20 conseils pour débuter dans l’immobilier

Débuter dans le monde de l’immobilier peut se révéler difficile quand on ne connaît pas le terrain et qu’on ne sait pas trop par où commencer. Il y a, comme partout, des erreurs à éviter. Néanmoins, l’investissement dans l’immobilier locatif est un excellent placement pour augmenter ses revenus mensuels de manière régulière. En imaginant même de devenir riche. Pour tout cela, il existe quelques techniques et astuces à savoir pour bien débuter dans l’immobilier.

Le facteur humain

On pense souvent que, pour bien débuter, il faut avoir une belle somme d’argent à disposition afin de pouvoir faire un ou deux premiers investissements. Cependant, le facteur le plus décisif sera le facteur humain. De la manière dont vous agirez, dont vous analyserez la situation et dont vous vous entourerez, découlera votre réussite.

Discuter avec des gens de votre projet

Discuter avec des gens extérieurs à votre projet peut se révéler salutaire. Des gens que vous connaissez et qui connaissent votre situation. La solution ne se trouve pas forcément sur internet et les forums. Par exemple, prenez rendez-vous avec des banquiers pour connaître votre solvabilité, parlez à des locataires pour savoir si vous pouvez louer à tel prix, etc. D’une part, cela vous rassurera quant à votre projet, et d’autre part, vous aurez des retours d’informations à partir desquels vous pourrez avancer.

Lire notre article : Investissement immobilier : passer par un intermédiaire ?

Se créer une équipe

On peut considérer l’investissement locatif comme un sport. Et comme dans tout sport, il faut une équipe, car investir seul est le meilleur moyen de se planter. Il faut donc s’entourer de personnes de métier (ou de bon conseil) qui peuvent vous alerter quand les signaux passent au rouge. Parmi ces personnes, on peut compter sur les investisseurs, les notaires, les agents immobiliers, les artisans et les corps de métier, les banquiers, etc.

Une telle équipe ne se crée pas en amont, mais petit à petit. Après un ou deux investissements, votre équipe se constituera petit à petit. Ce qui rendra vos investissements suivants plus faciles également. A partir de ce moment, l’entièreté de l’attention peut être portée sur l’acquisition de nouveaux biens et non plus sur la recherche de personnes. Toutefois, pour que cela marche correctement, il faut créer des relations à long terme avec les personnes ; celles avec qui on s’entend bien, mais surtout celles qui sont compétentes.

Au final, pour impliquer les gens dans le projet, et être sûr qu’ils soient réellement partants, il ne faut pas hésiter à poser la question de manière directe : « Je voudrais que mes prochains investissements se fassent avec vous ! Je suis là pour une relation à long terme. »

La base pour débuter, c’est d’être formé.

Et pour mieux débuter, être mieux formé ! Dans l’immobilier, c’est très important de se former à la négociation, de tout connaître sur le montage de votre financement, sur la fiscalité… C’est une erreur très commune d’éluder les questions sur la fiscalité, ou d’avoir des informations erronées ou incomplètes sur le sujet. Il faut donc maîtriser votre projet de A à Z pour faire en sorte que l’investissement fonctionne correctement.

Beaucoup de personnes se lancent seules au départ, ce qui est tout à fait possible, mais il faut être bien entouré pour pouvoir poser les bonnes questions aux bonnes personnes. Beaucoup d’entre elles font aussi des erreurs parce qu’elles n’ont pas pris le temps de se former : Elles ont mal négocié le bien, elles l’ont acheté trop cher, elles ont fait le mauvais choix de fiscalité, ou le mauvais choix d’emprunt hypothécaire. Investir, comme toute chose, ça s’apprend. Une fois que vous aurez acquis des bases solides, vous pourrez discuter en toute confiance avec vos interlocuteurs et tout comprendre sur l’immobilier. Généralement, même si vous n’avez jamais investi, votre premier investissement sera une réussite si vous vous êtes bien formé.

Je vous recommande également la lecture de l’article : Qu’est-ce que la loi Pinel et pourquoi vous devez la connaitre !

Acheter un bien à proximité de chez vous

L’investissement à proximité de chez soi sera toujours la meilleure solution, car il garantit un coût de gestion moins élevé (vous pouvez faire certaines choses vous-mêmes) et donc obtenir une meilleure rentabilité du bien.

