L’achat d’un appartement à l’étranger est actuellement beaucoup plus prisé par les retraités et par les personnes qui souhaitent investir dans une résidence secondaire. En effet, acquérir maisons et appartements en dehors de la France est une bonne alternative, que ce soit au niveau du prix de vente ou au niveau de la fiscalité. Des formalités sont à suivre pour pouvoir concrétiser votre projet.

Pour acheter un appartement à l’étranger, différents points sont à prendre en compte afin de ne pas tomber dans un piège. Posez-vous les bonnes questions avant de signer le contrat de vente : est-ce que l’emplacement vous convient, est-ce que les caractéristiques du bien immobilier en question correspondent parfaitement à ceux que vous avez pu voir dans l’annonce, etc. Se rendre sur place est sans doute la meilleure solution.

Avant de faire le grand saut, il est nécessaire de préparer les démarches nécessaires pour l’acquisition de l’appartement ou de la maison de vos rêves : frais de notaire, déclaration fiscale, prêt bancaire… Il faut également définir au préalable le budget que vous allez y consacrer. Voici 7 grandes lignes à considérer absolument si vous achetez un bien immobilier hors de la France.

Se renseigner sur la législation du pays où vous souhaitez investir

Droit de la propriété

Chaque pays dispose de sa propre législation en ce qui concerne le droit de la propriété et l’achat de bien immobilier. Il est donc primordial de tout savoir avant d’acquérir la maison ou l’appartement que vous avez repéré. Le promoteur immobilier du bien concerné saura surement vous donner des informations là-dessus.

En Thaïlande par exemple, même si vous devenez propriétaire du logement, vous ne serez jamais possesseur du terrain. Autre exemple : aucun cadastre n’est disponible en Grèce. Il est donc nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé pour délimiter la propriété et certifier l’acte de vente avant de signer.

Besoin de notaires ou pas ?

Si en France, la présence d’un notaire est indispensable lors de la démarche d’acquisition d’un appartement, il n’en est pas de même dans certains pays étrangers. En effet, cela n’est pas obligatoire dans les pays anglo-saxons. Dans ce cas, vous devez faire part de votre projet à votre conseiller en gestion de patrimoine ou à votre notaire. Ces derniers sauront vous prodiguer de bons conseils et sont en mesure de vous faire entrer en relation avec un avocat compétent sur place.

Par ailleurs, le Portugal, le Maroc, l’Espagne ou la Grèce dispose d’un système de notariat réglementé. Autrement dit, un avocat peut se charger de la rédaction de l’acte de vente et un notaire se chargera de vous le faire signer.

Savoir financer son achat

La demande de prêt est sans doute une étape essentielle pour ceux qui souhaitent acheter une nouvelle demeure, surtout pour les primo-accédants. Dans le cadre d’un achat de bien immobilier à l’étranger, vous avez le choix entre demander un crédit immo en France ou directement auprès d’une banque du pays où vous allez effectuer l’achat. Pour ce dernier cas, il est certainement nécessaire d’y ouvrir un compte bancaire pour faciliter le prêt.

Il est possible de réaliser une simulation de prêt via des sites spécialisés. Cela vous permettra de déterminer approximativement la mensualité à payer, le coût engendré par l’achat de votre futur logement et le coût du crédit immobilier.

Emprunter auprès d’une banque en France

Afin d’obtenir un crédit dans un établissement bancaire en France, vous devez absolument communiquer à ce dernier le pays dans lequel vous prévoyez d’habiter. Cela a une influence considérable pour l’octroi du prêt. En effet, l’opération de recouvrement des créances est plus risquée pour la banque, vu que le bien immobilier se trouve à l’étranger. La banque vous demandera alors une garantie et exigera une hypothèque sur un bien immobilier que vous détenez déjà et non crédité. Par ailleurs, il est impératif d’avoir un apport qui sera au moins égal aux frais.

