bien.
L’état de l’immeuble
Si vous optez pour l’achat d’un immeuble locatif délabré et en piteux état vous l’obtiendrez au prix d’une miche de pain, mais vous pourriez très vite déchanter une fois que les travaux de rénovation et de réparation de l’immeuble auront débuté. Une analyse poussée et approfondie des lieux est primordiale pour vous faire une idée concrète de ce qui vous attend. N’hésitez donc pas à faire le tour du propriétaire avec votre calepin si possible pour noter tout ce que vous verrez de pas rassurant.
Assurez-vous également que les dimensions qui vous ont été données sont conformes à la réalité, surtout que dans certains cas de vente d’immeuble, rien n’oblige le vendeur à vous renseigner sur la superficie exacte du bien à vendre. Il n’y a donc aucune honte à vous munir de votre mètre pour vérifier et garantir que chaque centimètre y est. Vous pouvez également demander à un professionnel comme un géomètre par exemple, de vous accompagner sur les lieux pour voir si la superficie est exactement celle qui vous a été annoncée.
Cette démarche est nécessaire même dans les cas où l’immeuble semble en très bon état. Prenez le temps de faire faire un diagnostic électrique, de celui du réseau potable, du système d’évacuation des eaux usées, du toit, des murs… Et si des travaux ont été faits récemment, assurez-vous que le propriétaire a souscrit à une assurance dommage-ouvrage qui vous protègera si les travaux n’ont pas été correctement réalisés.
Pensez par ailleurs à vérifier que votre immeuble n’est pas soumis à d’éventuelles servitudes surtout si celles-ci peuvent impacter dans une certaine mesure sur le confort de vos futurs locataires.
L’ambiance du quartier
Visitez également le quartier dans lequel vous comptez faire l’achat de l’immeuble locatif, histoire de voir l’ambiance qui y règne. Comment sont les relations de voisinage ? Allez-vous installer vos locataires dans un quartier connu pour sa turbulence ou son manque de sécurité ? Vous risquez de ne pas trouver beaucoup de candidats, sans compter que cela pourrait pénaliser votre immeuble.
Si vous n’avez pas envie qu’on vous contacte à tout bout de champ pour régler divers problèmes comme des querelles de voisinage par exemple, il serait préférable que vous choisissiez l’achat d’un immeuble locatif dans un quartier calme et tranquille.
Il vous faut donc anticiper les conséquences que l’environnement autour de vous aura sur la valeur de votre bien et sur le confort de vos locataires. Veillez donc à voir le niveau sonore du quartier avant l’achat d’un immeuble locatif.
Les charges
Il est important de prendre en compte les dépenses courantes qui seront à votre charge une fois que vous aurez acquis votre bien. Les charges fiscales peuvent varier énormément d’une ville ou d’une région à l’autre. Prenez donc la peine de savoir ce qui vous attend. Par exemple, sachez que si votre immeuble locatif peut vous rapporter 15 000 euros par an ou moins, il sera soumis au régime micro foncier.
Si en revanche vos revenus locatifs sont supérieurs aux 15 000 euros, vous serez assujetti au régime réel. En outre, le montant de vos impôts sera fixé en fonction du type de location que vous pensez proposer à vos futurs locataires (location meublée ou location vide). Dans tous les cas, il importe d’être au courant très tôt de ce qui vous attend pour pouvoir prendre les dispositions qui s’imposent avant de procéder à l’achat d’un immeuble locatif.
Sachez également que pour les services fiscaux, c’est la personne propriétaire du bien au 1er Janvier qui doit s’acquitter des charges et diverses taxes. Il peut donc être nécessaire de vous entendre avec le vendeur sur la manière dont le montant de ces charges sera reparti.
Le prix
Avant l’achat d’un immeuble locatif, il est important de bien vous renseigner sur les prix qui ont cours dans cette zone. Autrement, vous pourriez mal négocier votre achat immobilier et l’acheter beaucoup trop cher. Le problème, c’est qu’après vous pourriez avoir bien du mal à trouver des locataires parce que vous aurez tendance à proposer des loyers élevés.
Et si vous proposez des loyers conformes au marché, vous mettrez du temps à pouvoir rentabiliser. Faites donc appel à un expert pour vous confirmer que le prix proposé par le vendeur est raisonnable et vous avantagera. Le spécialiste se basera sur l’état du logement, son emplacement et les prix pratiqués dans la zone pour vous répondre.
N’hésitez pas à négocier avec le vendeur pour avoir un prix plus raisonnable surtout si vous avez dû souscrire à un prêt bancaire pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire.
Achat d’un immeuble locatif : les frais
Si vous passez par une agence immobilière pour gérer l’achat d’un immeuble locatif, vous devez vous attendre à ce que des frais supplémentaires s’ajoutent au prix réel de l’immeuble. Bien évidemment, les commissions peuvent énormément varier d’une agence à une autre. N’hésitez donc pas à faire un comparatif des frais proposés par diverses agences fiables et sûres autour de vous. Si c’est possible, essayez de négocier les frais de commissions pour qu’ils soient vraiment à votre portée.
