L’investissement dans un logement est une opération qui nécessite beaucoup de réflexion. Et quand on évoque la rentabilité de l’investissement immobilier, on pense forcément à plusieurs critères comme le coût d’acquisition, les avantages fiscaux, les frais de rénovation, la sécurité de la construction, etc. Un investissement rentable doit donc avoir un bon taux de retour sur investissement, ce qui nécessite l’optimisation de l’achat. Investir dans un logement ancien est souvent moins rentable. Voici donc 10 raisons pour ne pas le faire.

Des frais d’acquisition élevés

Comme toute transaction immobilière, l’achat d’un logement ancien entraîne des frais d’acquisition. Ces frais appelés à tort « frais de notaire » sont en grande partie perçus par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales. Le notaire, tout en percevant ses honoraires, joue le rôle de « collecteur » des droits dus pour l’administration. En général, les frais liés à l’acte notarié sont exigibles au jour de la signature et sont classés en trois catégories : les droits de mutation, les émoluments du notaire, et les déboursés.

Les droits de mutation d’un logement ancien

Ce sont des droits proportionnels perçus par le notaire pour le compte du département, de la commune, et de l’Etat. Ils sont souvent prévus à la hausse dans les lois de finance, et gonflent considérablement le coût d’acquisition du logement ancien. La taxe départementale et la taxe communale sont respectivement égales à 4.5 %, 1.2 % du prix d’acquisition HT. Quant à la taxe nationale au profit de l’Etat, elle est égale à 2.37 % du montant de la taxe départementale.

De plus, l’acheteur doit payer la « contribution de sécurité immobilière » égale à 0.1 % du prix d’acquisition. Elle est perçue pour le compte de l’Etat pour couvrir les formalités d’enregistrement. En somme, pour acquérir un logement ancien, l’acheteur doit payer 5.8 % du prix d’acquisition total du logement comme droits de mutation.

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est déterminée selon un tarif officiel fixé par l’Etat (décret du 8 mars 1978). Elle est proportionnelle au prix d’acquisition du logement. Elle se présente donc sous la forme d’un pourcentage HT qui varie en fonction de la tranche des prix fixée par l’Etat. A cette rémunération HT, il faut également ajouter la TVA (20 %). D’autres charges peuvent s’ajouter comme les émoluments fixes pour les formalités administratives accomplies par le notaire. Celui-ci perçoit également des commissions ou « émoluments de négociation » sur tous les actes qu’il réalise pour faciliter la transaction, comme l’octroi d’un crédit ou la négociation du prix, etc.

Les déboursés

Les déboursés correspondent à toutes les sommes réglées par le notaire pour l’obtention des documents obligatoires pour la réalisation de l’achat.

A l’inverse, l’achat d’un logement neuf bénéficie de frais d’acquisition plus réduits. L’acheteur est dispensé des droits d’enregistrement (droits de mutation) et paye donc moins de frais que s’il devait acheter un logement ancien. La transaction n’est soumise qu’à la taxe de publicité foncière, et à la contribution de sécurité immobilière respectivement équivalentes à 0.715 % et 0.1% du prix d’acquisition HT. La rémunération du notaire se calcule de la même manière que pour la vente d’un logement ancien.

Un logement ancien est moins sécurisé qu’un neuf

Comparé à un logement ancien, un logement neuf est construit avec de nouveaux matériaux qui sont plus résistants et qui offrent une meilleure isolation. Les techniques de construction y sont également plus développées, ce qui permet d’avoir des structures plus rigides. En règle générale, plus un logement est ancien, plus il est fragile et moins il est sécurisé pour héberger les habitants. Les matériaux de construction, comme le béton et la peinture, se dégradent considérablement avec le temps à cause des facteurs climatiques comme l’humidité, la température, et les intempéries.

La dégradation de ses matériaux s’aggrave davantage en présence de défauts comme les fuites d’eau par exemple. L’immobilier ancien perd donc de sa résistance et devient de plus en plus fragile face aux risques naturels. En revanche, un logement neuf est construit en respectant les normes handicap, anti-séismes, anti-inondation, et anti-incendie les plus strictes. Un logement ancien est moins confortable à vivre qu’un logement neuf, et nécessite beaucoup d’entretien. En matière d’investissement, il est donc moins rentable d’investir dans un logement ancien.

Moins de garanties juridiques sur le long terme

En terme de garantie juridique, l’achat d’un logement ancien est moins sécurisé que l’achat d’un logement neuf. Certes, l’acheteur d’un logement ancien peut recourir à la garantie de vices cachés s’il découvre un vice après l’achat, toutefois cette procédure est difficile à mettre en application. En effet, le vice doit techniquement rendre l’habitation impropre à l’usage ou du moins en diminuer l’utilité au point que le prix d’achat serait exorbitant au regard de son état réel.