Emprunter auprès d’un établissement bancaire du pays de votre achat

Il est également possible de faire un emprunt auprès d’une banque locale, si et seulement si vous disposez d’un apport conséquent, à hauteur de 30 à 50 % du prix du bien à acheter. Par ailleurs, il faut savoir que le droit relatif au crédit immobilier peut être différent du droit français.

Quoi qu’il en soit, pour faciliter vos transactions au quotidien dans votre pays d’accueil, ouvrir un compte bancaire local est de mise, même si l’emprunt s’est déroulé en France et bien que cette opération ne soit pas obligatoire. Sachez également qu’il est indispensable de déclarer ce compte auprès du fisc français, tous les ans.

Souscrire à une assurance de prêt immobilier

L’assurance prêt immobilier est une assurance qui va protéger votre crédit immobilier, ce qui vous permettra d’être couvert en cas d’invalidité ou de décès. Dans la plupart des cas, cette assurance est obligatoire pour pouvoir obtenir un prêt auprès des établissements bancaires. En effet, la majorité des banques le réclament systématiquement lorsque l’emprunteur effectue une demande de prêt immobilier.

Le fonctionnement de l’assurance

C’est en quelques sortes une garantie pour la banque qui octroie le prêt pour votre projet d’achat d’appartement. En fonction des clauses du contrat, l’assurance va prendre en charge le remboursement de votre prêt immobilier en cas d’invalidité, d’arrêt de travail ou de décès, vous contraignant à ne plus pouvoir rembourser l’emprunt. C’est la raison pour laquelle les établissements bancaires l’exigent.

Le coût de l’assurance prêt immobilier

A priori, le taux de l’assurance de prêt immobilier varie en fonction de la durée du prêt et de l’âge de l’emprunteur. L’autre facteur qui peut influer le montant de cette assurance est la garantie choisie : apparemment, le taux d’assurance pour un achat de bien immobilier est deux fois plus important qu’un investissement locatif. Pour avoir une idée du taux de votre assurance prêt immobilier, vous pouvez utiliser un comparateur sur des sites spécialisés. Cela vous permettra de comparer l’assurance allouée par votre banque avec celle d’un assureur indépendant.

Le quid des courtiers d’assurance-crédit en ligne

Solliciter les services d’un courtier d’assurances de prêt immobilier en ligne vous sera bénéfique puisque cela vous permettra de gagner du temps et de faire des économies. Il est clair que ce type d’assurance peut représenter jusqu’à 1/3 du coût total du crédit immobilier, un courtier en ligne vous aidera à comparer toutes les offres et à obtenir un meilleur taux.

Etudier la fiscalité du pays de destination

Certains investissent dans l’achat d’un appartement ou d’une maison hors de France puisque le marché de l’immobilier s’avère être intéressant, ils oublient souvent de s’informer au préalable sur la fiscalité du pays où ils envisagent d’habiter. Sachez que lorsque vous acquérez un bien immobilier, vous devez payer en complément du prix d’achat, des droits de mutation que vous pouvez aussi connaître sous l’appellation « frais de notaire ».

A titre indicatif, si les frais de notaire sont de 4% de la valeur du bien pour un achat en France, vous devez prévoir 10% à 15% du prix d’achat pour une acquisition en Grèce ou en Italie. Il faut savoir que le montant de ces droits varie d’un pays à un autre, c’est la raison pour laquelle il est important de s’informer avant de prendre une décision d’achat.

N’hésitez pas non plus à vous renseigner par rapport à la taxe imposée sur la plus-value de votre résidence secondaire après la revente du bien ainsi qu’à la déclaration des revenus fonciers au cas où vous mettez le bien en location. Sachez que la France a signé une convention fiscale avec plusieurs pays, dans le but d’éviter une double imposition.

