Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je vais vous montrer un appartement que j’ai acheté récemment, cet appartement est en cours de rénovation, il y a actuellement d’ailleurs les ouvriers qui sont en train de travailler à l’intérieur. C’est un appartement dont j’ai fait la prise de possession il y a de ça à peu près un mois, un peu moins d’un mois, je dirais 3 semaines et demi. Et, du coup, cet appartement, donc je vais vous le monter, donc il est en cours de rénovation.
Je vais vous montrer les plans, avant et après l’optimisation de la personne qui s’est occupée de découper, de diviser, le bien, sur plan. Et donc, du coup, cet appartement, qui est à la base, un 2 chambres, il me semble. Du coup, on l’a transformé en appartement 4 chambres, donc dans le but de le proposer à la location courte durée, toute l’année, puisque son emplacement géographique fait que, il va être avec des taux d’occupation absolument importants, par rapport à son mode d’exploitation, mais par rapport à sa localisation.
Petite chose assez importante, quand vous visitez un appartement qui est dans un immeuble, vous pouvez voir également auprès des autres appartements, vous pouvez avoir un indice s’il y a de la location courte durée qui est faite et qui est autorisée, si vous voyez des petits boîtiers noirs. Donc, là, on ne l’a pas encore installé, mais plus tard on viendra installer un petit boîtier noir ici, avec un code, la personne pourra ouvrir, prendre les clefs, et on pourra du coup ajouter cet appartement à ce qu’on appelle des « entrées autonomes ». Autrement dit, besoin de personne pour faire l’entrée et la sortie des lieux.
Allez, c’est parti, on rentre dans cet appartement.
Directement sur votre gauche, vous avez donc ici, à l’avenir une porte qui va être créée, on l’ouvre et on accède à une première chambre.
Vous avez ensuite, dans cette direction, vous avez un couloir, et vous avez ensuite une autre chambre qui est au bout du couloir, sur la gauche.
Ensuite, vous avez là-bas une salle de bain, qui va être créée, donc une première porte ici qui va mener sur une salle de bain, ici, il va y avoir la cuisine qui va être posée en partie ici, et ensuite, là-bas, on arrive dans l’espace commun. Où là, sur votre gauche, donc de l’autre côté de ce mur, vous avez toujours la salle de bain. Vous avez une autre salle de bain qui va être créée là-bas, donc une autre porte. Ici, il va y avoir donc une petite table dans le coin là-bas, avec des chaises pour pouvoir manger. Juste sur votre droite, vous avez à terme, une télévision qui va être mise avec un canapé ici.
Donc, espace commun pour tout le monde. Ensuite, on continue. Vous avez ici les deux dernières chambres. Chose très intéressante et très importante ici pour les divisions immobilières, les mezzanines. Qu’est-ce qu’une mezzanine ? C’est le fait de créer un étage supplémentaire, donc là en l’occurrence, on a une belle hauteur sous-plafond, je crois qu’on a à peu près 4,5 m. Donc c’est pas suffisant pour, si ça va être suffisant, je dirais que c’est à partir de 4,30 m qu’on peut créer un deuxième étage au sein d’un même appartement. Mais moi, j’estime que 4,40 m et 4,50 m, c’est vraiment bien pour pouvoir créer une mezzanine.
Donc là en l’occurrence, là la mezzanine, elle va venir continuer ici, ça, ça va être bouché, et du coup ici, on va avoir le lit, en fait au-dessus de moi va se trouver le lit du colocataire qui va se trouver ici, ou de la personne qu’on va mettre en courte durée. Ici, va se trouver la porte, donc là ici vous avez la troisième chambre. Et enfin, juste derrière moi, se trouve la dernière porte, donc ici, il faut avoir de l’imagination, c’est ça l’immobilier. On rentre, et boum, on se trouve ici dans la dernière chambre. Donc, comment est-ce qu’on meuble et comment est-ce qu’on va meubler une chambre ? C’est très simple, c’est un lit, c’est un bureau, c’est une commode pour poser ses vêtements, c’est éventuellement un petit canapé en plus, un petit peu de déco, et c’est terminé.
Alors, je vais maintenant vous partager les chiffres de cet appartement. Cet appartement m’a coûté 157 000 euros, c’est un appartement que j’ai acheté au prix du marché. Alors pourquoi est-ce que je l’ai acheté au prix du marché ? Pourquoi j’ai pas acheté en dessous du prix moyen au mètre carré dans la zone dans laquelle j’ai acheté ? Tout simplement parce que c’est un appartement qui a une très très bonne localisation, par rapport à sa façon d’être en lui-même, c’est-à-dire la disposition des pièces. Par rapport à l’exposition, et par rapport au lieu où il se trouve, en fait, on a pu vraiment optimiser à fond cet appartement.
Donc, en l’occurrence, quand vous achetez un bien dans l’immobilier, je le dis tout le temps, c’est très important, il faut acheter un bien en-dessous du prix moyen au mètre carré, pour même si vous abandonnez votre projet, le revendre, et ne serait-ce que gagner de l’argent. Là, c’est pas vraiment le cas, parce que derrière, ce qu’on va pouvoir faire avec, je vais vous le dire au niveau des chiffres, vous allez le voir. On a 10 % de rentabilité nette. Là, par rapport à sa disposition, vraiment, on va pouvoir faire quelque chose de très intéressant. Donc 74 m2, j’ai payé 8 000 euros de taxe à l’achat de cet appartement.