De plus, c’est un investissement « sûr » puisque vous connaissez les dynamiques sociales et économiques de la ville, par exemple, où vous habitez. Vous êtes également au fait des projets de développement potentiels et de l’urbanisation à venir, ce qui fait que vous pouvez anticiper la demande locative et l’éventuelle valorisation du bien. Cependant, si le marché de proximité n’est pas porteur, mieux vaudra déplacer l’investissement dans une zone un peu plus éloignée tout en tenant compte des surcoûts engendrés par ce choix. Car, un rendement net de 2 % à Paris peut rester plus intéressant qu’un rendement de 6 % à Toulon qui sera grevé par les coûts de gestion !

Trouver de bons gestionnaires

Après l’achat du bien, il faut le gérer. La gestion est un point crucial dans un investissement locatif. Car même si vous faites un achat très rentable, vous pouvez être ruiné par une mauvaise gestion. Déléguer la gestion coûte de l’argent de manière inhérente et diminue donc la rentabilité. Le mieux est de travailler avec un bon gestionnaire, certains proposent même des services de e-gestion pour diminuer la charge financière que ce type de service coûte.

Trouvez un bon locataire

Le meilleur moyen de réussir et d’avoir plus de revenus dans l’investissement locatif est de trouver un bon locataire et d’avoir des relations directes avec lui. C’est généralement avantageux, car un locataire connaissant personnellement son propriétaire a tendance à mieux respecter ses engagements, donc le paiement du loyer. Il se montre souvent plus responsable vis-à-vis de l’entretien du bien et prend de bon cœur en charge les petites réparations qui sont à sa portée (nous ne parlons pas du changement d’une chaudière évidemment). C’est une attitude qu’il n’aurait pas, ou moins, vis-à-vis d’une agence immobilière, qui est vue comme une société à part entière, plus impersonnelle. Il est donc possible de retirer un gain financier de cette relation personnelle.

Evidemment, ce qui se révèle un atout, peut devenir un désagrément et se retourner contre le propriétaire qui serait trop « sentimental ». Il faut donc trouver le juste-milieu en n’étant pas trop tolérant en cas de dépassement des délais de loyers.

Le facteur financier

Avoir une mise de départ

Avant de pouvoir investir, et a fortiori investir dans l’immobilier locatif, il faut avoir la somme nécessaire pour se lancer. Pour cela, et à moins d’être un riche héritier, la manière la plus simple d’y arriver est de faire des économies. Ou de passer par des prêts. Toutefois, il faut bien calculer son projet et le rapport entre la dette et les revenus possibles pour ne pas être perdant en bout de course. Mais de manière générale, l’investissement immobilier est une bonne affaire.

Prendre des risques

Pour trouver le bien qui fera bondir votre rentabilité, il faut prendre des risques, des risques mesurés… Et ne pas avoir peur de faire face à des problèmes, qui seront, de toute manière, inévitables. A chaque problème, il y a une solution, et c’est également la raison pour laquelle il faut savoir s’entourer de personnes compétentes et fiables.

Choisir un bien avant d’acheter

Une bonne manière de bien démarrer, est d’investir dans ses connaissances. Lire, écouter, s’informer, apprendre vous permet d’acquérir des connaissances sur le monde des biens immobiliers et d’avoir une longueur d’avance sur le terrain ! A n’importe quel moment du cycle d’achat, vous devrez revenir à ce que vous savez pour ne pas vous tromper.

Lorsqu’on est face à son premier investissement, et qu’on tombe sur une première bonne affaire, il est tentant de vouloir la saisir de peur qu’elle n’échappe. C’est une erreur courante et, parfois, fatale. Car l’une des règles les plus importantes dans ce business est de bien acheter. Le mieux est de trouver un vendeur motivé, qui veut vraiment vendre, pour obtenir un bénéfice directement. Acheter trop cher ne garantit pas de pouvoir revenir dans ses frais et d’être rentable.

Il est donc beaucoup plus simple de démarrer avec un petit appartement, même si le bien n’est pas très rentable. Ce premier achat vous permet de vous faire la main, d’avoir une première vue d’ensemble des difficultés et du parcours à suivre. Et acheter petit vous permet de minimiser le risque d’erreur et de pouvoir corriger l’investissement par la suite. C’est également plus simple et source de moins de tracas. Dans le cas où l’investissement réussit, vous serez motivé et plus confiant pour un projet de plus grande importance. Car vous aurez compris la démarche !

