Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

On est en face d’un de mes appartements, cet investissement n’est pas le plus rentable du monde, il y a eu des erreurs, des difficultés. Cet investissement reste extrêmement rentable, je vais vous le montrer dans un instant. Ce que je vous propose sur ma chaîne Youtube c’est pas seulement de vous montrer quand ça marche, j’aime aussi vous montrer quand ça marche moins bien ou quand ça ne marche pas. Et là, en l’occurrence, ça a marché un petit moins bien que ce que j’avais prévu.

On y va.

Hop là. Bienvenue dans mon palace. Donc ce petit palace se trouve à Budapest, nous sommes en Hongrie, nous sommes donc dans un building qui se trouve, on est au troisième étage, et donc cet appartement aurait dû me coûter à peu près, projet fini, 145 000 euros. Mais cependant, projet terminé, on va être plus aux alentours de 150 à 152 000 euros. Alors là, on est encore en cours de rénovation, ce chantier traîne depuis trop longtemps à mon goût, je vais vous expliquer dans un instant ce qui s’est passé dans cet appartement.

Donc, très brièvement, sur les chiffres, on est à quoi, projet terminé, on sera sur 150 000 – 152 000 euros. Ici, on est normalement sur un 4 chambres, ici, on a 79 m2, et je l’ai racheté à un investisseur. L’investisseur en question donc, a racheté le bien donc lorsqu’il n’était pas encore rénové, donc il y avait une personne, un habitant qui vivait ici, donc ce bien n’était pas optimisé, et donc cette personne qui venait acheter cet appartement a touché un héritage.

Cette personne avait ensuite besoin d’argent pour un projet qui lui est propre, et donc du coup, ce que je pense, c’est que cette personne a investi tout son argent ici, elle a eu besoin d’argent et dès qu’elle a eu besoin d’un petit peu d’argent, malheureusement, ben elle était pas capable de rajouter et donc du coup, ben elle a besoin de vendre son appartement qui était en cours de rénovation.

Et donc moi, je suis venu ici, et donc j’ai négocié cet appartement. La négociation a été assez longue, parce qu’en face de moi j’avais un investisseur, qui était quand même aguerri, il faut le dire, et donc du coup, j’ai réussi à obtenir un assez bon prix, honnêtement. Mais surtout, ce qui était intéressant c’est que là, ça m’a fait économiser beaucoup de temps, puisque finalement, enfin du moins c’est ce que je pensais, puisque cet appartement était déjà en cours de rénovation, il était déjà trouvé, c’était très simple pour moi de l’acheter, et puis l’air de rien c’est quand même une excellente affaire, vous allez voir tout de suite au niveau des chiffres.

Donc projet terminé, on est à 152 000 euros, et en terme de location, combien ça se loue ? Alors, déjà, je l’ai transformé, donc ce 4 chambres je l’ai transformé en 5 chambres, on va le voir juste derrière il y a une nouvelle chambre qui a été créée. Et donc chaque chambre se met en location, en longue durée, 300 euros par mois. Récemment, on a augmenté même nos loyers à 350, moi, je vous propose de faire le calcul à 300 euros par mois. 

Donc 300 euros par mois, 5 chambres, 1 500 euros par mois de loyer. En payant les charges, les impôts, qu’on va ensuite déduire, donc je ne paye pas d’impôts, mais on déduit quand même. Et bien au total, je suis à 1 200 euros net par mois de bénéfices, de cash-flow net, avec cet appartement. Donc, je parle après impôts, etc, etc. Donc cet appartement en fond propre, ça veut dire que je n’ai pas fait appel au crédit pour acheter ce bien, donc c’est vraiment 1 200 euros par mois qui rentrent dans ma poche, à vie, tant que je garde cet appartement.

Donc, du coup, cet appart, quelles ont été les difficultés ? Et bien déjà, c’est que cet appartement a été mal rénové puisque juste derrière ici vous avez une fenêtre qui a été masquée par un mur en placo. Comment est-ce qu’on le sait ? C’est très simple, en fait déjà, on voit par deux choses. Première chose, on le voit ici, en fait on a creusé un petit trou ici avant de faire les rénovations, et on voit qu’ici il y a de la lumière, en fait, tout, tout, tout petit trou, c’est vraiment minuscule. Et donc, du coup, pourquoi est-ce qu’on a fait ce petit trou ? Pourquoi est-ce qu’on fait pas un gros trou de barbare ?

