Tout investissement dans l’immobilier requiert une réflexion profonde pour éviter tout risque de perte d’argent. Parmi les facteurs clés dans un investissement immobilier locatif, celui du rendement locatif constitue le centre de préoccupation des investisseurs. Voici dix astuces fondamentales pour améliorer votre rendement locatif.

 

Opter pour de l’immobilier neuf

Investir dans de l’immobilier neuf offre de nombreux avantages pour ne pas citer que les normes de construction à jour, les aides fiscales ou encore les économies d’énergie. En outre, les immobiliers neufs séduisent davantage les locataires potentiels. Sur le plan financier, un immobilier neuf vous permet de proposer une location avoisinant, voire même atteignant, le plafond des loyers fixé par la loi Pinel. Cela induit forcément un rendement locatif plus fort.

Bénéficier des avantages de la loi Pinel

Avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel en septembre 2014, les contribuables français désireux d’investir dans l’immobilier neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts encore plus avantageuse. Si le dispositif Duflot (2013-2014) offrait une réduction d’impôts de 13% ou 18%, celui de Pinel peut aller jusqu’à 21% de la totalité de votre investissement si vous décidez de louer votre bien neuf pour une durée de 12 ans. Pour un investissement de 150 000 euros par exemple, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 31 500 euros pour une location de 12 ans.

Quelques conditions pour bénéficier des avantages de la loi Pinel

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, l’investisseur immobilier doit être fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts concerne principalement les immobiliers neufs, les logements en cours de construction, mais aussi les anciens logements faisant l’objet de travaux de rénovation. En outre, la location du nouveau logement doit être effective la première année suivant la remise des clés du bien. Une durée d’engagement de location comprise entre 6 et 12 ans, ainsi qu’un plafonnement de loyer prévu par la loi Pinel constituent les autres conditions.

Trouver un partenaire financier pour le financement à crédit

Il est clair que l’acquisition d’un bien immobilier s’avère difficile sans l’aide d’un partenaire financier. Pour trouver le meilleur partenaire financier, à l’instar des banques et des autres organismes de crédit immobiliers, pour financer votre achat, il est important de vous renseigner sur certains critères comme le taux d’intérêt, les conditions de remboursement, les assurances de prêt immobilier, mais également les différents frais de dossiers éventuels.

Bien que le motif de refus devienne de moins en moins fréquent pour les emprunts immobiliers, il est toujours préférable d’effectuer des demandes de crédits immobiliers auprès de plusieurs banques, au moins quatre établissements. Cela vous permet de faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre. N’hésitez pas à négocier votre emprunt auprès de votre établissement financier. Vous pouvez toujours économiser quelques centaines d’euros en négociant les frais de dossiers ou encore les assurances par exemple.

Bien choisir l’emplacement géographique du bien

Le meilleur emplacement reste là où la demande locative est la plus forte. Bien que ce ne soit pas toujours évident, cette information est facilement trouvable sur Internet grâce aux différentes statistiques et prévisions sur l’état du marché immobilier en France.

Les zones Pinel

Cinq zones sont concernées par les avantages fiscaux avec le dispositif Pinel. Ces zones sont la zone A bis (Paris ainsi que ses 29 communes environnantes), la zone A (La Côte d’Azur, l’Île de France et la partie française de l’agglomération Genevoise.), la zone B1 (Métropoles de plus de 250.000 habitants), la zone B2 (villes de plus de 50.000 habitants) et la zone C (Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017). L’investissement immobilier dans ces zones permet aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux.

Quelques critères de choix pour le bon emplacement

Un bon emplacement est toujours synonyme de loyer élevé, donc un fort rendement locatif. Les villes les plus dynamiques en matière d’emploi attirent toujours de nouveaux habitants, donc des locataires potentiels pour les immobiliers locatifs. Il en est de même pour les pôles universitaires car les jeunes étudiants sont toujours à la recherche d’appartement pour y séjourner pendant leurs années d’études. Pensez également à vérifier que le quartier ou la région est bien desservi par les transports en commun et que les infrastructures commerciales se trouvent à proximité.

Rendement locatif : trouver la perle rare

Trouver la perle rare n’est pas chose facile. Toutefois, c’est toujours possible. Il convient dans un premier temps de bien vous renseigner sur le prix du marché pour les biens que vous souhaitez acquérir. Pour ce faire, il vous incombe de visiter plusieurs biens pour bien comparer les prix et évaluer par la même occasion les éventuels travaux à effectuer. Vous pouvez également vous renseigner auprès des agences immobilières de la région pour vous faire une idée des prix réels. Enfin, les sites Internet représentent également un moyen efficace pour obtenir des informations.

Acquérir un bien en dessous du prix du marché

Pour faire de bonnes affaires, la clé réside dans le prix d’achat du bien. Il convient alors d’acheter des biens au-dessous de sa valeur marchande. Cela ne peut se faire que si vous arrivez à négocier fortement le prix énoncé par le vendeur. Avant l’acquisition d’un bien, n’hésitez pas à faire des contres visite avec un entrepreneur pour évaluer le prix des travaux et pour être certain que vous ne dépassez pas le prix du marché.

Trouver un bien immobilier avec les ventes aux enchères publiques

L’une des astuces pour acquérir un bien immobilier au-dessous de sa valeur marchande consiste à acheter le bien aux enchères. En règle générale, la mise à prix du bien est fixée à 30% de sa valeur. Il vous suffit alors de vous fixer une limite à ne pas dépasser pour faire une bonne affaire. Sur tout le territoire français, les ventes aux enchères de biens immobiliers comptent par centaines. Il est donc probable de trouver le bien qui vous convient le mieux.

