Placement de « bon père de famille » pour les uns, valeur refuge pour les autres, l’immobilier est considéré depuis longtemps comme un investissement sûr et efficace. Quoiqu’il en soit, on ne s’improvise pas propriétaire-bailleur ! Entre la question budgétaire et le choix du bien à acheter, investir dans l’immobilier requiert des connaissances particulières. Vous hésitez encore entre acheter un logement neuf ou ancien ? Découvrez dans ce guide dix grands avantages de l’achat dans l’ancien.
L’ancien est moins cher à l’achat que le neuf
Le prix est l’un des plus grands atouts de l’immobilier ancien. Hormis les immeubles anciens de haut standing, l’immobilier ancien est généralement moins cher à l’achat que le neuf. Selon les estimations, la différence de prix au mètre carré entre l’ancien et le neuf est de 10 à 20 % dans un même quartier. Celle-ci est due notamment aux coûts élevés du foncier et à la hausse des prix de la construction neuve induite par le respect des normes en vigueur dont la RT2012.
Une autre explication de la différence de prix entre le neuf et l’ancien est l’absence de la TVA sur l’achat de logements anciens, sans oublier le fait que parfois, il est nécessaire de réaliser des travaux pour rénover le logement. Veillez à bien évaluer le montant des éventuels travaux à faire avant de faire votre choix.
Malgré des frais de notaire moins élevés dans le neuf, l’immobilier ancien revient moins cher, tous frais inclus.
Une offre dans l’ancien plus importante
Contrairement à l’immobilier neuf qui demeure encore une denrée rare dans certains secteurs comme les centres-villes, l’offre dans l’ancien est supérieure à la demande. C’est d’ailleurs l’une des explications de la baisse des prix dans cette catégorie de biens. Il faut noter toutefois que ce prix dépend aussi de la localisation. Les prix de l’immobilier ancien dans certains quartiers côtés peuvent s’envoler.
Non seulement l’offre est plus importante dans l’ancien, mais elle est aussi plus diversifiée. Si vous cherchez un logement existant, vous aurez plus de choix, car des maisons aux appartements au style traditionnel ou plus moderne, l’immobilier ancien répond à toutes les exigences.
Le choix de l’emplacement
L’investissement immobilier ancien comporte de nombreux atouts, dont le choix de l’emplacement. L’offre de logements anciens est beaucoup plus conséquente que le neuf. On en trouve partout, y compris dans les quartiers historiques et les centres-villes. Ainsi, si vous aspirez à devenir propriétaire d’un bien immobilier en centre-ville ou encore près des commodités comme les commerces, les écoles ou les transports publics, vous aurez plus de choix dans l’ancien.
A ce titre, si vous cherchez à faire un investissement qui rapporte plus et rapidement, l’immobilier ancien est un excellent choix. L’emplacement est un critère important pour réussir un investissement immobilier. Les quartiers les plus demandés disposent souvent d’un parc ancien plus important et qui se décline en une grande variété de styles. Des maisons datant du XIXe siècle aux habitations plus ou moins récentes, vous trouverez plus facilement votre bonheur dans l’ancien contrairement au neuf où la gamme est plus restreinte.
Une valorisation plus rapide du bien
L’acquisition d’un logement ancien peut être un investissement intéressant dans la mesure où elle est plus rapide et plus simple à valoriser. Partant d’un prix d’achat relativement faible, il suffit de faire quelques travaux pour améliorer le bien et faire augmenter sa valeur lors d’une revente. Contrairement au neuf où il faut attendre quelques années pour bénéficier d’un rendement intéressant, vous pouvez ainsi réaliser plus rapidement une plus-value avec l’ancien, même si celle-ci n’est pas forcément importante.
Les aides fiscales et financières
Aux plus-values, il faut aussi ajouter les aides fiscales et financières mises en place par les autorités et certains organismes visant à encourager les travaux de rénovation dans les logements anciens. On parle aussi d’éco-rénovation, car ces travaux consistent à améliorer les performances énergétiques du logement. Parmi ces aides, on cite :
Taux de TVA réduit
20 %, 10 %, 5,5 %… Les taux de TVA qui figurent sur les devis et les factures ne sont pas identiques selon les travaux effectués. Aujourd’hui, le taux le plus élevé est de 20 %. Il concerne la fourniture seule de matériaux sans recours à un professionnel habilité. En d’autres termes, si vous réalisez vous-même les travaux, que ce soit sur un logement ancien ou neuf, vous serez soumis à la TVA de 20 %.
