Se loger est un besoin important pour des étudiants surtout pour ceux qui s’éloignent des parents pour aller dans des universités. Il leur faut donc entrer en location dans des appartements proches de leur université, en général. Ces locations, quant à elles, comment s’en procurer ? C’est pour remédier à cette interrogation que surviennent les investisseurs qui choisissent de s’impliquer dans la location d’appartements pour les étudiants. Toute chose étant pourvue d’avantages et de risques, investir dans la location d’appartements pour étudiants n’en est pas exclu. On peut donc aisément déduire qu’il peut se révéler être une bonne initiative d’investir dans la location d’appartements pour étudiants, mais cette initiative possède également son lot de risques.

Investissement dans la location d’appartements pour étudiants

De nos jours, il existe deux moyens pour investir dans des locations pour étudiants :

• Faire un investissement en achetant directement : le mieux pour vous est de faire appel à une société ou une agence spécialisée dans la gestion de locations et de prendre toutes les assurances possibles en prévention, parce qu’avec les étudiants, il y a de gros risques. Vous pouvez prendre une assurance de loyers impayés, une assurance de vacances locatives, une assurance de détériorations et de frais de justice (avec les étudiants, des dommages peuvent être commis), une assurance de carence locative. En fin de compte, il est vrai qu’avec ces quelques assurances, vous dépenserez un peu plus que prévu, mais l’avantage est que vous n’aurez pas de prises de tête plus tard par rapport à votre investissement, et vos loyers seront tout à fait garantis.
• Faire un investissement en tant que loueur non professionnel dans une résidence pour étudiants sous la loi bouvard : vous bénéficierez d’au moins 25 % du montant initial de votre investissement en réduction d’impôt sur plusieurs années (9 ans) (exemple : pour un investissement de 100 000 euros, la réduction d’impôts acquise est de l’ordre de 25 000 euros sur 9 ans soit de 2 700 euros environ par an. Vous bénéficierez aussi d’une récupération sur la TVA de l’ordre de 19 600 euros que vous récupérerez pendant la 1^re année de votre investissement). Ce type d’investissement peut être très bon et rentable parce que les résidences sont gérées par des professionnels, néanmoins, nous vous conseillons d’être très attentif sur l’emplacement avant de procéder à l’investissement.

Les critères requis

L’investissement locatif reste et demeure un bon moyen de se constituer un bon patrimoine immobilier, qui vous conférera un supplément de revenus au moment de votre retraite. Cet investissement vous permettra de vous autofinancer avec le montant des loyers que vous percevrez, qui comprennent les frais et les impôts. Cet investissement génèrera pour vous une plus-value lors d’une revente immédiate de l’appartement dans lequel vous avez investi.

En investissement locatif, vouloir n’est pas pouvoir. Réussir dans un investissement locatif pour étudiants doit être régi par des critères qui le favoriseront. Critères qui peuvent parfois être difficiles à établir. Entre autres, on peut faire ressortir :

• Qu’il faut si possible investir à côté de chez vous ! En optant pour cette option, il sera plus facile pour vous de visiter le site si vous faites des recherches. Vous pourrez vous-même gérer et administrer des travaux de rénovation qui seront nécessaires. Vous pourrez également plus facilement gérer les locataires de vos appartements. L’un des derniers avantages de cette option est de pouvoir être au courant de toute évolution ou nouveauté dans la ville puisque vous y vivez et que les appartements que vous louez y sont aussi.
• Votre investissement doit répondre à une demande : celle qui satisfera les besoins des habitants, des étudiants dans les années à venir. Investissez dans des secteurs, des quartiers, des villes en pleine croissance. Vous pourrez beaucoup mieux rentabiliser le revenu par rapport aux chambres lorsque la demande se fera de plus en plus grande.
• Avant d’investir, il est très important que vous vérifiiez l’emplacement des appartements. Privilégiez les emplacements proches des écoles, des transports, des stationnements, des équipements de loisirs. Privilégiez également les centres-villes ou les quartiers actifs.
• Soyez attentifs aux loyers de la région et ne le surestimez pas. Le surestimer risquerait de repousser les étudiants ou ceux qui désirent louer.
• Cherchez des logements à rénover. Ils reviennent souvent moins chers et sont facilement négociables. Celui qui vous vendra son logement ne saura pas exactement le montant de ce qu’il y aura à rénover. Vous pourrez donc le gonfler lors des négociations pour en tirer un meilleur profit et un bon coût.