Tout simplement parce qu’un trou de barbare ça aurait été dur à reboucher, par contre là un petit trou comme ça, c’est un peu comme un clou, on fait ça avec un clou, bam on regarde, et puis on voit qu’il y a de la lumière. Donc ça veut dire que, il y a de l’air qui passe, ça veut dire 2 choses. Ça veut dire que là on aurait pu avoir une fenêtre, il y a une fenêtre derrière ce mur, et en plus de ça il y a de l’air qui passe, et on le voit également à autre chose, on le voit ici, par rapport aux fissures qui ont été faites sur le placo, qui est tout neuf. Alors, c’est dû à quoi ?

C’est dû à deux choses, c’est dû à un changement d’air qui est trop brutal, donc notamment, par exemple ici, s’il y a de l’air chaud qui est émis et dehors qu’il y a de l’air froid puisqu’on est à Budapest, vous vous doutez bien que l’hiver il fait pas chaud. Et donc, du coup, ce choc, ben des deux températures, va venir ouvrir le mur juste ici. Donc, en gros, si on avait pas fait ce petit trou ici, et bien clairement on aurait pas su d’où venait la cause de toutes ces fissures, qui allaient venir tous les 3-4 mois, puisque cette fissure est apparue après à peu près 2 mois de rénovation. Donc autant vous dire que si vous trouvez des locataires et qu’il commence à y avoir des fissures dans tous les sens, ils vont pas être contents.

Donc, ici, on se trouve dans la pièce principale. On se trouve dans l’espace commun. Ici, je pense que c’est là où on va mettre, oui tout à fait, c’est ici ou on va avoir une télévision, donc ici on va avoir un canapé, ici on va avoir canapé, donc le canapé il me semble qu’il est là-bas, là ici on a une petite table, juste derrière on a une petite commode, pour mettre vos chaussures etc. Et ce que je vous propose maintenant, c’est de vous montrer une autre difficulté que j’ai eu, qui se trouve de l’autre côté, vous allez voir, ça m’a ravi.

Suivez-moi.

Allez, on se rend dans la première chambre, et donc sur votre droite, les amis, vous avez une magnifique chambre de colocataire. Alors vous en avez 5 comme ça, que faut-il dans une chambre de colocataire pour le meubler ? Un petit, une petite commode, un petit meuble, ici, on va certainement mettre un bureau, là ici, on va décorer avec un ou deux cadres, un lit et une fenêtre. Alors moi, j’aime bien à chaque fois, à Budapest, mettre une fenêtre dans chaque chambre, pourquoi ? Tout simplement parce qu’on a une belle hauteur sous plafond, parce qu’on a la chance d’avoir des belles fenêtres, des grandes fenêtres également, donc beaucoup de lumière naturelle, très important.

La difficulté dans ce bien immobilier, quelle a été, quelle a été donc la difficulté dans ce bien immobilier ? La fenêtre que vous voyez ici, est en fait une très grande fenêtre. Une fenêtre avec 3 carreaux. Donc, un, deux et le troisième en fait se trouve dans la chambre d’à côté. Ici, ce mur, auparavant, n’existait pas. Ce qui veut dire que cette chambre-ci et la chambre que je vais vous montrer dans un instant, étaient ensemble. Et on est venu rajouter ce mur pour créer donc une chambre supplémentaire et augmenter la rentabilité.

Alors, du coup, la problématique qui s’est posée dans ce bien immobilier, elle est aussi ici. En l’occurrence, ça a été un vrai case-tête pour nous de créer, donc, cette séparation, pour couper cette fenêtre. La fenêtre n’était pas adaptée et donc du coup, on a dû recommander une fenêtre, pou l’installer ici. Je ne vous fais pas un dessin, une fenêtre comme ça, qui est très longue, puisque là ici, c’est pas juste ce côté-là, mais c’est deux côtés.

C’est assez onéreux de tout refaire, c’est du sur-mesure, mais par contre en termes de rentabilité, il y a pas photo, c’est hyper rentable. Et donc du coup, la problématique, également, était ici, puisqu’on avait une chambre qui était plus petite. Alors là ici, on est sur la plus petite chambre de cet appartement, et donc du coup, ce que l’on a fait, comme on a une très grande hauteur sous plafond, on a quasiment 3m50, de hauteur sous plafond, nous sommes venus créer une mezzanine, donc avec un escalier qui va mener à un lit, qui est juste au-dessus.

Ce que je vous propose, c’est de vous montrer maintenant, les autres chambres.

D’ailleurs, je vous avait dit qu’en location longue durée, ici, on est à donc, 1 200 euros par mois de net, par contre, quand on est en courte durée, donc, en l’occurrence juin-juillet-août, on est approximativement à deux fois plus. Donc, je vais toucher plutôt entre 2 000 et 2 400 euros nets, puisque là, on va le mettre sur Airbnb et Booking principalement.