La TVA à 10 % concerne, quant à elle, les travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de transformation qui n’ont pas une visée énergétique.
Enfin, les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques d’un logement âgé de plus de 2 ans bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %. Ce taux s’applique à la fois sur les matériaux et la main d’œuvre. Attention au choix des matériaux, car ceux-ci doivent répondre à un certain nombre de critères, notamment en termes de performances énergétiques. L’application de la TVA réduite concerne également les « travaux induits » par les opérations d’amélioration proprement dites comme la peinture ou les travaux de reprise de la maçonnerie après le changement d’une fenêtre.
Pour bénéficier de la TVA réduite, la première condition est que le logement soit âgé de plus de deux ans. Il faut aussi que le projet, pose et fourniture comprises, soit réalisé par une entreprise spécialisée ou un artisan habilité. Celui-ci doit être couvert par une assurance professionnelle.
Les subventions de l’ANAH
L’agence Nationale de l’Habitat (ANAH) met en place une politique de développement et d’amélioration des logements existants. A ce titre, elle accorde sous certaines conditions des aides financières aux propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et aux copropriétés réalisant des travaux d’amélioration ou de rénovation dans leurs logements ou immeubles anciens. Ces subventions visent notamment le traitement des logements indignes ou dégradés ainsi que la rénovation thermique des logements anciens.
Les aides de l’Anah sont réservées aux travaux dont le coût est au moins de 1 500€ HT à destination des logements achevés depuis au moins 15 ans. Deux catégories de travaux sont subventionnables, à savoir les travaux lourds, dits aussi de grande ampleur, et les travaux d’amélioration dont l’amélioration énergétique.
Pour les travaux lourds, le montant de la subvention s’élève à 50% du coût des travaux pour les propriétaires occupants (dans la limite de 50 000€), 35% pour les propriétaires bailleurs (dans la limite de 80 000€) et 35% pour les copropriétés (dans la limite de 150 000€).
Pour les travaux d’amélioration, l’aide de l’Anah représente 35% à 50% du montant des travaux pour les propriétaires bailleurs (dans la limite de 20 000€), 25% à 35% pour les propriétaires bailleurs (dans la limite de 60 000€) et 50% pour les copropriétés (dans la limite de 20 000€).
Le CITE (Crédit d’Impôt Transition Energétique)
Anciennement appelé Crédit d’impôt développement durable (CIDD), le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE) est un crédit d’impôt qui porte sur les travaux d’amélioration énergétique réalisés dans les logements âgés de plus de 2 ans et qui servent d’habitation principale. Il a été mis en place par l’article 3 de la loi de finances 2015 et permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% sur les travaux se rapportant aux économies d’énergie, à l’isolation thermique ou aux équipements utilisant des sources d’énergie renouvelable.
Pour avoir droit à ce crédit d’impôt, la fourniture des matériaux et la réalisation des travaux doivent être assurées par une entreprise habilitée. Pour certains travaux, la certification RGE est même requise.
Le prêt à taux zéro dans l’ancien
En vigueur depuis le 1er janvier 2016, la réforme du PTZ est un prêt aidé accordé par l’Etat pour favoriser l’investissement dans l’ancien tout en réalisant des travaux d’amélioration. Contrairement à 2015 où le PTZ n’était accessible que pour les biens situés dans 6 000 communes rurales, ce dispositif est désormais accessible partout. Un autre changement apporté par la réforme est l’augmentation des plafonds de ressources. Selon la zone d’implantation du logement et le nombre de personnes qui composent le foyer, ceux-ci peuvent aller de 24 000€ à 118 400€.
Une autre condition pour être éligible au PTZ est le fait que la part des travaux à réaliser représente au moins 25% du prix total du bien. Bien entendu, ces travaux doivent être réalisés par des professionnels.