Par exemple, la fragilité d’une poutre maîtresse, ou l’inondabilité du logement sont considérés comme des vices cachés s’ils n’ont pas été déclarés par le vendeur. La garantie de vices cachés n’est valable que pour deux ans après la découverte du vice. Pour l’actionner, l’acheteur doit saisir le tribunal et prouver devant le juge l’existence du vice caché avant l’achat. Cette procédure nécessite donc la réalisation de plusieurs expertises et devis de réparation pour la remise en forme du logement.

Dans tous les cas, il revient au juge de décider si le vice est d’une gravité suffisante pour réduire la fonctionnalité du logement. Cette procédure est donc laborieuse et nécessite beaucoup de temps et d’effort pour aboutir. D’ailleurs, les actes de vente contiennent souvent des clauses stipulant que le vendeur du logement ancien ne sera pas responsable des vices cachés.

D’autant plus que le vendeur n’est pas obligé de garantir le bon état du logement après sa vente. Ceci limite davantage les chances de l’acheteur pour annuler l’acte de vente ou du moins obtenir une réduction du prix. En revanche, en achetant un logement neuf, on bénéficie de la garantie décennale qui est valable pour 10 ans. Cette garantie impose au vendeur de réparer tous les défauts de construction susceptibles de compromettre la solidité du logement ou de le rendre impropre à l’usage.

Moins d’aides pour financer un logement ancien

Réaliser un investissement dans l’immobilier nécessite certainement des moyens de financement. De nombreuses solutions sont mises à la disposition de l’acheteur pour financer le logement, toutefois, elles sont soumises à des conditions spécifiques. Si le logement acheté – qu’il soit ancien ou neuf – est destiné à être la résidence principale de l’acheteur, celui-ci peut bénéficier des aides au financement prévues à cet égard.

Il peut donc prétendre au « prêt à taux zéro » (PTZ) pour financer son logement à hauteur de 40%, ou bien combiner le PTZ avec d’autres solutions classiques de financement. Par contre, s’il envisage d’investir dans un logement ancien pour le mettre en location ou le revendre, alors dans ce cas, il ne peut pas prétendre au « prêt à taux zéro » (PTZ). A la différence de l’immobilier ancien, l’achat d’un immobilier locatif peut toujours bénéficier du PTZ et s’avère donc plus avantageux en matière d’investissement.

L’état du logement ancien est difficile à vérifier

En plus des diagnostics immobiliers imposés par l’Etat lors de la vente des logements anciens, il est important de vérifier de près l’état de construction. Sauf si l’on est spécialiste dans le domaine, il est difficile de s’assurer de la bonne qualité de construction d’un logement ancien. De graves vices dans la toiture, les murs, ou les planchers par exemple peuvent échapper à l’œil nu et passer inaperçus. L’installation électrique et le chauffage peuvent également cacher des défauts potentiellement dangereux, et qui risquent de se développer après l’achat du logement.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux s’accompagner d’un professionnel lors de la visite du logement à acheter. Un architecte ou un technicien certifié sont en mesure de vérifier la qualité du futur investissement. Ces professionnels peuvent également établir un bilan avec tous les travaux de rénovation ou de réparation à prévoir en cas de défauts. Toutefois, faire appel à ces professionnels pour la vérification du logement entraîne des frais additionnels et nécessite la planification de plusieurs visites du logement.

Un logement ancien est souvent énergivore

La qualité des matériaux utilisés dans la construction d’un logement détermine en grande partie sa performance énergétique. Les logements neufs sont construits selon des normes énergétiques plus strictes impliquant l’utilisation de matériaux plus performants en termes d’isolation thermique. D’ailleurs, l’établissement d’un « diagnostic de performance énergétique » est obligatoire depuis quelques années et se fait à la charge du vendeur. C’est même devenu un indicateur de poids au même titre que l’emplacement du logement.

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE donne un aperçu sur la consommation énergétique de l’immobilier et son taux d’émission des gaz à effet de serre. Les logements anciens sont souvent classés dans les catégories D à G et sont, par la suite, très consommateurs en énergie. En revanche, les nouveaux logements sont obligatoirement construits conformément à la réglementation thermique RT2012, et se caractérisent donc par une forte isolation thermique. Par conséquent, dans les mêmes conditions d’utilisation, la facture énergétique dans un logement ancien est plus lourde que dans un logement neuf.

Investir dans un logement ancien entraîne des frais de rénovation

D’une manière générale, investir dans un logement ancien nécessite une remise à niveau totale ou partielle après son acquisition. Une évaluation initiale permet à l’acheteur d’estimer les coûts des travaux, mais dans la pratique, les dépenses sont toujours plus élevées que les budgets prévus. Donc rénover un logement ancien n’est pas chose facile, et nécessite beaucoup de ressources financières.