Donc là ici nous avons, donc la troisième chambre que je vous partage, encore une fois vous le voyez, comme on a une petite chambre ici, on est venu mettre un escalier en bois qui n’a pas encore été traité, avec une mezzanine au-dessus, donc un lit. Et là, encore une fois, vous voyez, très belle fenêtre, juste en face nous avons, un énorme centre commercial, l’un des plus gros de Budapest, et donc ici nous avons donc une nouvelle chambre qui me rapporte encore une fois 300 euros par mois.

On va se rendre dans la quatrième chambre. Et donc ici, il y a un petit veinard, puisque le petit chanceux a un balcon qui se trouve juste ici, et donc là, en l’occurrence ici, une pièce qui est extrêmement lumineuse, vu qu’il y a vraiment une grande porte-fenêtre. Et là ici, donc on va juste rajouter un bureau et un meuble, je crois que le meuble, on va le mettre derrière vous et le bureau, on le mettra ici. Ce qui fait que le locataire a vraiment tout ce qu’il désire pour 300 euros par mois.

Il faut savoir également que le marché, depuis que je l’ai acheté ce bien immobilier prend 15 % par an. Ça veut dire que même si les rénovations traînent, on est quand même sur une rentabilité, après revente, de +15 % net.

Ce que je vous propose, c’est qu’on retourne là-bas, et que je vous partage un petit peu d’autres chiffres assez importants, par rapport à ce bien. 

Pour vous faire donc une conclusion de ce bien immobilier, il m’aura coûté, tout compris, 150 à 152 000 euros, et en terme de revenus, il va me générer 1 200 euros nets par mois, voir même un peu plus vu qu’on a augmenté les loyers. Et en courte durée, on est plus entre 2 000 à 2 400 euros net par mois, je ne peux pas vous donner de chiffre exact puisque ça varie chaque année, en fonction du prix, en fonction également de la demande locative mais surtout ce que je vais retenir de ce bien immobilier, en tant qu’erreur, en plutôt apprentissage, ça va être le fait que j’ai préféré faire appel à de bons artisans, à des bons rénovateurs, ici, et donc du coup, j’ai pris 5 mois de retard de rénovation sur ce bien, je vous laisse faire un calcul, donc on perds 5 fois 1 200 euros nets par mois, ici.

Par contre, c’est mieux de l’avoir acheté que de ne pas l’avoir acheté, dans le sens où ne serait-ce que la valeur de revente de ce bien augmente d’année en année. C’est une excellente optimisation que l’on a faite ici. Juste derrière vous, je ne vais pas vous le montrer, mais vous avez encore une autre chambre, vous avez également 2 salles de bain, je peux vous montrer rapidement la salle de bain qui est juste ici. Il n’y a rien d’incroyable, il y a deux salles de bain comme celle-ci. Donc voilà, très simplement, un toilette pour faire vos petites affaires et puis une douchette très simple.

Ici, on va également mettre un lavabo qui est en train d’être construit, et donc juste ici, en gros, je vous le montre très, très, très rapidement, vous avez, donc, une deuxième salle de bain qui est ici. Comme vous le voyez, nous n’avons pas encore mis de poignée, donc, je ne peux pas continuer cette visite dans la salle de bain. Mais derrière vous avez donc une salle de bain, et ici vous avez donc une autre chambre. Là, pareil, je ne peux pas vous faire entrer puisqu’on a mis tous les cartons, par rapport à tout ce qui est ameublement etc., on a tout claqué là-dedans. Donc, c’est un peu plus délicat de vous faire visiter à l’intérieur.

Mais en gros, voilà, conclusion de ce bien immobilier, c’est rentable, les erreurs que j’ai faites, quelles vont être-t ‘elles ? Ben c’est très simple, ça va être le fait d’avoir pas calculé qu’on allait devoir repayer une nouvelle fenêtre là-bas, le fait qu’on va devoir également refaire des travaux par rapport à ça, le fait également que, voilà, on a dû réfléchir à d’autres choses, le fait également qu’on a pris un peu plus de temps par rapport à tout ça. Donc en gros, ça m’a, les erreurs de cet appartement ça aurait été 5 000 euros de budget en plus de rénovation que j’avais pas prévu, normalement ce bien aurait dû me coûter 145 000 euros, et au final on est à 150 -152 000 euros, tout compris, en prenant une grande fourchette, donc, on est à plus de 12 % de rentabilité nette, ce qui reste un excellent investissement.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, je vous mets une formation gratuite dans la description de la vidéo, où je vous montre comment trouver une bonne affaire, ou plutôt comment trouver une mauvaise affaire et là transformer en bonne affaire, comment faire les rénovations, comment emprunter sans apport, comment trouver des locataires, et même comment ne payer aucun impôt sur vos revenus immobiliers. Tout ça, c’est dans la description de la vidéo, merci pour votre attention, et on se retrouve de l’autre côté. Ciao, ciao.