Investir dans de l’immobilier porteur

Avant d’acheter, il faut choisir consciencieusement le lieu, le quartier (si la population augmente), les infrastructures et les services à proximité. Ainsi, il vaut mieux acheter des studios dans des quartiers universitaires et des appartements de plusieurs chambres près des écoles.

Calculer la rentabilité

Si vous avez l’œil, vous pouvez déjà estimer le rendement du bien avant de l’acheter. Pour cela, vous devez être capable d’évaluer le prix du loyer tout en évitant de surévaluer la valeur des biens. Si vous trouvez que le revenu est faible, se lancer dans cet investissement n’est pas conseillé. Toutefois, d’autres éléments entrent en ligne de compte de ce calcul : il y a les frais de rénovation, d’entretien, les charges qui incombent aux propriétaires.

Plus d’informations sur notre article dédié au calcul de rentabilité d’un bien immobilier.

Faire évaluer le bien avant achat

Evaluer correctement le bien est nécessaire puisque son prix influencera (retardera) directement le point de rentabilité. Ainsi, il faut surveiller la qualité des infrastructures, le quartier, les habitants et le tissu économique. Il faut se demander s’il y a des projets d’urbanisation susceptibles d’influencer l’état du marché à long terme.

Souscrire une assurance

Pour préserver votre bien, mieux vaut souscrire une assurance. L’assurance permet d’éviter le risque locatif, comme les loyers impayés, et permet de couvrir les éventuelles détériorations et les créances des logements.

Bien démarrer dans l’immobilier, le type d’investissement

Le premier investissement

Comme il est fait mention plus haut dans cet article, il est conseillé de démarrer par l’achat d’un studio ou d’un deux-pièces. Ce sont des biens dont la valeur marchande est basse, donc l’investissement financier et la mise de fonds ne sont pas élevés. De plus, leur valeur résiduelle ne risque pas de chuter (à moins de réelles dégradations).

De plus, le critère de la surface est non négligeable. La surface d’un studio ou d’un F2 est très prisée, ce qui rassure sur la rentabilité. Cela intéresse plus de clients : des étudiants, des jeunes couples ou encore des personnes seules avec un certain revenu. Mais, également cité plus haut, l’emplacement du bien sera déterminant pour la rentabilité de ce genre d’investissement.

Investir dans un F2

Dans le cas d’un deux-pièces, l’investissement représente peu de risque locatif et la valorisation du patrimoine est assurée à long terme. Car ces habitations sont moins chères et les preneurs y restent souvent plus longtemps.

Investir dans un local commercial

Investir dans un local commercial est un très bon placement si vous avez les fonds. En effet, un local commercial peut rapporter deux fois plus qu’un logement. Il intéresse plus de gens, surtout s’il est positionné avantageusement. De plus, cela présente plus de sécurité. Le seul bémol est que ce sont des biens plus chers.

Investir dans des chambres d’hôte

Investir dans les chambres d’hôte est également une bonne affaire, mais toujours si vous avez les moyens. Les clients sont toujours nombreux et le marché est régulièrement stable, avec quelques pics en saison. En plus, la rentabilité est très élevée pour ce genre d’investissement. Cependant, il faut de trouver le bon endroit et savoir qu’il y aura probablement plus de charges au niveau de l’entretien hebdomadaire et qu’un suivi est nécessaire.

Investir dans un parking

Investir dans un parking, ou au moins dans une place de parking est un placement sûr, peu risqué et rentable, car le rendement est plus élevé en comparaison d’un bien immeuble (quel que soit le type de parking : emplacement, box…). Il suffit d’en acquérir et d’en louer. De plus, cet investissement ne présente pas de charges importantes et il y a peu de frais d’entretien, sans compter que les loyers ne sont pas plafonnés et que le risque de dégradation est proche de zéro. Néanmoins, les loyers perçus de la location d’emplacement de parking doivent être déclarés et sont soumis à la TVA.

En conclusion, pour bien démarrer dans l’immobilier, il vaut mieux diversifier ses placements et acheter des petites surfaces dans différents endroits. Il faut également faire preuve de volonté en passant du temps à apprendre, à se renseigner et à trouver des gens pour vous épauler dans ce projet.