Les aides apportées par l’État

La pénurie de logements, les loyers surévalués de ces dernières années de même que les réticences ou méfiances des propriétaires ont amené l’Etat à soutenir l’accès au logement pour les étudiants. Ces derniers profitent donc des dispositifs d’aides publiques (APL, ALS, dispositifs d’aides Loca-Pass) qui boostent leurs revenus et qui par la même occasion rassurent les propriétaires, d’autant plus que la caution payée par les parents est une garantie supplémentaire souvent présente dans les dossiers.

Quant aux bailleurs, ils bénéficient eux aussi d’avantages attribués par l’Etat sous forme d’exonérations fiscales surtout à travers des dispositifs spécifiques comme le Censi-Bouvard qui stipule un abattement de 11 % environ étalé sur une période de neuf ans, si le logement est situé dans une résidence pour étudiants. Par ailleurs, en ce qui concerne les locations meublées, la réduction sur les impôts peut se révéler être très profitable (un abattement de 50 % environ si la somme cumulée des loyers ne dépasse pas un total de l’ordre de 32 600 euros environ).

Inconvénients liés à l’investissement locatif pour étudiants

Comme nous l’avions notifié plus haut, investir dans la location d’appartements ou de logements pour étudiants n’est pas sans risque. Bien au contraire, on relève plusieurs inconvénients relatifs à cet investissement. Aujourd’hui, l’investissement locatif pour étudiants fait moins rêver qu’il y a quelques années.

Risques liés à l’emplacement de logement

De multiples aspects y sont à considérer :

• La sécurité du quartier où se situe le logement,
• L’existence de commerces aux alentours pour faciliter la vie aux étudiants et locataires
• La proximité des transports en commun pour, également, faciliter le déplacement des locataires et étudiants
• La présence d’universités
• L’existence dans les alentours d’une zone d’activité profitable pour les locataires qu’ils soient étudiants ou pas
• La présence d’un hôpital ou d’une gare à proximité est un des gages d’un flux régulier de candidats à la location.

Il est primordial d’observer ces quelques aspects liés à l’emplacement du logement dans lequel vous désirez investir si vous voulez vraiment que votre investissement soit un succès. Or il n’est pas vraiment évident de forcément s’assurer de tous ces différents points à la fois, d’où le risque que constitue l’emplacement du logement pour votre investissement.

Risques liés au logement en lui-même

• Biens invendables, car mal situés, locataires aux abonnés absents,
• Alourdissement de la fiscalité,
• Rendement en baisse, etc.

Ce sont quelques caractéristiques des risques de l’investissement locatif. Nous connaissons très bien les étudiants. Avec un investissement locatif, l’un des grands risques est la dégradation du logement. Entre les fêtes, les soirées étudiantes, les petites organisations et en général, la vie d’étudiant, votre logement ne s’en sortira sûrement pas comme dans son état initial. Néanmoins, il existe bel et bien des étudiants conscients, attentifs et rangés qui font très attention à leur logement. Malgré tout, ceci constitue quand même un risque pour votre investissement.

Une gestion bien plus compliquée

En fait, le changement fréquent de locataire réclame une gestion plus lourde. Sauf à faire appel à une agence, l’investissement personnel du propriétaire est plus conséquent à moins d’être guidé par un assistant en ligne de gestion tel que Gererseul.com.

D’une part, excepté dans le cas des colocations, le prix du loyer doit rester raisonnable pour correspondre aux revenus restreints des locataires étudiants. Les études ont bien prouvé que tous les étudiants n’ont pas la même situation financière ou économique.