Bien choisir son promoteur immobilier

Si vous ne le savez pas encore, le promoteur immobilier est un professionnel de la construction. Il s’occupe de la vente des espaces construits ou des espaces à construire. Ce promoteur est donc en mesure de connaître la disponibilité du foncier, les normes de construction, la demande de l’acquéreur et les différents moyens de financement adéquats. Dans le cas où la construction présente des imperfections, vous risquez d’être pénalisé si vous prévoyez de revendre le bien dans le futur.

Si vous prévoyez d’investir dans le neuf, il faudra vous assurer que votre promoteur immobilier détient un quota d’acquéreur minimum avant de lancer le chantier ; et surtout avant que vous ne signiez quelconque contrat. En effet, un manque de financement de sa part peut entraîner un arrêt de la construction.

Connaître les règles de succession

La succession est très importante si vous projetez d’acheter de l’immobilier à l’étranger. Il faut savoir que c’est un notaire, en l’occurrence le vôtre, qui doit régler toute succession internationale. Vous devez donc en discuter avec lui avant même d’investir dans un pays étranger, il saura vous renseigner sur les lois applicables en matière de succession.

En principe, la fiscalité qui va être appliquée lors de la succession sera celle du dernier pays où le défunt à résidé. Pour votre information, il a été stipulé depuis le 17 août 2015 que les successions européennes sont régies par la loi de la résidence habituelle du défunt. Cela signifie que si vous n’avez pas résidé plus de six dans votre appartement à l’étranger, le domicile sera soumis au droit français.

Par ailleurs, le droit applicable peut être celui du pays où se trouve le bien, notamment pour les cas de succession hors Union Européenne. Effectivement, les possibilités varient d’un pays à un autre. Cela peut s’agir du droit du pays de nationalité, du droit du pays de dernière résidence et du droit du pays de situation de l’immeuble, entre autres.

Visiter les lieux avant l’achat définitif

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il est de votre droit de vous rendre sur place pour scruter tous les recoins de la maison que vous allez acquérir. Cela vous permettra également de voir de près si les informations sur l’habitation sont en cohérence avec celles que vous avez pris connaissance sur l’annonce : quartier, nombre de pièces, jardin, transport à proximité, etc.

Les vérifications superficielles

Il faut prendre le temps de voir si l’emplacement du bien immobilier correspond à vos attentes et si le quartier vous convient. N’hésitez pas à vous informer sur les projets d’urbanisme prévus, au cas où ceux-ci risque de vous éloigner du calme que vous avez recherché par exemple. Vous avez le droit de faire une première visite puis une contre-visite. Il est conseillé de les réaliser à des heures différentes et idéalement une en semaine et une en weekend. Cela vous permettra de voir si le quartier est bruyant ou pas.

Il est nécessaire de vérifier si l’immeuble est solide, en demandant dans un premier temps l’année de construction du bâti. Demandez également à voir l’état des fondations ainsi que des sous-sols. Si vous avez des questions à poser, c’est le moment ou jamais. En effet, une fois que vous aurez signé le contrat de vente, vous ne pouvez plus faire machine arrière.

Les vérifications de fond

Il ne faut pas hésiter à inspecter tous les recoins de la maison, du sol au plafond. Examinez l’état des murs, des sols et des plafonds. Dans le cas où vous remarquerez des traces d’humidité, pensez à demander si des travaux d’étanchéité ne doivent pas être faits avant. Renseignez-vous sur la performance énergétique du logement, si l’isolation thermique est efficace vous ferez de réelles économies sur le coût du chauffage. Il est important de décrypter les caractéristiques du bien que vous allez acquérir, qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou ancien.

En conclusion, l’achat d’un appartement à l’étranger est bien possible, il suffit de respecter les modalités nécessaires pour pouvoir être propriétaire. C’est une décision importante et il est indispensable que vous appréciiez le quartier où vous allez investir. Pour réaliser votre projet, vous pouvez demander un prêt immobilier auprès de votre banque en France ou d’une banque locale.