Optimiser les frais de gestion locative

Faire le choix entre gérer soi-même son bien locatif ou faire appel à un professionnel n’est pas toujours facile. L’un et l’autre présentent des avantages et des inconvénients. Pour les investisseurs immobiliers en quête d’un rendement locatif assez élevé, de l’ordre de 7% à plus de 10% par an, il est toujours intéressant de gérer soi-même le bien. Cela dit, il est toujours possible de faire appel à des professionnels de manière ponctuelle pour la sélection d’un futur locataire par exemple.

Gérer soi-même son bien locatif

Confier la gestion d’un bien locatif représente un coût non négligeable. Alors, pourquoi ne pas faire comme les 50% des investisseurs immobiliers locatifs qui préfèrent assurer eux-mêmes la gestion de leur location ? Certes, cela demande un minimum de connaissances techniques, juridiques et fiscales, ainsi que du temps à consacrer pour gérer votre bien. Toutefois, cela vous permet d’économiser les frais de gestion locative qui représentent en moyenne 6 à 8% TTC  du montant annuel de vos loyers.

Se tourner vers la gestion locative en ligne

A l’ère du numérique, la gestion locative 2.0 devient incontournable pour ceux qui veulent se passer des services des agences de gestion locative. De plus en plus de personnes optent pour la gestion locative en ligne pour gérer seuls leur bien. A la fois facile et pratique, la solution de Internet est une alternative intéressante pour vous aider dans la gestion de votre bien. Certaines plateformes vous permettent par exemple d’envoyer automatiquement une lettre de relance auprès des locataires, dans le cas d’un retard de paiement de loyers.

Définir un loyer en fonction du prix du marché

Le loyer constitue un des facteurs clés pour obtenir un bon rendement locatif. Malgré les plafonds spécifiques légaux qui encadrent les loyers dans certaines zones, il vous est toujours possible de revoir votre loyer chaque année et de l’aligner à celui du marché. Pour le calcul de l’augmentation de votre loyer, il vous suffit de vous référer à l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’Insee. Le calcul du nouveau loyer s’effectue comme suit : montant du loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l’année précédente.

Optimiser la déclaration de revenus locatifs

Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer aux personnes bénéficiant de revenus locatifs : celui du régime micro-foncier ou celui du régime réel du revenu foncier. Le premier s’applique automatiquement pour un loyer annuel hors charges dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros. Le second régime d’imposition s’applique lorsque le loyer annuel excède 15 000 euros.

Choisir le régime du micro-foncier est intéressant si votre loyer annuel ne dépasse pas 15 000 euros et si vos charges déductibles ne dépassent pas 30% du loyer. Dans le cas contraire, si vous avez prévu d’octroyer un crédit pour effectuer des travaux et que l’ensemble des charges déductibles va au-delà de 30% de votre loyer annuel, il convient de choisir le régime réel. Les charges déductibles sont nombreuses dont voici une liste non exhaustive : intérêts d’emprunt, rémunération des concierges, primes d’assurance, taxe foncière.

Investir dans les villes les plus rentables

En matière d’investissement locatif, le choix du type de bien immobilier et celui de la ville vont de pair. Faire le bon choix sur ces deux critères peut impacter considérablement sur la rentabilité de vos investissements locatifs. La démographie, la rentabilité locative ou encore la valorisation du patrimoine immobilier sont autant de paramètres à prendre en compte avant de choisir une ville. Pour trouver la meilleure ville, n’hésitez pas prendre en compte les analyses et conseils des professionnels en investissement locatif en France.

Si vous êtes en quête d’un bien locatif à forte rentabilité, pensez également à considérer les villes les plus rentables pour l’immobilier locatif. Les grandes métropoles comme Toulouse, bordeaux, Nantes, Rennes ou encore Lyon compte parmi les plus dynamiques en matière d’immobiliers locatifs et surtout une rentabilité intéressante. Prenons l’exemple de la ville de Toulouse. Cette ville offre une attractivité immobilière de premier lieu grâce à la présence de nombreuses entreprises qui emploient des milliers de salariés,  ainsi que les milliers d’étudiants universitaires.

Privilégier la location saisonnière

Pour optimiser un investissement locatif, le choix d’une résidence secondaire destiné à une location saisonnière s’avère très avantageux. Avec la location saisonnière, le rendement locatif peut facilement varier de 6 à plus de 10%. Toutefois, pour obtenir un bon rendement locatif avec une location saisonnière, il vous faut obtenir le meilleur taux de remplissage. Pour y parvenir, l’utilisation d’Internet est encore une fois de plus une des solutions les plus adaptées.

Avec le système de réservation en ligne, vous pouvez connaître à l’avance le taux de remplissage pour une période donnée. Vous diminuez également par la même occasion les risques d’impayés de loyers. Pour mettre toutes les chances de votre côté pour trouver des locataires saisonniers, privilégiez les immobiliers en bord de mer ou encore les logements locatifs à la montagne. Ces types de biens sont très demandés pendant les vacances.

Valoriser votre bien locatif

Que vous optiez pour une location saisonnière ou pour une location avec un contrat de bail, la mise en valeur de votre bien peut faire toute la différence pour le prix du loyer que vous proposez. Pour la location meublée par exemple, une bonne présentation et un bon agencement des meubles influencent fortement le choix d’un potentiel locataire. Pour la location de longue durée, prévoyez toujours un garage et si possible, une piscine. Ces petits détails vous permettent de proposer un loyer plus élevé et de limiter les négociations de loyer.

Les astuces ne manquent pas pour améliorer un rendement locatif. Profiter des avantages fiscaux, faire des économies en s’assurant soi-même la gestion de son bien ou encore dénicher la perle rare pour faire un bon investissement, toutes ces astuces combinées vous permettront d’assurer une meilleure rentabilité. Avec les bonnes astuces et les bons choix, vous serrez en mesure de faire les bons investissements.