Une disponibilité plus rapide
Contrairement à l’achat dans le neuf (VEFA) où il faut attendre entre 12 et 18 mois pour prendre possession du bien, investir dans l’ancien offre une disponibilité immédiate. Vous pouvez investir les lieux au plus tard 3 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Comme ils sont déjà bâtis et visitables, les logements anciens sont disponibles plus rapidement que le neuf. De ce fait, ils ont toutes les chances d’être occupés rapidement par des locataires et de générer rapidement des revenus. Ce qui n’est pas le cas avec les logements neufs où un délai d’attente est nécessaire. Cette fluidité du marché ancien se répercute sur le prix du bien et le rendement de l’investissement.
Le charme des habitations anciennes
Les avantages de l’immobilier ancien ne sont pas seulement d’ordre financier. Un atout majeur de ce type de biens est son charme architectural et décoratif. Hormis les vieilles pierres et le parquet qui les caractérisent tant, les maisons ou immeubles anciens possèdent aussi des décorations typiques qui font leur charme comme les colombages, les moulures, etc.
On adore aussi l’immobilier ancien pour ses beaux volumes. Les biens anciens ont la particularité d’être plus spacieux que les logements neufs. Ici, on ne parle pas seulement de la surface habitable, mais également de la hauteur sous plafond qui rend les maisons anciennes plus somptueuses.
Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier ancien
L’acquisition d’un logement neuf donne droit à des déductions fiscales. Sachez qu’il est également possible de bénéficier d’une réduction d’impôts dans l’immobilier ancien.
Le dispositif Pinel dans l’ancien
La loi de défiscalisation Pinel, autrefois appelée loi Duflot, ne s’intéresse pas seulement aux logements neufs. Elle concerne aussi les logements existants faisant l’objet de travaux lourds en vue de l’obtention du label BBC rénovation. Le dispositif Pinel s’applique également aux logements considérés comme non décents et qui font l’objet de travaux de réhabilitation. Pour bénéficier des abattements fiscaux autorisés par la loi Pinel, il faut que les travaux soient entamés avant le 31 décembre suivant la deuxième année après l’achat du bien. Celui-ci doit également être mis en location. A ceci s’ajoutent des plafonds de loyers qui varient en fonction de la zone d’implantation du logement.
La loi Borloo dans l’ancien
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs dans l’immobilier ancien qui s’engagent à mettre en location leur bien pendant au moins 6 ans. Ils bénéficieront alors d’une déduction fiscale de 30 % sur les loyers imposables ou 60 % sur les loyers sociaux.
Le statut LMNP
Le statut LMNP ou Loueurs Meublés Non Professionnels, permet de défiscaliser une partie des revenus locatifs grâce à la déduction de certaines charges. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut que le bien soit affecté à une utilisation en résidences de services et qu’il soit achevé depuis au moins 15 ans. A ce titre, il doit donc avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.
La loi Malraux
Si vous achetez un logement ancien placé par arrêté préfectoral en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts sur les travaux de restauration réalisés dans le cadre du régime Malraux. L’abattement peut s’élever à 36 % du coût des travaux. Pour bénéficier de cet avantage, vous devez vous engager à louer le bien au moins pendant 6 ans dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
Moins de risques financiers
Investir dans l’immobilier neuf est moins risqué par rapport au neuf dans le sens où la valeur du bien ne fluctue pas de manière aussi importante que dans le neuf. Certes, acheter un logement neuf doit vous garantir une plus-value, mais il se peut que vous vendiez à perte si vous décidez de le revendre trop rapidement. Par ailleurs, les programmes neufs peuvent créer de mauvaises surprises comme un voisinage trop bruyant ou une exposition nulle. Tout ceci peut faire baisser la valeur du bien.
Avec un logement ancien, vous bénéficiez d’une sécurité financière. Vous avez la certitude de faire une plus-value dans tous les cas même si celle-ci est moins élevée.
Des économies financières supplémentaires
Acheter un logement ancien vous permet également de a supplémentaires comme celles réalisées sur l’essence, les assurances ou les frais de parking grâce à la proximité du lieu de travail. Comme la plupart des programmes neufs s’éloignent de plus en plus des commodités du centre-ville, un investissement dans le neuf peut engendrer des frais en sus.