Pour réaliser des travaux de gros œuvre par exemple, il faut prévoir environ 1000 euro/m² sans prendre en compte les frais additionnels qui diffèrent en fonction de l’emplacement et de l’accessibilité au logement. Une rénovation standard de revêtement du sol ou des murs, par exemple, peut nécessiter jusqu’à 500 euros / m². Une réfection complète de la cuisine ou de la salle de bains par exemple est également coûteuse, et peut facilement aller jusqu’à 800 euros /m².

De plus, il faut prendre en considération l’effet de l’humidité qui risque d’alourdir davantage la facture globale des travaux de rénovation. Malgré les dispositifs d’aide à la rénovation conçus par l’Etat, l’investisseur doit dépenser beaucoup d’argent pour remettre le logement en bon état surtout s’il envisage de le mettre en location. Il faut donc bien calculer la valeur réelle du logement ancien avant de prendre la décision d’achat.

Moins d’avantages fiscaux pour investir

Sur le plan fiscal, acheter un logement neuf est plus avantageux qu’un logement ancien. Si l’acheteur va occuper le logement à titre de résidence principale ou même secondaire, il peut bénéficier pendant deux ans d’une exonération de la taxe foncière. Si le logement est prévu comme investissement locatif, le propriétaire peut bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation. Ainsi, le dispositif Pinel, prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, permet – sous certaines conditions – de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu qui va jusqu’à 21 % et qui est répartie sur 12 ans.

Les dispositifs « loueur meublé professionnel » (LMP) et « loueur meublé non professionnel » (LMNP) permettent à leur tour de déduire les annuités d’amortissement et les charges d’entretien des recettes annuelles générées par la location meublée. Ce qui réduit énormément la base imposable des revenus et permet de rentabiliser davantage l’investissement. En revanche, pour bénéficier du dispositif Pinel dans l’immobilier ancien, les conditions d’éligibilité sont durcies, et impliquent le respect de plusieurs normes de construction comme les normes de performance énergétique par exemple.

Ainsi, le propriétaire doit s’adresser à un expert indépendant, pour remplir le document « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux ». Ce document doit être ensuite déposé auprès des services des impôts avec toutes les attestations nécessaires. La procédure est donc plus coûteuse que pour un logement neuf, et nécessite l’établissement de plusieurs certifications techniques avant et après la fin des travaux de réhabilitation.

Coûts d’entretien plus élevés

En plus des travaux de rénovation qui sont nécessaires pour réhabiliter le logement ancien, les coûts d’entretien périodiques sont plus élevés que pour un logement neuf. Sauf rénovation complète, qui est bien évidemment très onéreuse, un logement ancien nécessitera de temps en temps des travaux d’entretien qui entraînent des frais additionnels comme la réfection de la toiture par exemple. Par contre, en achetant un logement neuf, l’échéance des travaux d’entretien est largement plus espacée, ce qui permet de réaliser des économies en minimisant les dépenses de conservation.

Plus la date de construction est ancienne, plus il faut prévoir des frais supplémentaires qui peuvent survenir à tout moment. De la peinture à la plomberie en passant par le carrelage, les travaux d’entretien peuvent facilement coûter des montants plus élevés que les prévisions initiales. Donc, il est plus avantageux d’opter pour un logement neuf plutôt que pour un logement ancien.

Il est difficile de trouver un bon logement ancien

Certes, l’investissement dans un logement ancien peut être parfois rentable à condition de trouver la bonne affaire. Cela signifie trouver un logement en très bon état, qui nécessite peu de travaux de rénovation et d’entretien, et qui affiche une bonne performance énergétique avec un prix intéressant.

Ce logement doit également être bien ensoleillé, bien aménagé, et bien placé pour conserver une bonne valeur de revente. Or, c’est pratiquement très difficile de trouver ce genre d’opportunités, car d’un côté, elles sont rares, et d’un autre côté, elles sont vite dénichées par les professionnels du secteur de l’immobilier. En revanche, il est plus facile de choisir l’aménagement et l’emplacement d’un logement neuf.

Conclusion

Sur plusieurs niveaux, il est moins rentable d’investir dans un logement ancien. D’abord, il est difficile de vérifier son état. L’investisseur dispose donc de peu de garanties juridiques en cas de découverte de vices de construction après l’achat. Les frais d’acquisition, de rénovation et d’entretien sont très élevés. Les aides au financement et les avantages fiscaux sont difficiles à obtenir, et nécessitent de suivre des procédures longues et coûteuses. En somme, les bonnes affaires dans l’immobilier ancien sont rares, et sont vite dénichées par les professionnels du secteur. Il est donc plus rentable d’investir dans un logement neuf.