 

D’autre part, si le risque de vacance est généralement faible, il augmente pourtant logiquement à la fin de l’année universitaire, les étudiants étant susceptibles de regagner leur région d’origine, leur famille ou de déménager durant les mois d’été (il faut bien rentrer se reposer et s’amuser en famille pour relâcher la pression des cours). Pendant ces mois d’été où la plupart des étudiants rentrent chez eux, en famille, ou autre, les logements ne sont pas rentables et cela constitue une perte pour vous (en tant qu’investisseur).

Il y a donc un risque que la rentabilité soit en dessous de ce que vous auriez pu prévoir. En fin de compte, bien qu’il s’agisse d’un a priori, les risques de dégradations du logement, ou de certains biens du logement, restent potentiellement plus élevés s’agissant d’étudiants. Cet argument reste cependant relatif, puisque les cautions, les garanties locatives, et autres états des lieux constituent de bonnes protections.

Si les étudiants, caractérisés par une volatilité très importante et une source de revenus souvent modestes, ont longtemps provoqué la méfiance et le doute des bailleurs, ils sont désormais devenus une cible très recherchée. Et pour cause, ce type de locataires présente des atouts et avantages de taille pour le propriétaire : une capacité locative plutôt élevée, des garanties financières certaines, et enfin des avantages fiscaux en prime.

Risques liés à l’existant

Vous devez savoir que dans tous les domaines de la vie, la concurrence bat son plein. Toutes les parties veulent être les plus avantagées et les meilleures. Sachez donc que vous n’êtes pas les seuls désirant procéder à des investissements locatifs pour étudiants. Il va donc sans dire que des logements pour étudiants sont déjà implantés un peu partout, alors vous risquez de ne pas avoir la clientèle que vous souhaitez.

Il est vrai qu’il y a de plus en plus d’étudiants chaque année, mais de la même manière, chaque année, des étudiants sortent de l’université, certains déménagent. Alors, ne comptez pas sur les nouveaux étudiants pour faire votre bonheur alors qu’ils peuvent également prendre des logements ailleurs. Après tout, la décision leur revient.

Le risque lié aux impayés

Voici une autre erreur fréquente : ne pas anticiper des travaux dans les parties communes. Préalablement à tout achat, pensez à éplucher tous les comptes-rendus des dernières assemblées générales (AG) des copropriétaires (si c’est le cas) pour savoir si de quelconques travaux sont prévus. Pensez aussi à vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée.

Vous devriez savoir qu’il peut vous empêcher de donner en location une chambre de bonne à une personne qui n’appartient pas à la copropriété. Si vous comptez louer de façon saisonnière, vous devez d’abord obtenir l’accord de la copropriété. Tous ces processus sont de grands risques pour votre investissement. Dans ce genre de situation, on se demande s’il ne vaudrait pas mieux laisser tomber.

D’un autre côté, les impayés sont la hantise la plus cruelle des bailleurs. Les nombreux témoignages collectés sur le site « Lemonde.fr » montrent l’ampleur du problème. Selon le Ministère du Logement, les impayés représenteraient moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Mais expulser un locataire est un combat, parce qu’il dispose de nombreux recours pour régulariser sa situation, pour faire exécuter la décision de justice ou obtenir un aménagement de sa dette. Vous devriez éviter d’en arriver là.

De même, le risque d’investir dans un logement mal situé, mal calibré est élevé. Pensez à investir dans le neuf. Parce qu’autrement, cela constituerait un frein dans votre démarche d’investissement. C’est un moyen généralement moins rentable, parce que le prix d’achat est de 20 % à 30 % environ plus cher. Ce qui vous fera encore plus dépenser sans certitude d’avoir un retour sur investissement à la hauteur. Certains, pourtant, trouvent le moyen de réussir à acheter un bien mal situé ou mal calibré, et qui sera difficile à revendre. Mais un logement mal situé ou difficile à revendre vous serait-il profitable ? Au vu des points précédents, désirez-vous toujours investir dans une location pour étudiants ?