N’oubliez pas non plus les frais d’enregistrement qui comprennent les honoraires du notaire qui se chargera de mener à bien la procédure. Dans ce cas-là, il n’est généralement pas possible de négocier. Sachez par ailleurs que les frais d’enregistrement peuvent être réduits sous certaines conditions. Pensez donc à vous renseigner à l’avance pour voir si ces réductions s’appliquent dans votre situation.
Renseignez-vous donc sur toutes ces dépenses annexes qui font évidemment grimper le montant total de l’acquisition de votre immeuble.
Acheter un bien : vos impressions
Lorsque vous décider de faire l’achat d’un immeuble locatif, il est important de prendre en considération les sentiments que vous ont inspiré le lieu pendant vos nombreuses visites. Cela peut parfois vous éviter de faire des mauvaises affaires. En effet, si un immeuble ne vous inspire pas confiance et suscite en vous des doutes que vous avez du mal à chasser de votre esprit, c’est peut-être la preuve que quelque chose cloche.
Attention cependant à ne pas vous convaincre d’acheter l’immeuble simplement parce qu’il vous a fait bonne impression. Comme on le soulignait plus haut, pensez à scruter les moindres petits détails du bâtiment pour voir s’il n’existe pas de petits problèmes sur lesquels on aurait pu manquer d’attirer votre attention et qui pourraient dissimuler de plus graves défauts.
En résumé, quand des doutes naissent dans votre esprit alors que vous êtes en plein processus d’achat d’un immeuble locatif, faites suffisamment d’enquêtes pour confirmer ou alors infirmer ce que vous pensez.
Il est vrai que vous ne souhaitez pas laisser l’impression d’être une personne trop capricieuse, mais il est mieux que vous fassiez part clairement de vos doutes de manière à trouver des réponses sûres et fiables à vos diverses interrogations.
Compromis de vente : approbation du vendeur par rapport à votre offre
Si vous avez déjà reçu le prix du vendeur, c’est à votre tour de faire une offre d’achat. L’offre d’achat est soit écrite, soit verbale. Notez cependant que si elle est écrite et que le vendeur accepte votre prix, l’offre d’achat peut à certains égards être considérée comme un compromis de vente.
Dans tous les cas, avant d’aller plus loin dans le processus de l’achat d’un immeuble locatif, il est important que vous vous assuriez que le vendeur et vous êtes vraiment sur la même longueur d’onde. Cela peut sembler être une protection basique que n’importe qui prendrait. Toutefois, la réalité est autre. Convenez donc de manière définitive du prix auquel vous achèterez le bien pour éviter tout litige dans la suite du processus.
Acheter un immeuble locatif : que les conditions sont réunies
Au fur et à mesure que la procédure de l’achat d’un immeuble locatif évolue, vous êtes de plus en plus engagé dans la vente. Pour cela, il est préférable de vous assurer que toutes les conditions sont réunies pour que vous achetiez ce bien une fois que le vendeur et vous, serez d’accord sur les conditions de la vente.
En effet, lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente, vous avez l’obligation de verser une partie du montant total de la vente. C’est ce qu’on appelle le dépôt de garantie. Une fois que le document est signé et que le dépôt de garantie est versé, vous avez au maximum 7 jours pour changer d’avis. Une fois ce délai passé, si vous décidez de vous rétracter, vous perdez automatiquement la somme versée qui correspond à environ 10% du montant de la vente.
Par ailleurs, si même vous arrivez à régler ce montant, vous devez être en mesure de payer le solde de la somme à la signature de l’acte de vente définitif sous peine d’annulation de la vente et de poursuite si une solution à l’amiable n’est pas trouvée.
Si donc vous êtes dépendant d’un éventuel prêt bancaire pour pouvoir vous acquitter de la somme convenue pour l’achat, pensez à en avertir le vendeur pour que cela soit mentionné dans votre contrat. Cela vous couvrira si, au final tout ne se passe pas comme prévu.
Toutefois, il est préférable de vous assurer que vous réunissiez toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble locatif.
Gestion d’un immeuble : qui se chargera de la gestion ?
Un immeuble locatif est comme une petite entreprise. Il faut la gérer pour que l’investissement ne se transforme pas en échec. Si vous n’êtes pas un expert, ce n’est pas un problème, demandez conseil à un spécialiste et apprenez petit à petit. Vous gagnerez très vite en expérience et pourrez gérer au mieux votre immeuble locatif justement parce que c’est le VÔTRE. Vous ne serez dépendant de personne.
Vous pouvez également vous tourner vers un professionnel de la gestion locative ou une agence spécialisée. Cela vous évitera de devoir réfléchir aux difficultés liées à la gestion d’une telle entreprise. Vous n’aurez qu’à leur demander des comptes. Toutefois, en raison de la complexité de la gestion locative, attendez-vous à payer des frais plus ou moins importants. En effet, certaines agences perçoivent jusqu’à 12 % du total des loyers perçus.
En définitive, c’est à vous de voir quelle solution vous semble la plus simple.
L’achat d’un immeuble locatif est une opération très importante pour laquelle il est important de bien calculer la dépense et les différents paramètres avant de se lancer. Bien cerner les contours vous permettra de non seulement réaliser une bonne affaire et d’être à l’abri des litiges, mais également de rentabiliser votre investissement.