Il y a 51 000 euros de travaux, donc ce qui est conséquent, puisqu’on a absolument tout détruit. Il y a deux salles de bain qui sont créées. Encore une fois, petite astuce, pour optimiser le coût des travaux, ce que vous pouvez faire c’est plutôt que de créer par exemple un toilette d’un côté de la baraque et un toilette de l’autre côté, et une salle de bain encore d’un autre côté, ça engendre beaucoup de frais de travaux, donc du coup moi ce que je vous recommande c’est de réunir les salles d’eau pour vraiment minimiser le coût des travaux. Au total, on a un investissement qui m’a coûté 216 000 euros, cela génère en courte durée 3 600 par mois, avec une estimation basse faite par l’agence de gestion locative qui gère mes appartements et qui gère plus de 170 appartements.
Donc ils savent ce qu’ils font, ils savent ce qu’ils disent. 3 600 euros par mois de loyer qui vont être générés via Booking et Airbnb toute l’année. Ce qui va faire, après frais de gestion, après ménage et après impôts, 1 800 euros nets par mois. Ce qui est rigolo, c’est qui donc, au total, m’aura coûté 216 000 euros, ce qui fait une rentabilité nette de, pile-poil, 10 %.
Alors, cet appartement, je vais vous raconter une petite histoire rapidement, pour que vous puissiez vous en inspirer au travers de votre futur achat immobilier. C’est que, lorsque j’ai visité cet appartement, il y avait énormément de personnes qui visitaient cet appartement. C’était un petit couple, voilà, de deux personnes, qui était, voilà, c’était un couple d’artistes, donc la femme était couturière, et l’homme était musicien. Et du coup, ça me faisait un peu rire parce que lorsqu’on a visité l’appartement, donc il y avait beaucoup de monde.
Et puis ils avaient bien rangé l’appartement, ils avaient ciré le plancher, donc du coup, moi, le rénovateur, la personne qui allait s’occuper de détruire les murs, on était là, on prenait les mesures, on vérifiait, on tapait sur les murs. Et en fait, c’était un peu, voilà, c’était un peu rigolo, amusant, avec ma vision d’investisseur, de voir le couple qui pliait les couettes, qui range tout bien. Alors que nous, on arrive, on est là pour tout détruire, donc on prend les mesures, voilà, donc c’est toujours rigolo entre ce que les vendeurs pensent et entre ce que, vraiment, les investisseurs veulent, il y a une vraie marge de différence, il y a un vrai écart, et donc du coup vraiment, je vous invite vraiment à toujours vérifier les choses par vous-même.
Même si un agent vous dit : voilà le bien fait 70 m2. Par exemple, je vais vous mettre d’ailleurs à l’écran, les mesures, le plan qui m’a été donné par l’agent immobilier, donc vous allez voir que ça n’a strictement rien à voir. Il y a des murs qui sont plus petits que d’autres en mesures, mais en réel ils sont plus grands que d’autres. Donc voilà, c’est n’importe quoi. Et du coup, ben tout ça fait que, quand on a repris les mesures, on a eu des plans totalement différents, donc faites bien attention à ça, vérifiez toujours les mesures par vous-même.
Et donc du coup, donc j’ai acheté cet appartement, on le rénove, et du coup on l’a acheté au prix du marché, et c’est ce qui nous a permis en fait, de concurrencer tout le monde. Entre guillemets, tout le monde qui visitait l’appartement ici, tout le monde faisait des offres moins chers que le prix forcément qui était demandé par le vendeur. Et moi du coup, je l’ai acheté au prix vendeur, et je l’ai eu instantanément.
Pourquoi ? En fait, il faut savoir quelque chose, et ça, c’est dans l’immobilier, c’est très important si vous le savez vous avez un avantage sur tout le monde, c’est que le vendeur a signé un mandat exclusif de vente avec l’agence de gestion. Et dans ce contrat, il était dit que si un acheteur vient et qu’il propose le prix vendeur, et bien le vendeur est obligé de me vendre son appartement. Donc, si vous avez beaucoup de personnes qui visitent un bien, et que vous aussi vous êtes intéressé par l’acheter, sachez que dans ce type de cas, si le vendeur a un mandat exclusif de vente avec une agence de gestion et que vous, vous arrivez, vous dites : voilà, si le prix, c’est ça, moi, je l’achète. Le vendeur n’a pas le droit de refuser.
Ou alors s’il a le droit, il va payer énormément de frais à l’agence de gestion. À l’agence, pardon, qui va vendre son appartement. Donc, du coup, voilà petit tips, sachez que c’est pas tout le temps vrai dans tous les cas, mais dans certains cas, c’est possible, surtout si vous avez beaucoup de visites.
Voilà, on se retrouve très bientôt dans une prochaine visite immobilière, et en attendant, dans la description de la vidéo vous avez une formation 100 % gratuite pour apprendre à investir dans l’immobilier où je vais vous montrer comment faire pour trouver des bonnes affaires, comment emprunter auprès d’une banque pour investir à 110 %, comment faire pour trouver des locataires et vous protéger en cas d’impayés, et comment faire pour ne payer strictement aucun impôt sur vos revenus immobiliers ?
On se retrouve à très bientôt dans la formation, merci pour votre attention.
Ciao, ciao.
